Дело № 33-9955/2025

Суть дела

<title></title> Категория дела 2.156 ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ                              Дело № 33-9955/2025 (2-196/2025)                                      УИД 03RS0003-01-2024-004961-48 17 июня 2025 г.                                                                                         г. Уфа Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе: <table cellspacing="0" cellpadding="2" align="center" xmlns:msxsl="urn:schemas-microsoft-com:xslt"> <tbody> <tr> <td>Председательствующего Галлямова М.З.,</td> </tr> <tr> <td>судей Саенко Е.Н., Рамазановой З.М.</td> </tr> <tr> <td>при секретаре судебного заседания Ищенко А.С.,</td> </tr> </tbody> </table> рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы представителя ООО «Инвест-Крым» Ахметова С.Ф., представителя Болтухиной А.Л. – Валитова Р.М. на решение Кировского районного суда                     адрес Республики Башкортостан от дата по иску ООО «Инвест-Крым» к Болтухиной А. Л. о признании договора расторгнутым, взыскании штрафа, арендных платежей, ущерба и убытков, по встречному исковому заявлению Болтухиной А. Л. к ООО «Инвест-Крым» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности, заслушав доклад судьи Галлямова М.З., УСТАНОВИЛА: ООО «Инвест-Крым» (далее – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Болтухиной А.Л. (далее – ответчик), в котором с учетом уточнения исковых требований просило: - признать расторгнутым договор с рассрочкой платежа №... от дата купли-продажи дома с кадастровым номером №..., заключенный между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель); - взыскать с ответчика в пользу истца штраф в соответствии с п. 4 договора купли-продажи в размере 500 000 руб., арендные платежи за период использования квартиры с дата по дата согласно акта приема-передачи дома в размере 110 000 руб., нанесенный ущерб в размере 483 283 руб., убытки в виде упущенной выгоды с дата по дата в размере 450 586 руб., проценты по рассрочке процентов по дому согласно графика по договору в размере 133 929,80 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 665 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 31 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 руб. В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа №...                                 от дата, предметом которого является жилой дом площадью 110,3 кв.м, расположенный по адресу: адрес, адрес, адрес, кадастровый №.... Стоимость жилого дома составляет 4 000 000 руб., оплата по договору производится с рассрочкой платежа на 60 месяцев под 6 % годовых, согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Регистрация права собственности на жилой дом производится после оплаты 80 % стоимости жилого дома. В случае неоплаты в течение двух месяцев по графику платежей продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уплатой покупателем штрафа в размере 500 000 руб., при этом все неотделимые улучшения жилого дома, произведенные покупателем, переходят в собственность продавца. Просрочка внесения платежей ответчиком составила более двух месяцев, в связи с чем истец направил ей уведомление о расторжении договора с требованием возврата имущества в течение 5 дней с даты получения уведомления. Ответчик обязательства по договору не исполняет, дом истцу не возвращает. Продавец также имеет право взыскания штрафа в размере 2 000 руб. в день в случае просрочки возврата дома. Согласно оценке независимого оценщика, стоимость аренды дома в месяц составляет 22 000 руб., следовательно, за период с дата по дата стоимость аренды дома составляет 110 000 руб., которые истец просит взыскать с ответчика. Ответчик причинил истцу материальный ущерб в размере 483 283 руб. путем повреждения внутренней отделки дома, что установлено экспертным заключением №... от дата, который истец также просит взыскать с ответчика. Болтухина А.Л. обратилась в суд с учётом уточнения со встречным исковым заявлением к ООО «Инвест-Крым» о признании договора купли-продажи №... от дата недействительным, применении последствий недействительности договора в виде возврата уплаченных по договору денежных средств в размере 387 000 руб. В обоснование иска указано, что предметом договора является только дом без земельного участка. ООО «Инвест-Крым» по своей организационно-правовой форме не соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)», а также Постановлению Правительства РФ от дата №... «Об утверждении Правил формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, и требований, предъявляемых к организациям, включаемым в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов». Соответственно, ООО «Инвест-Крым» изначально не имело права заключать с Болтухиной А.Л. договор ипотеки (с выдачей ипотечного займа под проценты) ввиду отсутствия у него на это прав, предусмотренных вышеуказанными нормами права. Между Болтухиной А.Л. и ООО «Инвест-Крым» дата подписан акт приема-передачи Дома к Договору от дата. Однако Болтухина А.Л., не успев заселиться в дом с целью проживания, при тщательном осмотре дома обнаружила существенные скрытые недостатки и дефекты, в том числе: по всему дома протекает крыша, в результате чего провисают натяжные потолки из-за скопления в них большого объема воды, трескаются стены, штукатурка, стены сырые от влаги ввиду их запотевания, на стенах растет плесень и «грибок», окна покрываются влагой, по откосам окон из-за запотевания образуется влага, которая также стекает на пол, вентиляция не работает и т.