Дело № 66а-1217/2025
Третий апелляционный суд общей юрисдикции (Краснодарский край)
Административные дела (КАC РФ) - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in"> № 66а-1217/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <table cellspacing="0" cellpadding="2" align="center" xmlns:msxsl="urn:schemas-microsoft-com:xslt"> <tbody> <tr> <td> город Сочи</td> <td> 23 сентября 2025 года</td> </tr> </tbody> </table> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Катанаевой А.С.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Фомина М.В., Солдатовой С.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Учадзе Л.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-36/2025 по административному исковому заявлению Юсупова Михаила Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 25 апреля 2025 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С., объяснения представителей административных ответчиков Правительства Республики Северная Осетия-Алания Калоева С.А., государственного бюджетного учреждения Северная Осетия - Алания «Центр государственной кадастровой оценки» Козаева Б.Д., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Юсупов М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания. В обоснование требований указано на существенное превышение установленной кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объекта и нарушение прав административного истца по уплате налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Обжалуемым решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 25 апреля 2025 года заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в размере его рыночной стоимости 83 156 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости определено считать 27 декабря 2024 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Правительством Республики Северная Осетия-Алания подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой административный ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска. Указывает, что судом при рассмотрении дела применен закон, не подлежащий применению. Выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, указывая на допущенные при ее проведении нарушения законодательства об оценочной деятельности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из материалов дела, Юсупов М.А. является собственником нежилого здания с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, кадастровая стоимость которого им оспаривается.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 7 ноября 2023 года № 492 в соответствии с положениями Закона № 237-ФЗ утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Северная Осетия-Алания, по состоянию на 1 января 2023 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно имеющимся в деле сведениям Единого государственного реестра недвижимости размер оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания установлен на 1 января 2023 года на основании указанного Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 7 ноября 2023 года № 492 и составил 155 725 947,18 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В данной связи, как правомерно указано в апелляционной жалобе, к спорным правоотношениям подлежали применению нормы Федерального закона № 237-ФЗ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом был представлен отчет об оценке № ОН-2024/2024 от 23 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком <span class="FIO7">ФИО7</span>, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составила 78 051 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно заключению эксперта ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» <span class="FIO8">ФИО8</span> от 18 марта 2025 года № 14-А-ОПСТ-Э-03-2025 рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составила 83 156 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На данное заключение от ГБУ Республики Северная Осетия-Алания «Центра государственной кадастровой оценки» были представлены возражения с указанием на допущенные нарушения при производстве судебной экспертизы, которым оценка в принятом решении судом не дана.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверяя доводы апелляционной жалобы, повторяющие замечания ГБУ Республики Северная Осетия-Алания «Центра государственной кадастровой оценки» представленные в суд первой инстанции, о допущенных экспертом нарушениях норм действующего законодательства при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия учитывает письменные пояснения эксперта <span class="FIO8">ФИО8</span>, представленные суду апелляционной инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из заключения эксперта следует, что оценка рыночной стоимости нежилого здания произведена экспертом с использованием сравнительного (методом сравнения продаж) и доходного (методом прямой капитализации) подходов. Отказ от применения затратного подхода и иных методов экспертом в заключении мотивирован и обоснован.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом указано на необоснованность замечания апелляционной жалобы об использовании не актуальных справочников оценщика, повлекших применение некорректных корректировок. Указанный в списке литературы к заключению эксперта «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под ред. Лейфера Л.А., являлся действующим на дату проведения исследования – 1 января 2023 года, срок его действия с 26 июля 2021 года по 25 июля 2023 года. При этом «Справочник оценщика недвижимости-2022», который, по мнению административного ответчика, должен быть применен при обосновании корректировок, основан на данных, представленных в «Справочнике оценщика недвижимости-2021».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В части доводов об отсутствии в заключении эксперта в описании местоположения/окружения объекта данных о типовой территориальной зоне в пределах региона и типовой территориальной зоне нахождения здания в пределах населенного пункта, экспертом указано на использование классификации для описания местоположения объекта из справочника оценщика. Проведен сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки, в том числе местоположения. Необходимая информация, идентифицирующая местоположение объекта исследования, представлена в экспертном заключении на страницах 10-13, представлены карты с местоположением объекта исследования, указаны сведения об окружающей застройке, указан населенный пункт, в котором расположен объект исследования. На странице 58 экспертного заключения более детально определено локальное местоположение (расположение объекта в пределах населенного пункта).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Типовая застройка в соответствии с генеральным планом не анализировалась, поскольку объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Обобщенная информация об окружающей застройке представлена в заключении в таблице №4.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В части доводов о неверном указании расположения объектов-аналогов №№ 2 и 3 в г. Владикавказ, при их нахождении в пгт. Заводской, экспертом указано на смежное расположение пгт Заводского и г. Владикавказа, определяющееся как «населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра». При этом поправка на локальное местоположение определялась относительно расположения аналогов на территории пгт. Заводской, в связи с чем экспертом указано на отсутствие ошибок в применении корректировок на местоположение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отнесение рынка, на котором представлен объект оценки, к неактивному рынку обосновано экспертом проведенным анализом рынка, характеризующегося большим разбросом цен, преобладающим количеством продавцов над количеством покупателей. Корректировки на торг применены в соответствии с указанными выводами, в качестве поправки принято среднее значение по сегменту объекта-исследования и объектам-аналогам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В части доводов о необоснованном применении корректировки на торг, экспертом указано, что отсутствие или наличие таких сведений в тексте объявления не является основанием для неприменения такой поправки. Отсутствие скидки на торг к аналогам приведет к завышению стоимости, т.к. цена сделки ниже цены предложения на рынке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, изучив письменные пояснения эксперта на представленные возражения по экспертному заключению, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять выводам заключения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем имеется подписка эксперта в заключении (страница 7).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Стороны ходатайств о вызове эксперта для допроса не заявляли, дополнительных возражений на письменные пояснения эксперта не представляли.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, учитывая, что данным заключением подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости в указанном в судебном акте размере.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ссылки в решении суда на положения статей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к вынесению неправильного решения не привели, основанием к отмене судебного акта не являются.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 25 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 сентября 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p></span>