Дело № 8Г-17136/2025 [88-18628/2025]
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (Краснодарский край)
Гражданские дела - кассация
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">Дело № 88-18628/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">№ дела суда 1-й инстанции 2-1313/2024</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 23RS0025-01-2024-001569-22</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">г. Краснодар 31 июля 2025 года</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Ивановой Е.В.,</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">судей Волковой И.А., Капитанюк О.В.,</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Задорожной Ольги Андреевны к Багдасарян Ануш Гарибовне, Багдасарян Давиду Джанибековичу о восстановлении права аренды, переводе прав и обязанностей арендатора на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">по кассационной жалобе Задорожной Ольги Андреевны на решение Курганинского районного суда Краснодарского края 11.11.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25.03.2025.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя Задорожной О.А. – Алексеева А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Задорожная О. А. обратилась в суд с исковым заявлением к Багдасарян А.Г. и Багдасаряну Д.Д., в котором согласно уточненным требованиям просила восстановить права аренды и перевести на истца права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> по договору аренды от 22.08.2016, заключенному между <span class="FIO9">З.А.Д.</span> и Задорожной О.А., возобновленному на тех же условиях с 30.08.2021 на неопределенный срок с даты вступления в законную силу решения суда на срок 5 лет (согласно условиям договора); признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, заключенный между Зинчук С.Н., Бухтояровой Н.Н. и Багдасарян А.Г.; признать недействительным договор дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> от 05.10.2021, заключенный между Багдасарян А.Г. (даритель) и Багдасаряном Д.Д. (одаряемый); применить последствия недействительности ничтожных сделок; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать обременение (ограничения) права аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в пользу арендатора Задорожной О.А.; указать, что судебный акт является документом-основанием для внесения соответствующих сведений и изменений в данные государственного учета недвижимости об объекте недвижимого имущества и государственной регистрации ограничений и обременений; взыскать с ответчиков судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4200 рублей и по оплате юридических услуг в размере 25000 рублей.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование заявленных требований указано, что 22.08.2016 между арендатором Задорожной О.А. и арендодателем <span class="FIO9">З.А.Д.</span> заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, площадь 58002 кв.м., расположенного по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span> Договор аренды заключен на срок 5 лет, то есть до 22.08.2021, зарегистрирован в Росреестре 30.08.2016. По условиям договора, по истечении срока его действия, при отсутствии письменных возражений сторон, поступивших не позднее трех месяцев до даты окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. <span class="FIO9">З.А.Д.</span> умерла <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, то есть до окончания срока действия договора аренды, права которой перешли к наследникам. 27.05.2021 указанный земельный участок приняли в наследство по 1/2 доле сын арендодателя Зинчук С.Н. и дочь Бухтиярова Н.Н. Письменных или устных уведомлений от правопреемников о расторжении с истцом договора аренды земельного участка не поступало. Земельный участок постоянно находился в аренде у истца с момента его формирования, всегда находился в обработке без выбытия (целиком либо их частей) из оборота и аренды. На основании письменного ходатайства <span class="FIO9">З.А.Д.</span> истец выдала арендную плату авансом за будущий период времени, то есть за 2021 года в размере 60 000 рублей. Однако указанный земельный участок по договору купли-продажи от 10.09.2021 года был продан Багдасарян А.Г., то есть после возобновления договора аренда на прежних условиях с истцом, которая подготавливала землю к посеву озимой пшеницы, закупила посевной материал - зерно пшеницы, затратив в общей сложности 80 000 рублей.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">09.10.2021 супругом истицы - <span class="FIO11">З.П.А.</span> земельный участок полностью подготовлен для посева озимой пшеницы. О смене собственника земельного участка истец была уведомлена только 18.09.2021, получив уведомление от Багдасарян А.Г., датированное 14.09.2021. Согласно доводам истца, на момент предъявления уведомления Багдасарян А.Г. не являлась собственником спорного земельного участка, так как право собственности не было зарегистрировано. После регистрации права собственности 21.09.2021 истец каких-либо законных требований от собственника Багдасарян А.Г. не получала. 09.10.2021 сын ответчика Багдасарян Д.Д. самовольно произвел вспашку спорного земельного участка, полностью подготовленного истцом для посева озимой пшеницы. Также истец считает, что договор дарения спорного земельного участка от 05.10.2021, заключенный между Багдасарян А.Г. (даритель) и Багдасаряном Д.Д. (одаряемый) недействителен, поскольку зарегистрирован в Росреестре с иными реквизитами паспорта Багдасарян Д.Д.