Дело № 2-479/2025 ~ М-281/2025
Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия
Гражданские дела - первая инстанция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Производство № 2-479/2025</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Дело № (УИД) 19RS0010-01-2025-000424-47</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">РЕШЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">Именем Российской Федерации</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рп Усть-Абакан 20 мая 2025 года</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Чеменева Е.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре Парсаевой Н.П.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зуева Сергея Викторовича к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия о признании торгов недействительными,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛ:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Зуев С.В. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района о признании недействительными состоявшихся публичных торгов по извещению <span class="Nomer2">***</span>, лот <span class="Nomer2">***</span>, применении последствий признания торгов недействительными, мотивируя требования тем, что 27.04.2024 ответчиком был объявлен аукцион <span class="Nomer2">***</span>, лот <span class="Nomer2">***</span>, о чем была размещена информация на <span class="Nomer2">***</span>. Предметом данного аукциона указано право заключения договора аренды земельного участка, принадлежащего на праве собственности Муниципальному образованию Усть-Абаканский район, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенного по адресу: <span class="Address2">...</span>. В соответствии с протоколом от 04.06.2024 он (Зуев) признан победителем аукциона. Между сторонами заключен договор аренды данного земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">***</span> Вместе с тем извещение о проведении аукциона и договор аренды содержат условия, которые нарушают его права, а именно срок аренды земельного участка определен на срок 56 месяцев. Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 № 264/пр (далее - Приказ). Площадь земельного участка <span class="Nomer2">***</span> кв. м. Согласно пункту 1 Приказа (Объекты площадью до 1500 м.) общий срок составляет - 15 месяцев. С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка должен быть определен как 30 месяцев (15 * 2). Из буквального толкования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ следует, что договор аренды заключается ровно на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Также положения договора аренды содержат противоречивые условия, что делает невозможным полноценное пользование земельным участком. Согласно пункту 4.1.2 Договора аренды Арендатор имеет право в пределах срока Договора передавать Участок в субаренду (поднаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя при условии его уведомления. Уведомление направляется Арендатором Арендодателю в письменной форме в течение 3 (трёх) дней с момента совершения соответствующей сделки с третьим лицом. Однако, передача земельного участка в субаренду возможна только с согласия Арендодателя в соответствии с ЗК РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Положения пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ не применяются при реализации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с торгов с видом разрешенного использования «Склады». Однако, данное условие о возможности сдачи земельного участка в субаренду не согласуется с позицией ВС и судебной практикой.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендатор не вправе уступать права и обязанности (перенаем), осуществлять перевод долга по договору третьим лицам. Обязательства должны быть исполнены победителем торгов лично (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). При вкладе недвижимости в уставный капитал происходит передача права от арендатора объекта к юридическому лицу, в чей уставный капитал передается объект. Таким образом, положения пункта 4.1.1 договора аренды и положения пункта 4.1.2 Договора аренды противоречат друг другу и законодательству РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вся территория земельного участка, не занятая дорогой общего пользования, занята деревьями и кустарниками. Согласно пункту 4.2.4 Договора аренды Арендатор обязан не допускать ухудшения экологической обстановки на участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Согласно пункту 4.2.6 договора аренды арендатор обязан возмещать арендодателю убытки, включая упущенную выгоду, в полном объёме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности. Согласно пункту 5.3 договора аренды, если при расторжении настоящего договора будут обнаружены повреждения участка, арендатор несет ответственность за вред, причиненный арендодателю повреждением участка непосредственно арендатором или же третьими лицами. Указанная ответственность не наступает в случае возникновения вреда в силу обстоятельств непреодолимой силы либо виновными действиями Арендодателя. На всей территории земельного участка расположены высокодекоративные деревья и кустарники, что накладывает на арендатора дополнительные обязательства Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ (далее - Закон об охране окружающей среды). Использование земельного участка без вырубки деревьев невозможно в то время, как вырубка всех деревьев на участке влечет негативные последствия для окружающей среды и нарушает положения Закона об охране окружающей среды. Информация об указанных обстоятельствах не содержалась в извещении или в договоре аренды.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Организатор торгов не указывает сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В извещении отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газоснабжения, водоотведения, а также сетям связи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Извещение о проведение аукциона, а также договор аренды не содержит все виды разрешенного использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки. Виды разрешенного использования должны содержаться именно в извещении.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с извещением земельный участок должен использоваться по целевому назначению как: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство территории.