Дело № 3а-206/2025 ~ М-29/2025
Ставропольский краевой суд
Административные дела (КАC РФ) - первая инстанция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">дело № 3а-206/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 26OS0000-04-2025-000029-60</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> РЕШЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">Именем Российской Федерации</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> г. Ставрополь 04 июня 2025 года</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">с участием представителя административного истца ИП Тена Я.В. по доверенности Матюшенко А.Н., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности Кудлаевой И.Н., заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности Лисовой О.С.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тена Ярослава Вадимовича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛ:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Административный истец Тен Я.В., действуя через представителя по доверенности Матюшенко А.Н., обратился в суд, оспаривая кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">-нежилое здание с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others1"><данные изъяты></span> кв.м, расположенное по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span>, г. <span class="Address2"><адрес></span>, <span class="Address2"><адрес></span> <span class="Address2"><адрес></span>;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">-нежилое помещение с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others2"><данные изъяты></span> кв.м, расположенное по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> <span class="Address2"><адрес></span>, <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">-нежилое помещение с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others3"><данные изъяты></span>.м, расположенное по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> <span class="Address2"><адрес></span>, <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 12 800 866,79 руб.; с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 7 551 180,04 руб.; с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 10 779 698,08 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Административный истец полагает вышеуказанную стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с КН <span class="Nomer2">№</span>, КН <span class="Nomer2">№</span>, КН <span class="Nomer2">№</span> равной их рыночной стоимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> на основании отчетов об оценке <span class="others4"><данные изъяты></span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>-К, <span class="Nomer2">№</span>-К, для объектов недвижимости:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 4 964 000 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 2 989 000 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 4 909 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного истца по доверенности Матюшенко А.Н. в судебном заседании уточнил заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил административные исковые требования удовлетворить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности Кудлаева И.Н. возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая выводы эксперта необоснованными, определенную на основании приказа кадастровую стоимость законной и обоснованной.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности Лисова О.С. поддержала доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного ответчика управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного искового заявления по следующим основаниям.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, здания), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Материалами дела установлено, что ИП Тену Я.В. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- нежилое здание с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others5"><данные изъяты></span> кв.м, расположенное по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, запись регистрации права от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- нежилое помещение с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others6"><данные изъяты></span> кв.м, расположенное по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, запись регистрации права от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- нежилое помещение с КН <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others7"><данные изъяты></span> кв.м, расположенное по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, запись регистрации права от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена по состоянию на 01.01.2023:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 12 800 866,79 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 7 551 180,04 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 10 779 698,08 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчет об оценке <span class="others8"><данные изъяты></span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>-К, <span class="Nomer2">№</span>-К рыночная стоимость для объектов недвижимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> составляет:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 4 964 000 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 2 989 000 руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- с КН <span class="Nomer2">№</span> в размере 4 909 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <span class="others9"><данные изъяты></span> <span class="FIO6">ФИО6</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> № ЭЗ 050/2025 рыночная стоимость по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> для объектов недвижимости с КН <span class="Nomer2">№</span> составляет 6 046 000 руб.; с КН <span class="Nomer2">№</span> составляет 3 092 000 руб.; с КН <span class="Nomer2">№</span> составляет 6 041 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы <span class="others10"><данные изъяты></span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> № <span class="others11"><данные изъяты></span> в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Эксперт осуществил осмотр объектов исследования <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования объектов недвижимости, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости – объекты коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Рассматриваемый объект экспертизы с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> принадлежит к вторичному рынку