Дело № 33-6227/2025
Верховный Суд Республики Татарстан
Гражданские дела - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Судья <span class="FIO2">ФИО2</span> УИД <span class="Nomer2">....</span>RS0<span class="Nomer2">....</span>-91</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in"> дело <span class="Nomer2">....</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in"> дело <span class="Nomer2">....</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in"> учет <span class="Nomer2">....</span>г</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="Data2"><дата></span> <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего судьи <span class="FIO12">ФИО12</span>,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей <span class="FIO14">ФИО14</span>. и <span class="FIO15">ФИО15</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при ведении протокола помощником судьи <span class="FIO5">ФИО5</span>,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">с участием прокурора <span class="FIO10">ФИО10</span>,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи <span class="FIO12">ФИО12</span> гражданское дело по апелляционной жалобе истца <span class="FIO1">ФИО1</span> и апелляционному представлению помощника прокурора <span class="Address2"><адрес></span>ёва Н.П. на решение Вахитовского районного суда <span class="Address2"><адрес></span> от <span class="Data2"><дата></span>, которым постановлено:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">иск <span class="FIO1">ФИО1</span> о признании договора коммерческого найма <span class="Address2"><адрес></span> от <span class="Data2"><дата></span> продленным, оставить без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Встречный иск Исполнительного комитета муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span> удовлетворить частично.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Признать <span class="FIO1">ФИО1</span> (паспорт <span class="Nomer2">....</span>) утратившим право пользования квартирой <span class="Nomer2">....</span> в <span class="Address2"><адрес></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Выселить <span class="FIO1">ФИО1</span> (паспорт <span class="Nomer2">....</span>) из <span class="Address2"><адрес></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и представления, выслушав объяснения <span class="FIO1">ФИО1</span> поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Исполнительного комитета муниципального образования города <span class="FIO6">ФИО6</span>, возражавшего доводам жалобы, заключение прокурора <span class="FIO10">ФИО10</span>, поддержавшей доводы апелляционной жалобы и представления, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛА :</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="FIO1">ФИО1</span> обратился в суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span>» (далее – МКУ УЖП ИК МО <span class="Address2"><адрес></span>), Исполнительному комитету муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span> (далее – ИК МО <span class="Address2"><адрес></span>) о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обосновании иска указано, что <span class="FIO1">ФИО1</span> на основании договора коммерческого найма жилого помещения от <span class="Data2"><дата></span>, заключенного с МКУ УЖП ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> была предоставлена <span class="Address2"><адрес></span> на срок до <span class="Data2"><дата></span>. Впоследствии срок действия данного договора найма неоднократно сторонами продлевался. В мае 2024 года <span class="FIO1">ФИО1</span> обратился за продлением срока найма, однако получил отказ. Истец полагает данный отказ незаконным, поскольку у него имеется преимущественное право найма спорного жилого помещения на новый срок. Другого жилья он не имеет. В связи с указанными обстоятельствами <span class="FIO1">ФИО1</span> просит признать договор коммерческого найма в отношении <span class="Address2"><адрес></span> от <span class="Data2"><дата></span> продленным на тех же условиях до <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> с исковыми требованиями <span class="FIO1">ФИО1</span> не согласился и обратился со встречным иском, в котором просил признать договор коммерческого найма квартиры расторгнутым, а <span class="FIO1">ФИО1</span> - утратившим право пользования спорной квартирой с выселением его из данного жилого помещения. В обоснование встречного иска указано, что оснований для продления договора коммерческого найма спорного жилого помещения не имеется, так как срок действия договора истек <span class="Data2"><дата></span>. <span class="Data2"><дата></span> и <span class="Data2"><дата></span> <span class="FIO1">ФИО1</span> были направлены уведомления об отказе в продлении договора найма.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец по первоначальному иску <span class="FIO1">ФИО1</span> и его представитель <span class="FIO7">ФИО7</span> в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержали, со встречными исковыми требованиями не согласились.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель ответчиков по первоначальному иску МКУ УЖП ИК МО <span class="Address2"><адрес></span>, ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> <span class="FIO8">ФИО8</span> в судебном заседании с первоначальным иском не согласился, встречные исковые требования поддержал.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Помощник прокурора <span class="FIO9">ФИО9</span> в своем заключении поддержал первоначальный иск <span class="FIO1">ФИО1</span>, в удовлетворении встречных требований просил отказать.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд в удовлетворении иска <span class="FIO1">ФИО1</span> отказал, встречные требования ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> удовлетворил частично и принял приведенное выше решение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе <span class="FIO1">ФИО1</span> и помощник прокурора <span class="FIO9">ФИО9</span>, участвовавший в рассмотрении дела, просят решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении первоначального иска. Указывается, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, у ответчика не имелось оснований для расторжения договора найма жилого помещения в одностороннем порядке, об отказе в продлении действия договора ответчик заблаговременно нанимателя не уведомил. Также отмечается, что истец не отказывался от продления указанного договора, своевременно оплачивает ежемесячные платежи за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги, другого жилья не имеет.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="FIO1">ФИО1</span> в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Прокурор <span class="FIO10">ФИО10</span> доводы апелляционного представления поддержала.