Дело № 8Г-6320/2025 [88-8167/2025]

Суть дела

<title></title> ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ по делу № 88-8167/2025 № 2-77/2025 в суде первой инстанции 26RS0017-01-2024-004352-73 01 октября 2025 года                                                                            г. Пятигорск Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего               Поддубной О.А., судей                                               Курасовой Е.А., Козлова О.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Узденовой ФИО12 к Савостину ФИО13, Темировой ФИО14 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, по кассационной жалобе Узденовой ФИО15 на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 мая 2025 года, Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А., заслушав пояснения представителя истца – Узденова Р.В., судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, установила: ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточнения и дополнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ просила: признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2013 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой; признать договор купли-продажи от 20.09.2023 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, недействительным; применить последствия недействительности ничтожных сделок: исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом под литером <данные изъяты> общей площадью 126,3 кв.м, этажность 2, кадастровый (условный) № и земельный участок общей площадью           343 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом под литером Б общей площадью 126,3 кв.м, этажность 2, кадастровый (условный) № и земельный участок общей площадью 343 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, восстановить право собственности на жилой дом под литером Б общей площадью 126,3 кв.м, этажность 2, кадастровый (условный) № и земельный участок общей площадью 343 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, за ФИО1, указав в решении суда, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографа по СК. В обоснование исковых требований указано, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа от 04.09.2013 г., по которому ФИО2 передал истцу 2000000,00 руб. и потребовал в обеспечение долга предоставить в залог ее жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Введя в заблуждение и воспользовавшись ее юридической неграмотностью, ФИО2 вместо договора залога обманным путем заставил ФИО1 подписать договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому переоформил на себя жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. При оформлении договора купли-продажи дома и земельного участка ФИО2 собственноручно написал расписку, по которой обязался вернуть дом и участок при полном погашении займа. При получении денежных средств истица написала расписку, которую в качестве свидетелей подписали ФИО6 и ФИО7, которые могут подтвердить, что дом был предоставлен в качестве залога, а не продавался. С 2013 года истец платила проценты по договору займа в размере 60% годовых, однако выполнить кабальные условия договора и выплатить помимо процентов сразу сумму в размере 2000000 руб. у нее не было возможности. Все это время истица с семьей продолжала жить в доме по адресу: <адрес>, который был залогом по договору займа, что подтверждается вышеуказанной распиской. С 2018 года ФИО2 перестал выходить на связь. В связи с чем, ФИО1 не смогла выполнить условия договора займа и мирового соглашения, которое было заключено в 2017 году в Кисловодском городском суде. Принудительное исполнение по определению суда от 29.05.2017 г. ФИО2 не производилось. Ввиду того, что ФИО1 признала долг по договору займа в суде, согласилась с высокими процентами, и было утверждено мировое соглашение, наивно полагая, что между ними заключен договор залога, она была уверена, что ФИО2 не будет обращать взыскание на залог. Если рассматривать две сделки в совокупности (займ и купля-продажа), то получается, что ФИО2 в общей сложности передал ей 4000000 руб., чего в действительности не было, так как ею получена только сумма в       2000000 руб. В феврале 2024 г. ФИО1 получила исковое заявление о признании утратившими право пользования жилым недвижимым имуществом от некой ФИО3, и в суде узнала, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи от 20.09.2023 г., по которому дом был продан за 1000000 руб., договор по доверенности подписывала ФИО8 Таким образом, сложилась ситуация, при которой истица исполняла обязательства по договору займа и не понимала, что ФИО2 обманным путем завладел ее единственным жильем. Документ, подтверждающий, что дом и земельный участок были залогом по договору займа, является расписка (обязательство, возникшее после подписания договора от 04.09.2013), по которой ФИО2 обязался вернуть дом и участок при полном погашении займа. О нарушении своего права ей стало известно в феврале 2024 г. по получении искового заявления о признании утратившими право пользования жилым недвижимым имуществом от ФИО3 С 2013 года по 2024 год ни лично, ни по адресу регистрации истица не получала никаких уведомлений, досудебных требований или претензий, которые указывали бы, что ею совершена сделка по отчуждению этого имущества. Все эти годы она производила оплату за коммунальные услуги, производила улучшения: ремонт в комнатах, крыши дома. Ответчик совершил сделку купли-продажи лишь для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что в силу п.2 ст.170 ГК РФ влечет признание сделки ничтожной. Доказательством тому служит также то обстоятельство, что на момент заключения сделки от 04.09.2013 г., рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, была существенно выше. В данном случае не производилась фактическая передача имущества (жилой дом и земельный участок) между сторонами, с 04.09.2013 г., то есть со дня заключения оспариваемой сделки ФИО1 владеет и пользуется спорным имуществом по своему усмотрению. Истица считает, что пропустила срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ в три года, по уважительной причине, поскольку до февраля 2024 г. считала, что дом находится в залоге в соответствии с распиской, которую ФИО2 написал собственноручно, по которой он обязался вернуть дом и земельный участок после погашения долга. Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 января 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04.09.2013 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой, признании договора купли-продажи от 20.09.2023 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3, недействительным, применении последствий недействительности ничтожных сделок, отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 07 мая 2025 года решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 января 2025 года оставлено без изменения. В кассационной жалобе истца ФИО1 ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных актов как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального и процессуального права. В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель истца ФИО1 – ФИО9, поддержавший доводы кассационной жалобы в полном объеме. Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Изучив материалы дела, исследовав доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что такие нарушения были допущены судами при рассмотрении настоящего дела. Как установлено судом и следует из материалов дела, 04.09.2013 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО2 купил жилой дом общей площадью 126,3 кв.м, этажность 2 кадастровый (условный) № и земельный участок площадью 343 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. На основании указанного договора купли-продажи от 04.09.2013 года ФИО2 приобрел спорную недвижимость за 2000000 рублей по соглашению сторон. Данная денежная сумма выплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается п.3 договора купли-продажи от 04.09.2013 г. По соглашению сторон передаточный акт не составлялся (п.5 договора). После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке, стороны договора обратились за регистраций перехода права собственности на основании договора в Управление ФСГРКиК по Ставропольскому краю, где государственным регистратором проведена правовая экспертиза документов, была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество. ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права на объекты, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий. По договору купли-продажи от 20.09.2023 года ФИО2 продал ФИО3 этот же жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, за 1000000 рублей. Из копии дела правоустанавливающих документов, представленных суду УФСГРКиК по Ставропольскому краю следует, что 20.09.2023 г. стороны договора обратились с заявлениями в регистрирующий орган об оказании государственной услуги регистрации перехода права собственности, при этом от лица продавца ФИО2 действовала ФИО8 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 15.09.2023 года. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 27.09.2023 г. на основании представленных сторонами договора пакета документов, включая заключенный и подписанный сторонами договор купли-продажи от 20.09.2023 года, что подтверждается внесенными в Единый государственный реестр недвижимости записями о правах на спорный жилой дом и земельный участок. Отказывая в удовлетворении требований, заявленных в настоящем иске, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 131, 166, 168, 170, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих заключение 04.09.2013 года договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, под влиянием заблуждения и (или) обмана, истцом ФИО1 не представлено, что при заключении оспариваемой сделки обе стороны осознавали на достижение каких правовых последствий она направлена. Суд не нашел оснований для признания сделки купли-продажи от 04.09.2013 года притворной, поскольку истцом не представлено достаточных доказательств того, что оспариваемый договор прикрывает займ под залог недвижимости, что сделка была направлена на достижение иных правовых последствий, чем в ней указано, у участников сделок была иная воля, чем та, которая отражена в сделке, правовые последствия заключенной сделки сторонам были известны и понятны. Оспариваемая истцом сделка исполнена сторонами, правовые последствия наступили, продавцом получены денежные средства в указанном в договоре размере, после совершения сделки осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, новый собственник произвел распоряжение своим имуществом путем его отчуждения третьему лицу. В отсутствие оснований для признания договора купли-продажи от 04.09.2013 г. недействительной сделкой судом отказано также в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи от 20.09.2023 г., применении последствий недействительности сделки. Разрешая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд исходил из его обоснованности, указав на то, что оспариваемая сделка совершена 04.09.2013 г., регистрация сделки состоялась 19.09.2013 г., для чего ФИО1 совершила активные действия в виде подписания договора купли-продажи и обращения за государственной регистрацией перехода права собственности в помещении органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в <адрес>, данное обстоятельство не оспаривалось ни истцом, ни ее представителями, то есть ФИО1 достоверно знала о выбытии имущества из ее собственности, при этом с настоящим иском обратилась только 25.09.2024 года, с момента исполнения сделки до обращения в суд прошло более 10 лет. Исходя из содержания договора купли-продажи от 04.09.2013 г., а также представленных стороной истца обязательства, возникшие после подписания договора от 04.09.2013 г., истец не могла не понимать о действительности перехода права собственности к ФИО2 и о реальной возможности и намерения нового собственника пользоваться своими правами на жилое помещение, в том числе путем заключения договора по продаже данного жилого дома. Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласился в полном объеме. Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов сделаны с нарушением норм права, в связи с чем их нельзя признать законными и обоснованными. Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума). Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"). Принятые по делу судебные акты вышеуказанным требованиям закона не соответствуют. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Из приведенных положений закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что особенностью разрешения спора о притворной сделке является выявление действительной воли ее участников вопреки формальной стороне этой сделки. При этом стороны притворной сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение в целях скрыть прикрываемую сделку. Указанные особенности требуют тщательного подхода судов к определению имеющих значение для дела обстоятельств и оценке доказательств, поскольку стороны изначально пытались скрыть свои действительные намерения и правоотношения. Таким образом, установление воли сторон при заключении оспариваемой сделки в 2013 году подлежало на основании совокупности доказательств. В нарушение вышеприведенных требований такая оценка судами не проводилась. В частности судом не проверены доводы истца о наличии между ней и ФИО2 заемных правоотношений, возникших на основании договора займа от 04.09.2013 года, который подписан в тот же день, что и оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. При этом в материалы дела представлена расписка ФИО2 от 04.09.2013 года, в которой последний обязуется переоформить недвижимое имущество по адресу: <адрес> на ФИО1 после погашения суммы займа. Указанному письменному обязательству оценка в обжалуемых судебных актах не дана. Мотивов, по которым данное доказательство отклонено, в тексте обжалуемых судебных актах также не приведено. Факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (ст. 67, 198, 329 ГПК РФ). Между тем, действительная воля сторон при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка при наличии договора займа и встречного обязательства ФИО2 по возвращению недвижимого имущества после погашения ФИО1 задолженности, судом не устанавливалась. Более того, при проверке доводов о притворности договора оценке подлежали и последующие действия сторон сделки, отсутствие фактической передачи домовладения после заключения договора купли-продажи, длительное проживание продавца и членов его семьи в спорном домовладении. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении судом первой и апелляционной инстанции порядка исследования и оценки представленных доказательств при установлении юридически значимых обстоятельств по требованию о признании сделки ничтожной по мотиву притворности. Кроме того, разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика. В соответствии с п. 1 ст. 181 срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Днем начала исполнения ничтожной сделки для целей исчисления срока исковой давности считается день, когда одна сторона приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию исполнения. Для правильного исчисления срока исковой давности судам необходимо установить начало исполнения притворной сделки путем совершения юридически значимых обстоятельств, в том числе утраты владения в качестве собственника спорными объектами недвижимости. При этом судами при исчислении срока исковой давности, не дана оценка обстоятельства фактического владения спорным имуществом ФИО1, проживании в домовладении, несении расходов по оплате коммунальных услуг, содержанию имущества. Довод о том, что исполнение сделки в виде передачи объектов недвижимости не производилось, остался без проверки при решении вопроса о пропуске истцом срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции, формально проверив доводы апелляционной жалобы, допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил. Формальный подход суда апелляционной инстанции при проверке законности и обоснованности судебного акта суда первой инстанции противоречит положениям статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ, согласно которым при рассмотрении дела суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса. В силу частей 3 и 4 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции приняты с нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела. Без устранения данного нарушения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя, обратившегося с кассационной жалобой. В связи с этим судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 15 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 мая 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона, установив все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела с учетом доводов сторон. Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, определила: решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от              15 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 мая 2025 года - отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Председательствующий                                                                О.А. Поддубная Судьи                                                                                                  Е.А. Курасова                                                                                                                 О.А. Козлов Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 15 октября 2025 года.

Основная информация

УИД дела: 26RS0017-01-2024-004352-73

Результат рассмотрения: РЕШЕНИЕ суда 1-й инстанции ОТМЕНЕНО с направлением на новое рассмотрение

Дата рассмотрения: 01.10.2025

Судья: Поддубная Оксана Александровна

Категория дела: Споры, связанные с земельными отношениями → Другие споры, связанные с землепользованием → О признании недействительными сделок с земельными участками, истребовании из незаконного владения земельных участков, снятии с кадастрового учета земельных участков

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Савостин Николай Николаевич

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Темирова Фатима Александровна

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Узденов Рустам Вахаевич

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Узденова Марина Рамазановна

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК в г. Кисловодске

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю

Судебные заседания

01.10.2025 16:10

Судебное заседание

Место: Зал №8

Результат: РЕШЕНИЕ суда 1-й инстанции ОТМЕНЕНО с направлением на новое рассмотрение

Жалобы

07.07.2025

Заявитель: Узденов Р. В.

Процессуальный статус: ПРЕДСТАВИТЕЛЬ