производственно-складской недвижимости, к классу объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства. Рассматриваемые объекты экспертизы с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span> принадлежит к вторичному рынку офисно-торговой недвижимости, к классу офисно-торговым объектам свободного назначения и сходным типам объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже офисно-торговой недвижимости для объектов экспертизы с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span> было выгружено 247 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: г. Невинномысск, период публикации – с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., назначение – коммерческое. Затем все выгруженные объявления о продаже объектов недвижимости были разделены на две категории – первая: недвижимость промназначения и вторая : недвижимость коммерческого назначения. Проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объекта экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. Проанализирован период с <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> по <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, выявлено 12 предложений наиболее соответствующих объекту оценки, после чего было отобрано по 3 объекта-аналога. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже производственно-складской недвижимости для объекта экспертизы с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> было выгружено 327 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: местоположение – Ставропольский край, категория – нежилые помещения, здания, Проанализирован период с 01.01.2022 по 31.12.2022, выявлено 9 предложений наиболее соответствующих объекту оценки, после чего было отобрано по 3 объекта-аналога.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом применялись доходный и сравнительный подходы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объектов исследования, согласно ст. 25 ФСО-V затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В методах затратного подхода важную роль играет оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта физический износ, функциональное и внешнее устаревание). В процессе производства экспертизы не удалось выяснить всю необходимую для расчёта информацию, следовательно невозможно четко рассчитать все необходимые корректировки. Таким образом, учитывая все вышесказанное, эксперт считает не корректным использовать затратный подход в рамках настоящего отчета.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение, в которых указано, что рассчитывая корректирующую поправку на местоположение, в рамках определения рыночной стоимости объекта оценки (00) с КН <span class="Nomer2">№</span>, эксперт указывает, что OA <span class="Nomer2">№</span>-<span class="Nomer2">№</span> (расположены соответственно <span class="Address2"><адрес></span>) как и объект оценки относится к «Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью», ГБУ СК «Ставкрайимущество» считают выводы эксперта необоснованными ввиду следующего: Невинномысск - это один из крупнейших промышленных центров Ставропольского края и юга России. Город играет ключевую роль в экономике региона, особенно в химической промышленности и энергетике. Лермонтов относится к числу промышленных городов, но в последние годы промышленная активность снизилась по сравнению с советским периодом. В качестве сравнения экспертом используется OA <span class="Nomer2">№</span> (<span class="Address2"><адрес></span>В), который расположен в непосредственной близости от кладбища. Наличие кладбища оказывает влияние на рыночную стоимость производственных объектов: по санитарным нормам (например СанПин) кладбища имеет санитарно- защитную зону; если производственный объект попадает в эту зону, это может ограничить расширение, строительство или перепрофилирование. Полагают, что использование данного объекта в качестве сравнения может исказить получение достоверного результата рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки с КН <span class="Nomer2">№</span> эксперт определяет расположение OA Ш-<span class="Nomer2">№</span> на красной линии и соответственно применяет корректировку 0%. Учреждение не согласно с выводами эксперта в отношении OA Xs2 (<span class="Address2"><адрес></span>, ул, Менделеева, 54), Считают, что OA <span class="Nomer2">№</span> уступает по вышеуказанному критерию объекту оценки, что подтверждается сведениями Яндекс Карты. В отношении объекта оценки с КН <span class="Nomer2">№</span> эксперт определяет тип парковки «стихийная» и применяет к OA <span class="Nomer2">№</span> «организованная» коэффициент - 5,0 %. Прилегающая к OA <span class="Nomer2">№</span> территория не отвечает требованиям организованной парковки. Считают применение экспертом коэффициента необоснованным. В тексте объявления в отношении OA <span class="Nomer2">№</span> (<span class="Address2"><адрес></span>) указано, что продается 1Л доли (часть коммерческого помещения).<span class="Address2"> <адрес></span> помещения составляет 231,0 кв. м, следовательно, к продаже предлагается 115,5 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет 43 290,0 руб., вместо принятых экспертом к расчету 21 645,02 руб. Также в своих возражениях указывают, что выбранные экспертом в качестве сравнения OA <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span>, в отличие от объекта оценки (КН <span class="Nomer2">№</span>), расположены в многоквартирных жилых домах, что ограничивает их использование. Прилегающая к OA <span class="Nomer2">№</span> территория не отвечает требованиям организованной парковки. Считают применение экспертом коэффициента необоснованным. В рамках проведенной экспертизы данный факт экспертом учтен не был.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт <span class="FIO6">ФИО6</span>, который явиться в судебное заседание не смог, ввиду выезда за пределы города.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Однако экспертом в суд представлены письменные пояснения на возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество», в которых по первому замечанию указано, что в соответствии со справочником оценщика недвижимости. Лейфер Л.А.–2023 Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, стр. 88, районы областей разделяются на 5 категорий указанных в скриншоте выше, какого- либо значительного различия в уровне городов, используемых в качестве объектов - аналогов и г. Невинномысск нет, все города отнесены к группе городов с развитой промышленностью, что является средним значением данной корректировки. Корректировка рассчитана верно.