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешенное использование земельного участка (для строительства складских помещений) не соответствует целям использования земельного участка - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ПЗЗ Усть-Абаканский района и публичной кадастровой карте Росреестра, данный земельный участок относится к зоне П2 - территориальная зона Коммунально-складская зона.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данный земельный участок должен входить в состав земель населенных пунктов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Аукцион был проведен 04.06.2024. Заключенный между сторонами договор, является ничтожной сделкой, которая недействительна в силу закона из-за нарушений, допущенных при проведении торгов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Просил признать недействительными состоявшиеся публичные торги по извещению <span class="Nomer2">***</span>, лот <span class="Nomer2">***</span>, применить последствия признания торгов недействительными.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец Зуев С.В. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель ответчика Гуляева М.В., в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя истца.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст.447 ГК РФ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">1. Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">2. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">3. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">4. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">5. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">К организованным торгам правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, не применяются, если иное не установлено законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст.449 ГК РФ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">были допущены иные нарушения правил, установленных законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать, в том числе, следующие сведения:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п.8 ст.39.8 ЗК РФ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Пунктом 9 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" были установлены сроки необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п.1 Приложения к данному Приказу (для объектов капитального строительства площадью до 1 500 кв. м), установлен общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, равный 15 месяцам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как установлено судом 27.04.2024 Управлением имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия были организованы торги на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <span class="Address2">...</span>., кадастровый <span class="Nomer2">***</span> в виде аукциона в электронной форме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Победителем данных торгов стал истец – Зуев С.В., с которым был заключен соответствующий договор аренды.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как видно из извещения о проведении аукциона в электронной форме (л.д. 9 оборот и л.д.10) площадь земельного участка передаваемого в аренду составляет <span class="Nomer2">***</span> срок аренды 4 года 8 месяцев, в строке: Предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, указано в том числе предельное количество этаже – 2, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60%.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, площадь здания которое можно построить согласно данному извещении составляет <span class="Nomer2">***</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Соответственно, согласно п.1 Приложения к вышеназванному Приказу срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания на рассматриваемом земельном участке должен не более 30 месяцев (15 месяцев х 2) – 2 года 6 месяцев.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вместе с тем срок указанный в Извещении - срок аренды 4 года 8 месяцев превышает срок – 30 месяцев.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, ответчик как организатор торгов в нарушение п. 1 приложения к вышеуказанному Приказу и пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ установил срок аренды земельного участка более 30 месяцев, что свидетельствует о нарушении вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, выраженные в установлении срока аренды земельного участка превышающем установленный законом предельный срок аренды земельного участка.</p> <p class="MsoClassa7" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Таким образом суд признает торги от 27.04.2024 организованные Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <span class="Address2">...</span>., кадастровый <span class="Nomer2">***</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец просит применить последствия недействительности торгов которые соответственно подлежат удовлетворению.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи с чем суд согласно п.2 ст.449 ГК РФ применяет последствия признания торгов недействительными в виде признания недействительным договора аренды земельного участка от 17.06.2024г., обязать истца Зуева С.В. возвратить Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия земельный участок расположенный по адресу: <span class="Address2">...</span> кадастровый <span class="Nomer2">***</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">РЕШИЛ:</p> <p class="MsoClassa7" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Исковое заявление Зуева Сергея Викторовича удовлетворить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Признать недействительными торги от 27.04.2024 организованные Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <span class="Address2">...</span>., кадастровый <span class="Nomer2">***</span></p> <p class="MsoClassa7" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Применить последствия признания торгов недействительными в виде признания недействительным договора аренды земельного участка от 17.06.2024г., обязать Зуева Сергея Викторовича возвратить Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия земельный участок расположенный по адресу: <span class="Address2">...</span> кадастровый <span class="Nomer2">***</span>.</p> <p class="MsoClassa7" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Абаканский районный суд.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий Е.А. Чеменев</p></span>