д. Болтухиной А.Л. было проведено техническое обследование дома. Заключение специалиста                  № М2-04/23 по строительно-техническому исследованию жилого дома, расположенного по адресу: адрес, адрес, адрес, содержит следующие выводы: недостатки, выявленные при проведении исследования, возникли в результате нарушения технологии выполнения работ при строительстве, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 985 911,62 руб. ООО «Инвест-Крым» построило дом самостоятельно, так как осуществляет соответствующий вид деятельности. После завершения строительства дома ООО «Инвест-Крым» его продало и в дальнейшем передало Болтухиной А.Л., однако дом использовать для проживания невозможно ввиду наличия вышеуказанных существенных недостатков. Таким образом. ООО «ИнвестКрым», заключив изначально с Болтухиной А.Л. недействительный договор, передало товар ненадлежащего качества, создающий угрозу для жизни. дата в дом по заявлению Болтухиной А.Л. приезжал ст. УУП Отдела МВД России по адрес майор полиции Гиндуллин З.М., который зафиксировал визуально видимые недостатки Дома (в том числе свисшие от влаги натяжные потолки, возникшие от протекания крыши). Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата постановлено: «Исковые требования ООО «Инвест-Крым» к Болтухиной А. Л. о признании договора расторгнутым, взыскании штрафа, арендных платежей, ущерба и убытков удовлетворить частично. Признать расторгнутым договор купли-продажи дома кадастровый №... с рассрочкой платежа №... от дата заключенный между Болтухиной А. Л. и ООО «Инвест-Крым» (ИНН 0278189849). В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. В удовлетворении встречного иска Болтухиной А. Л. к ООО «ИнвестКрым» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий его недействительности отказать. Поручить Управлению Судебного департамента в адрес перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Региональное экспертное бюро «Монолит», ИНН 0276178295, денежные средства в размере 50 000,00 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, зачисленные на депозитный счет Управления Судебного департамента в адрес согласно платежного поручения №... от дата, плательщик Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Крым», ИНН 0278189849, назначение платежа «оплата экспертизы по делу №...», путём перечисления денежных средств на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Региональное экспертное бюро «Монолит», ИНН 0276178295, КПП 027601001, ОГРН 1240200035294, р/с 40№..., открытый в Башкирском отделении №... ПАО Сбербанк адрес, к/с 30№..., БИК 048073601.». Не согласившись с решением суда, представитель Болтухиной А.Л. – Валитов Р.М. обратился с апелляционной жалобой, где просит решение суда первой инстанции отменить. Указывает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка является ничтожным, так как не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Считает, что                           ООО «Инвест-Крым» изначально не имело права заключать с Болтухиной А.Л. договор ипотеки (с выдачей ипотечного займа под проценты) ввиду отсутствия у него на это прав, предусмотренных законом о потребительском кредите. С апелляционной жалобой так же обратился представитель ООО «Инвест-Крым» Ахметов С.Ф., где просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Указывает, что штраф в размере 500 000 рублей не является чрезмерным по отношению к сумме сделки и составляет 12,5 процентов от стоимости дома. В связи с тем, что повреждения дома допущены ответчиком по его вине, ответственность за повреждения ложится на ответчика. Следовательно, ответчик должен возместить стоимость допущенного ущерба в размере, установленном заключением эксперта, т. е. в размере 191 209,99 руб. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма ущерба в размере 191 209,99 руб., как и все невыплаченные проценты и судебных расходы за представителя. Как установлено судом и следует из материалов дела, между                       ООО «Инвест-Крым» (продавец) и Болтухиной А.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа №... от дата, предметом которого является жилой дом площадью 110,3 кв.м, расположенный по адресу: адрес, Кабаковский сельсовет, д. Старые Киешки, адрес, кадастровый №.... Жилой дом передан от продавца покупателю, что подтверждается актом приема-передачи дом от дата. Стоимость жилого дома составила 4 000 000 руб., оплата по договору производится с рассрочкой платежа на 60 месяцев под 6 % годовых, согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. Регистрация права собственности на жилой дом производится после оплаты 80 % стоимости жилого дома. Согласно выписке из ЕГРН от дата жилой дом площадью                    110,3 кв.м, расположенный по адресу: Республики Башкортостан, адрес, адрес,                         адрес, кадастровый №..., принадлежит на праве собственности ООО «Инвест-Крым». В случае неоплаты в течение двух месяцев по графику платежей продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уплатой покупателем штрафа в размере 500 000 руб., при этом все неотделимые улучшения жилого дома, произведенные покупателем, переходят в собственность продавца. Просрочка внесения платежей ответчиком составила более двух месяцев, в связи с чем дата истец направил ответчику уведомление о наличии задолженности по оплате в размере 154 800 руб. (декабрь 2023 - январь 2024 года), в связи с неоплатой которой просит ответчика освободить жилой дом, забрать из него личные вещи и передать жилой дом по акту приема-передачи истцу в течение 5 дней с даты получения уведомления. Данное требование ответчик не исполнил, жилой дом истцу по акту приема-передачи не возвратил, задолженность не оплатил.           