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По второму замечанию эксперт указал, что объект-аналог № 1 действительно расположен на окраине города в зоне производственной застройки, далее за этой зоной располагается городское кладбище. Зона городского кладбища никаким образом не затрагивает возможность использования Аналога № 1, так как его охранная зона ограничивается контуром данного кладбища, что подтверждается сведениями Росреестра. Таким образом никаким образом на рыночную стоимость расположение кладбища влиять не может. В большинстве случаев это даже может увеличивать стоимость производственных площадей, так как в них возможно производить памятники и прочие сопутствующие товары для ритуальной деятельности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Относительно третьего замечания эксперт указал, что помещение с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> расположено в здание с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, данный анализ приведен в заключении эксперта на стр. 11-12. Как видно перед зданием большая территория, однако оно хорошо просматривается с красной линии, также перед зданием расположены два здания ближе к красной линии, однако они, лишь, частично закрывают обзор. Данному объекту оценки присвоено значение «Красной линии». Объект-аналог <span class="Nomer2">№</span>, расположенный по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, так же расположен на просматриваемой красной линии, однако имеет перед собой определенную территорию общего пользования. Объект так же хорошо просматривается с автодороги. Поэтому, чтобы быть последовательным в своих расчетах, в связи с тем что, расположение относительно автодороги и у объекта-оценки, и у данного объекта-аналога схожее, данному аналогу также было присвоено значение «Красная линия».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По четвертому замечанию эксперт указал, что аналог <span class="Nomer2">№</span>, расположенный по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> имеет организованную парковку, обозначенную соответствующим дорожным знаком, соответствующую разметку для остановки машин. Данный вид парковки характеризуется как «Организованная».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По пятому замечанию эксперт указал, что в объявлении не указано что продается 115,5 кв.м., указано что продается 231 кв.м. за 5 000 000 рублей, поэтому данное объявление трактовалось таким образом, что продавец и так уже указал площадь своей доли. Эксперт полагает, что указывать количество метров, которые не перейдут в собственность потенциальному покупателю, продавцу не имеет никакого смысла. Поэтому эксперт полагает, его трактовка текста объявления правильная, следовательно, расчеты произведены корректно.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По шестому замечанию эксперт указал, что, разница в стоимости между встроенными помещениями в коммерческих этажах многоквартирных домов и встроенными помещениями в полностью коммерческих зданиях не описана, в ходе проведения анализа рынка не была установлена какая-либо разница в стоимости 1 кв.м. таких помещений. Из практики, сетевые магазины Пятерочка, Магнит и т.д., наоборот стараются разместиться на первых этажах многоквартирных домов, следовательно, для ведения коммерческой деятельности нет никаких ограничений как указано в возражениях. Никакой дополнительной корректировки по данному фактору не требовалось.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения <span class="others12"><данные изъяты></span>, представленные письменные пояснения эксперта <span class="FIO6">ФИО6</span> по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от <span class="others13"><данные изъяты></span> содержат.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <span class="others14"><данные изъяты></span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> № <span class="others15"><данные изъяты></span> итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке <span class="others16"><данные изъяты></span>» от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> <span class="Nomer2">№</span>-К, <span class="Nomer2">№</span>-К у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 52,7 % в отношении объекта недвижимости с КН <span class="Nomer2">№</span>, факт завышения кадастровой стоимости на 59,5 % в отношении объекта недвижимости с КН <span class="Nomer2">№</span>, факт завышения кадастровой стоимости на 43,9 % в отношении объекта недвижимости с КН <span class="Nomer2">№</span>, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> для объектов недвижимости, установленной в соответствии с заключением эксперта <span class="others17"><данные изъяты></span> <span class="FIO6">ФИО6</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> № <span class="others18"><данные изъяты></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 24.12.2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> РЕШИЛ:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">административное исковое заявление Тена Ярослава Вадимовича – удовлетворить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> общей площадью <span class="others19"><данные изъяты></span> кв.м., расположенного по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span>, <span class="Address2"><адрес></span> <span class="Address2"><адрес></span>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6 046 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others20"><данные изъяты></span> кв.м., расположенного по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span>, <span class="Address2"><адрес></span>, шоссе Пятигорское, строение 5/2, помещение 3, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> в размере – 3 092 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others21"><данные изъяты></span> кв.м., расположенного по адресу:<span class="Address2"> <адрес></span>, бульвар Мира, строение 30В, помещение 25, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> в размере – 6 041 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН <span class="Nomer2">№</span>, нежилого помещения с КН <span class="Nomer2">№</span>, нежилого помещения с КН <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 24.12.2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное решение суда изготовлено 17.06.2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья - подпись</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Копия верна:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья - О.М. Чебанная</p></span>