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Курганинского районного суда Краснодарского края от 11.11.2024 в удовлетворении исковых требований Задорожной О.А. отказано.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25.03.2025 решение Курганинского районного суда Краснодарского края от 11.11.2024 оставлено без изменения.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В кассационной жалобе, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права, произвольную оценку и толкование доказательств, несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, фактическим обстоятельствам дела, Задорожная О.А. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий суд.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В возражении на кассационную жалобу Багдасарян Д.Д. просит решение и апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия, с учетом положений части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), а также того, что сведения о судебном заседании заблаговременно размещены на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети «Интернет», полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами нижестоящих инстанций, в пределах доводов кассационной жалобы.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Такие основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, отсутствуют.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судами установлено и следует из материалов дела, что 22.08.2016 между арендатором Задорожной О.А. и арендодателем <span class="FIO9">З.А.Д.</span> заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, площадь 58002 кв.м., расположенного по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span></p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1.2 договора аренды, договор заключен на срок 5 лет (то есть до 22.08.2021, зарегистрирован в Росреестре 30.08.2016). По истечении срока действия договора, при отсутствии письменных возражений сторон, поступивших не позднее трех месяцев до даты окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Арендодатель <span class="FIO9">З.А.Д.</span> умерла <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, то есть до окончания срока действия договора аренды, права которой перешли к наследникам.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">27.05.2021 указанный земельный участок приняли в наследство по 1/2 доле сын арендодателя Зинчук С.Н. и дочь Бухтиярова Н.Н.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">По договору купли-продажи от 10.09.2021 Зинчук С.Н. и Бухтиярова Н.Н. в лице представителя по доверенностям Багдасарян Д.Д. продали спорный земельный участок Багдасарян А.Г.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">14.09.2021 от Багдасарян А.Г. в адрес арендатора Задорожной О.А. было направлено уведомление о переходе права собственности и прекращении арендных отношений в отношении спорного земельного участка.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Данное уведомление было получено истцом 18.09.2021.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">На основании договора дарения от 05.10.2021 года право собственности на спорный земельный участок перешло к Багдасарян Д.Д.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь нормами права, регулирующими спорные отношения, отказал в удовлетворении заявленных требованиях, поскольку истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих заявленные требования.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Суд апелляционной инстанции с указанными выводами районного суда согласился.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно материалам дела после истечения срока договора аренды от 22.08.2016 арендатор Задорожная О.А. на основании п. 1.2 договора продолжила пользоваться спорным земельным участком, то есть договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенных срок.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, новый собственник спорного земельного участка на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, о чем истцу было направлено соответствующее уведомление.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Как разъяснено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Вопреки доводам жалобы, после смены собственника спорного земельного участка в аренду другим лицам он не передавался, обрабатывается самостоятельно собственником, что исключает удовлетворение требование о переводе прав и обязанностей арендатора.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Истцом также подтверждается, что она получала уведомление о прекращении действия договора аренды.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Так, согласно материалам дела 18.09.2021 истец получила письменное уведомление о том, что договор аренды, срок которого истек 30.08.2021, который на момент уведомления считается заключенным на неопределенный срок, далее продлеваться не будет, то есть по окончании «сельскохозяйственного года» (после завершения уборки урожая) Задорожная О.А. была предупреждена о необходимости привести арендуемый спорный земельный участок в надлежащее состояние, не производить дальнейших работ по его использованию и передать участок собственнику, а расходы понесенные на работы, произведенные после получения уведомления, компенсации не подлежат.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Письмо арендодателя об отказе в продлении договора аренды земельного участка является основанием для его прекращения.