На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 указанного Кодекса). Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).          Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Уведомление о расторжении договора направлено дата, вручено дата, что сторонами не оспаривалось. Учитывая, что условиями договора предусмотрено расторжение договора при нарушении его условий одной из сторон, нарушение условий договора в части своевременной оплаты ежемесячных платежей допущено Болтухиной А.Л., требование о расторжении договора было ей направлено, суд обоснованно на основании положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа №... от дата расторгнутым. В мотивировочной части решения суда суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании штрафа, уменьшив его размере до 50 000 рублей, однако в резолютивной части указано на отказ в иске в остальной части исковых требований. Вопреки доводам апелляционной жалобы ООО «Инвест-Крым» судебная коллегия считает, что оснований для взыскания штрафа с Болтухиной А.Л. не имелось по следующим основаниям. Как установлено пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Пунктом 4 Договора предусмотрена обязанность покупателя выплатить продавцу штраф в размере 500 000 рублей, в случае одностороннего расторжения продавцом настоящего договора при просрочке платежа. В то же время из разъяснений, приведенных в абзацах втором и третьем пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», следует, что если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной. Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку право покупателя на односторонний отказ от договора поставки установлено императивной нормой (статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в данном случае отказ от договора был обусловлен существенным нарушением покупателем его условий, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и установлено в рамках рассмотрения дела, требование истца о взыскании с покупателя штрафа не могло быть удовлетворено. Рассматривая требования о взыскании процентов за пользование денежными в размере 133 929,80 руб. и отказывая в иске в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное требование не основано на законе и на условиях договора, указав, что расчет данных процентов не представлен, период взыскания не указан, договор                           купли-продажи расторгнут. Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям. Согласно пункту 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. В соответствии с требованиями статей 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные договором, - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка. Указанные проценты, начисляемые (если иное не установлено договором) до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»). Условиями договора купли-продажи №... от дата установлено, что оплата стоимости жилого дома в размере 4 000 000 руб. производится покупателем в рассрочку платежа на 60 месяцев под 6 % годовых согласно графику платежей, являющегося неотъемлемой частью договора, путем перечисления указанных средств на расчетный счет (п. 2.1). Согласно приложению к договору купли-продажи №... от дата срок уплаты - 10 числа каждого месяца, ежемесячный платеж 77 331, 21 руб., который включает сумму основного долга и проценты. В соответствии с платежным поручением от дата, чекам по операции от дата, дата, дата, дата покупателем Болтухиной А.Л. было оплачено 5 ежемесячных платежей на сумму 387 000 руб. Согласно расчету процентов (л.д. 152 т. 2) за период с июля 2023 по январь 2024 г. в соответствии с графиком платежей размер процентов составил 133 929, 80 рублей. Поскольку проценты в размере 20 000 + 19 713, 25 + 19 425, 25 + 19 135, 72 + 18 844, 75 = 97 118, 97 руб. были оплачены покупателем в составе ежемесячных платежей, судебная коллегия считает, что покупателя в пользу продавца подлежат уплате проценты за декабрь 2023 г – 18 552, 32 руб. и за январь 2025 г. – 18 258, 42 руб., всего 36 810, 72 руб. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи, в случае расторжения Договора за период пользования Имуществом с момента передачи его Покупателю и до момента его возврата Продавцу, Покупатель обязан выплатить Продавцу плату за фактическое пользование землей и домом. Согласно заключению №... от дата, произведенного независимым оценщиком Гайфуллиной Л.Р., стоимость аренды дома в месяц составляет 22 000 руб., за период с дата по дата стоимость аренды спорного жилого дома составляет 110 000 руб. Поскольку в указанный период времени жилой дом находился во владении и пользовании Болтухиной А.Л., в связи с нарушением покупателем условий договора купли-продажи об оплате по договору договор купли-продажи расторгнут, судебная коллегия считает, что у истца имелись основания требовать от покупателя оплаты стоимости пользования жилым домом за период с дата по дата в размере 110 000 руб.                 