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель МКУ УЖП ИК МО <span class="Address2"><адрес></span>, ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> <span class="FIO11">ФИО11</span> с доводами жалобы и представления прокурора не согласился, просил решение суда оставить без изменения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и представления, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно статье 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом установлено, что <span class="Data2"><дата></span> между <span class="FIO1">ФИО1</span> и МКУ УЖП ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> был заключен договор коммерческого найма в отношении жилого помещения - <span class="Address2"><адрес></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1.2. Договора срок действия договора найма определен сторонами с <span class="Data2"><дата></span> по <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="Data2"><дата></span> на основании заявления <span class="FIO1">ФИО1</span> от <span class="Data2"><дата></span> между сторонами был заключен договор краткосрочного найма в отношении спорной квартиры на срок до <span class="Data2"><дата></span> (л.д. 18-23).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="Data2"><дата></span> между сторонами был заключен новый договор краткосрочного найма сроком до <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Договором краткосрочного найма от <span class="Data2"><дата></span> срок найма спорной квартиры был продлен до <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В мае 2024 года истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения. В ответ на эти действия <span class="Data2"><дата></span> и <span class="Data2"><дата></span> ИК МО <span class="Address2"><адрес></span> в адрес <span class="FIO1">ФИО1</span> были направлены уведомления об отказе в продлении договора найма (л.д. 37-39).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отказывая в удовлетворении первоначального иска <span class="FIO1">ФИО1</span> и выселяя его из занимаемого жилья, суд исходил из того, что срок действия договора найма истек, в связи с чем, оснований для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из приведенных выше положений закона, устанавливая предельный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения, законодатель с целью обеспечить стабильность отношений сторон такого договора, по истечении срока его действия признает за нанимателем преимущественное право на заключение договора на новый срок, а также предусматривает правовой механизм, обеспечивающий возможность эффективного осуществления этого права и учитывающий необходимость соблюдения баланса интересов сторон.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение года жилое помещение внаем и соблюдением срока заблаговременного уведомления об этих обстоятельствах.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Приведенные законоположения не были в полной мере приняты во внимание судом первой инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из материалов дела, согласно условиям заключенного договора найма жилого помещения по требованию собственника или эксплуатирующей организации может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги за 2 месяца и более;</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей;</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния.</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Собственник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты нанимателем ежемесячного платежа за пользование жилым помещением (пункты 6.1, 6.4 договора).</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Иных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственника, заключенным между сторонами договором, не предусмотрено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом, как отмечено выше, после истечения срока действия договора коммерческого найма от <span class="Data2"><дата></span> между истцом и ответчиком были заключены ряд краткосрочных договоров найма жилого помещения аналогичных по содержанию с договором от <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Каких-либо нарушений условий договора <span class="FIO1">ФИО1</span> допущено не было, поскольку истец добросовестно нес бремя содержания спорной квартиры, своевременно вносил платежи в счет оплаты за пользование спорным жилым помещением, а также оплачивал жилищно-коммунальные услуги. Доказательств обратного ответной стороной не представлено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В уведомлении от <span class="Data2"><дата></span>, направленном в адрес нанимателя об отказе в заключении договора на новый срок, также не содержится сведений о принятии решения наймодателем не сдавать жилое помещение внаем иным лицам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ИК МО <span class="Address2"><адрес></span>. Доводы апелляционной жалобы и представления прокурора в этой части заслуживают внимания.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При неисполнении наймодателем данного требования, предусмотренного положениями ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом добросовестного исполнения со стороны истца условий ранее заключенных соглашений, договор найма может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку сведений об отказе <span class="FIO1">ФИО1</span> от продления договора материалы дела не содержат, иного жилого помещения на праве собственности у него не имеется, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный ранее договор коммерческого найма между МКУ УЖП ИКМО <span class="Address2"><адрес></span> и <span class="FIO1">ФИО1</span> подлежит продлению на тех же условиях и на тот же срок в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска <span class="FIO1">ФИО1</span> и отказе в удовлетворении встречных требований органа местного самоуправления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОПРЕДЕЛИЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Вахитовского районного суда <span class="Address2"><адрес></span> от <span class="Data2"><дата></span> по данному делу отменить и принять новое решение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Иск <span class="FIO1">ФИО1</span> (паспорт <span class="Nomer2">....</span>) к Исполнительному комитету муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span> (ИНН <span class="Nomer2">....</span>) и муниципальному казенному учреждению «Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span>» (ИНН <span class="Nomer2">....</span>) о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным удовлетворить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Признать договор коммерческого найма <span class="Address2"><адрес></span> от <span class="Data2"><дата></span> продленным на прежних условиях с <span class="Data2"><дата></span> по <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Встречный иск Исполнительного комитета муниципального образования <span class="Address2"><адрес></span> к <span class="FIO1">ФИО1</span> о признании утратившим право пользования и выселении из <span class="Address2"><адрес></span>, оставить без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (<span class="Address2"><адрес></span>) через суд первой инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме <span class="Data2"><дата></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p></span>