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Также суд первой инстанции правомерно установил необоснованность доводов истца об отсутствии регистрации права собственности нового собственника земельного участка на момент направления уведомления о прекращении арендных отношений, поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ подлежащий регистрации, но не зарегистрированный договор, не считается заключенным только для третьих лиц.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Вопреки доводам жалобы, стороны договора не ограничены в реализации своих прав и обязанностей собственника имущества по договору, для сторон договора он считается заключенным и исполненным, т.к. произведена оплата за предмет сделки и произошла передача объекта от продавца к покупателю, что и позволило Багдасарян А.Г. направить уведомление Задорожной О.А. о намерении прекратить с ней договорные отношения в соответствии со статьей 610 ГК РФ до момента государственной регистрации права, но в период, когда договор купли-продажи земельного участка был передан на государственную регистрацию в управление Росреестра.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судом также установлено, что истец не является сельхоз товаропроизводителем, не осуществляет деятельность КФХ, которую прекратила в январе 2021 года, то есть до окончания срока действия оспариваемого договора аренды спорного земельного участка.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Прекращение деятельности подтверждается данными из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Работы, которые произвела истец на спорном земельном участке являются «приведением арендованного имущества в надлежащий для дальнейшего использования вид» для его возврата собственнику имущества, что предусмотрено статьей 622 ГК РФ.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Заявляя требований о недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи и договора дарения земельного участка истцом не было представлено суду относимых и допустимых доказательств наличия к этому оснований, предусмотренных законом.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение основного договора купли-продажи одновременно с предварительным либо сразу после него - невозможно, т.к. для этот в соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 26 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» необходимо получить отказ от преимущественного права покупки субъекта РФ.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Соответствующее уведомление о продаже в администрацию Краснодарского края направлено, получен отказ от преимущественного права покупки от субъекта РФ.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">10.09.2021 года Багдасарян Д.Д., действуя по доверенности от имени собственников спорного земельного участка, заключил договор купли-продажи с Багдасарян А.Г.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">В договоре купли-продажи указано, что на участок зарегистрировано обременение - аренда, о чем стороны уведомили друг друга.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Регистрация договоров купли-продажи и дарения с участием Багдасаряна Д.Д. произошла до замены Багдасарян Д.Д. паспорта по достижению 45 лет, на регистрацию переданы договоры с указанием данных нового паспорта Багдасарян Д.Д., что не влечет прекращение правоспособности и дееспособности этого лица.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешая спор по существу, установив юридически значимые для дела обстоятельства, оценив доказательства по правилам статей 56, 59, 60, 67, 195 ГПК РФ, руководствуясь статьями 166, 167, 168, 209, 433, 610, 622, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Федеральным законом Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Задорожной О.А.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">С указанными выводами соглашается и судебная коллегия суда кассационной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Так, судом установлено, указано и верно принято во внимание, что Задорожная О.А. не является стороной сделок купли-продажи и дарения спорного земельного участка, истица утратила на основании закона право аренды земельного участка, следовательно, истицей утрачено и право требования перевода на себя отсутствующего права аренды спорного земельного участка.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">При рассмотрении дела судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве основания для отмены судебных актов, в том числе и ссылки на которые имеются в кассационной жалобе.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Обстоятельства, на которые ссылались стороны в обоснование требований и возражений, представленные доказательства являлись предметом обсуждения судов нижестоящих инстанций, получили надлежащую правовую оценку, которая доводами кассационной жалобы не опровергается.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств по настоящему делу, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">При указанных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы, и отмены правильных по существу судебных актов, состоявшихся по настоящему гражданскому делу.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in"> определила:</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">решение Курганинского районного суда Краснодарского края 11.11.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25.03.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Мотивированный текст определения изготовлен 7 августа 2025 года.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий:</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Судьи:</p></span>