с учетом заключения оценщика №... от дата. Согласно экспертного исследования ИП Никитина Д.М. №... от дата, при исследования жилого дома были выявлены повреждения внутренней отделки, которые по своему характеру и форме относятся к одному событию, повреждения возникли в результате воздействия влаги путем прямого попадания (поливание) на отделочные материалы внутренней отделки жилого дома, стоимость ущерба составила 483 283,90 руб. Ввиду спора сторон относительно размера причиненного материального ущерба и причин его возникновения определением суда первой инстанции от дата назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональное экспертное бюро «Монолит».          Согласно заключению эксперта ООО «Региональное экспертное бюро «Монолит» №... от дата индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: РБ, адрес, Кабаковский сельсовет, д. Старые Киешки, адрес, соответствует требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, для использования по назначению пригоден.          В индивидуальном жилом доме имеются скрытые дефекты, которые невозможно выявить при осмотре, в части прочности стяжки пола на сжатие и монтажного шва дверного блока из ПВХ профиля, остальные дефекты являются явными, причину их возникновения (нарушения при проектировании, нарушение правил выполнения работ при строительстве, нарушение правил эксплуатации, действия третьих лиц либо непреодолимой силы). Выявленные недостатки (дефекты) являются эксплуатационными и производственными и устранимыми.          Стоимость устранения выявленных недостатков составляет: 537 897,24 руб., в том числе эксплуатационного характера недостатки: 191 209,99 руб., производственного характера недостатки: 346 687,25 руб. Выводы данного экспертного заключения сторонами не оспаривались, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством. Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.         Согласно пунктам 2-5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором. Согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку договор купли-продажи жилого дома расторгнут в связи с нарушением покупателем обязательств по оплате ежемесячных платежей, на стороне продавца возникли убытки в виде стоимости устранения эксплуатационных недостатков жилого дома в размере 191 209,99 руб., которые подлежат взысканию с покупателя. Размер убытков определен с разумной степенью достоверности, доказательств отсутствии вины в нарушении обязательств и причинении убытков, ответчиком не представлено. Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. По смыслу приведенных норм права и разъяснений для взыскания упущенной выгоды суду следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, т.е. лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду. Судебная коллегия исходит из того, что при определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. Тогда как истец в доказательство наличия таких убытков представил лишь расчет исходя из арендной платы за жилой дом площадью 110 кв.м за период с дата по дата в размере 353 431 руб., между тем, вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств, свидетельствующих о безусловном получении истцом прибыли от использования жилого дома в заявленном размере, при отсутствии как действий истца по извлечению прибыли, соответствующих приготовлений для этого, не представлено. В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика в пользу истца упущенной выгоды. Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.        Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после дата (после вступления в силу Федерального закона                         от дата № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Поскольку договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа не является договором ипотеки, в силу действующему в настоящее время правовому регулированию договоры ипотеки, заключенные после                               дата, регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, оснований для его признания ничтожным ввиду отсутствия государственной регистрации, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда первой инстанции не имелось.         Доводы апелляционной жалобы о том, что продавец не имел права устанавливать проценты за пользование денежными средствами в связи с несоответствием организационно-правовой форме требованиям, установленным Федеральным законом от дата № 353-ФЗ                             «О потребительском кредите (займе)», судебная коллегия признает несостоятельными. Согласно статье 1 Федерального закона от дата № 353-ФЗ                             «О потребительском кредите (займе)» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.         Договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа №... от дата заключен в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует требованиям закона, регулирующего порядок заключения такого вида договора. Данный договор не подпадает по сферу регулирования Федерального закона от дата № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».          Довод апелляционной жалобы о том, что договор заключен под влиянием заблуждения, судебная коллегия отклоняет, поскольку данное обстоятельство надлежащими доказательствами не подтверждено. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Таким образом, положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне лица, получившего денежные средства, имела бы место необоснованная выгода.          В связи прекращением договора с продавца в пользу покупателя следует взыскать денежную сумму, оплаченную в качестве основного долга в размере 289 536, 96 рублей за пять месяцев согласно графику платежей. Согласно частям 1-3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса). Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума от дата №... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 указанного постановления, при решении вопроса о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска – 13 665 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере - 31 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы - 15 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции - 35 000 руб. Данные расходы подтверждены письменными доказательствами (платежные поручения, договор на оказание юридических услуг, документ о переводе денежных средств). Расходы на оказание юридических услуг соответствуют требованиям разумности и уменьшению не подлежат. С учётом того, что исковые требования удовлетворены частично – на сумму 338 020, 71 руб., что составляет 20,15% от цены иска 1 677 798, 80 руб., судебные расходы подлежат возмещению пропорционально удовлетворенной части исковых требований: расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 342, 13 руб. (от цены иска госпошлина при подаче иска составляла 16 589 руб. х 20,15%), расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 6 246, 50 руб. (31 000 руб. х 20,15%), расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 3 022, 50 руб. (15 000 х 20,15%), расходы на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере               7 052, 50 руб. (35 000 х 20,15%). Расходы на оплату экспертизу подлежат взысканию из пропорции исходя из заявленного размера ущерба – 483 283 руб., удовлетворено на сумму 191 209, 99 руб. – 39, 56%, от 50 000 руб. – 19 780 руб.           При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Инвест-Крым» к Болтухиной А.Л. о взыскании платы за пользование жилым помещением, процентов, ущерба, судебных расходов. В отмененной части принять по делу новое решение. Взыскать с Болтухиной А. Л. (паспорт №...) в пользу ООО «Инвест-Крым» (ИНН 0278189849) плату за пользование жилым помещением в размере 110 000 рублей, сумму ущерба в размере 191 209, 99 рублей, проценты за пользование займом в размере 36 810, 72 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 342, 13 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 6 246, 50 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 19 780 рублей, расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 3 022, 50 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 7 052, 50 рублей. Дополнить резолютивную часть решения суда следующим: Взыскать с ООО «Инвест-Крым» в пользу Болтухиной А. Л. денежные средства, оплаченные в счет оплаты стоимости жилого дома, в размере 289 536, 96 руб. В остальной части решение суда оставить без изменения.          Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА:           решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Инвест-Крым» к Болтухиной А.Л. о взыскании платы за пользование жилым помещением, процентов, ущерба, судебных расходов.               В отмененной части принять по делу новое решение.           Взыскать с Болтухиной А. Л. (паспорт №...) в пользу ООО «Инвест-Крым» (ИНН 0278189849) плату за пользование жилым помещением в размере 110 000 рублей, сумму ущерба в размере 191 209, 99 рублей, проценты за пользование займом в размере 36 810, 72 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 342, 13 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 6 246, 50 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 19 780 рублей, расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 3 022, 50 рублей, расходы на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции в размере 7 052, 50 рублей.           Дополнить резолютивную часть решения суда следующим: Взыскать с ООО «Инвест-Крым» в пользу Болтухиной А. Л. денежные средства, оплаченные в счет оплаты стоимости жилого дома, в размере 289 536, 96 руб.           В остальной части решение суда оставить без изменения.           Апелляционное определение может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.            Мотивированное апелляционное определение изготовлено                                дата Председательствующий Судьи

Основная информация

УИД дела: 03RS0003-01-2024-004961-48

Результат рассмотрения: иные несущественные изменения по существу решений, не учитываемые в качестве нижестоящей инстанции

Дата рассмотрения: 17.06.2025

Судья: Галлямов Марат Забирович

Категория дела: Споры, связанные с земельными отношениями → Другие споры, связанные с землепользованием → В иных случаях, связанных с землепользованием

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Болтухина Альбина Ленаровна

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: ООО ИнвестКрым

ИНН: 0278189849

ОГРН: 1120280026470

Движение дела

16.05.2025 15:05

Передача дела судье

17.06.2025 09:00

Судебное заседание

Место: Зал 2-01 ГК

Результат: Вынесено решение

17.06.2025 16:30

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

01.07.2025 16:30

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

01.07.2025 16:31