Дело № 33-6185/2025
Архангельский областной суд
Гражданские дела - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">УИД <span class="Nomer2">№</span></p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судья – Коневец С.А. №2-21/2025 10 сентября 2025 г.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Докладчик – Романова Н.В. №33-6185/2025 г. Архангельск</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> судей Романовой Н.В., Рудь Т.Н.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> при секретаре Бородиной Е.Г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокошина <span class="others1">А.Г.</span> к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании денежных средств, признании недействительными договоров по апелляционной жалобе Прокошина <span class="others1">А.Г.</span> на решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 16 апреля 2025 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Прокошин А.Г. обратился с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области о расторжении заключенных между ответчиком и истцом договоров купли-продажи <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> находящихся в государственной собственности земельных участков от 12 января 2015 г.; взыскании уплаченных по договорам денежных сумм; взыскании расходов по уплате государственной пошлины.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование требований указано, что 12 января 2015 г. между КУМИ администрации МО «Холмогорский муниципальный район» и истцом заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности. При проведении работ по перераспределению земельных участков истцу стало известно, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> имеется охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации – Охранная зона «Кабельная линия волоконно-оптическая внутризоновая на участке Холмогоры-Емецк». Считает, что в силу установленных Постановления Правительства РФ от 9 июня 1995 г. <span class="Nomer2">№</span> «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» ограничений не сможет использовать земельные участки. Также считает, что ответчиком при проведении аукциона, заключении договоров купли-продажи информация о наличии на продаваемых земельных участках охранных зон с ограничениями была заведомо скрыта, а земельные участки переданы обремененными линейным объектом и правами ПАО «Ростелеком». Истец в 2022-2024 годах предпринимал попытки решить вопрос по выносу ПАО «Ростелеком» указанного сооружения связи за границы указанных земельных участков. Согласия на приобретение земельных участков обремененных правами и линейными сооружениями ПАО «Ростелеком» истец не давал и такого намерения не имел. 01 октября 2024 г. истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договоров купли-продажи и возврате уплаченных по ним денежных средств. Письмом ответчика от 18 октября 2024 г. истцу отказано в удовлетворении требования. По договорам купли-продажи указанных земельных участков истец уплатил ответчику <span class="others3"><данные изъяты></span> руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В ходе рассмотрения дела 14 марта 2025 г. истец дополнительно заявил требование о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, взыскании в свою пользу уплаченных денежных средств и возврате ответчику земельных участков, с учетом положений п.1 ст. 549, ст. 557, п.1 ст. 475 ГК РФ ввиду существенного нарушения качества товара, наличия неустранимых недостатков, по основанию, предусмотренному ст. 178 ГК РФ, как совершенной под влиянием заблуждения и ст. 179 ГК РФ, как совершенной под влиянием обмана. Ввиду нарушения продавцом обязанности по раскрытию информации при заключении договора, поскольку, при предоставлении информации об ограничениях в использовании и прохождении на спорных участках оптоволоконной линии данные договоры не были бы заключены, поскольку использование участков для цели строительства коттеджного поселка невозможно.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При подготовке в качестве ответчика по делу также привлечена администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам искового заявления. Указали, что о наличии на участках оптоволоконной линии и ограничениях истец узнал только по результатам кадастровых работ по перераспределению участков проведенных в 2022 г. Изначально о наличии оптоволоконной линии на участках не знал. Торги состоялись в зимний период, в связи с этим осмотр участка не производил, наличие предупреждающих знаков о прохождении оптоволоконной линии на территории участков отрицает, на участках находилась древесная растительность, таблички нельзя было разглядеть, об этом свидетельствуют фотографии, представленные третьим лицом, по состоянию на 2022 г., где видно, что производилась рубка кустарника на участках. Ранее пояснял, что при проведении кадастровых работ в 2022 г. была обнаружена одна табличка. Кадастровые работы по межеванию проданных участков до проведения аукциона истцом не оплачивались, их результаты истцу не предоставлялись, в связи с этим ему не было известно о прохождении оптоволоконной линии по территории земельных участков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель ответчика КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области Угольникова Е.А., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявила о пропуске срока исковой давности. При приобретении истцу было известно о нахождении оптоволоконной линии на земельных участках, поскольку кадастровые работы по межеванию спорных участков проведены кадастровым инженером ООО «АрхЗемПроект» <span class="FIO16">ФИО116</span>. по заказу истца Прокошина А.Г. и за его счет, задолго до проведения аукциона, о данном факте свидетельствуют представленные Росреестром XML файлы с копиями межевых планов от 06 мая 2014 г. и утвержденными на их основании главой администрации Холмогорского муниципального района <span class="FIO11">ФИО111</span> в целях постановки на кадастровый учет земельных участков, явившихся в последующем предметом аукциона, схемами расположения земельных участков, подготовленными тем же кадастровым инженером, и копии межевых планов, предоставленные ООО «АрхЗемПроект», в которых заказчиком работ указан Прокошин А.Г., в составленных на основании данных межевых планов, схемах в одном случае обозначен предупреждающий знак кабель (земельные участки в районе <span class="Address2"><адрес></span>), а в другом случае обозначена охранная зона подземного кабеля (земельные участки в районе <span class="Address2"><адрес></span>). Прокошину А.Г. как заказчику кадастровых работ, не могло быть неизвестно о наличии обременений участков, еще до объявления о проведении аукциона. Финансирование кадастровых работ в 2014-2016 годах в отношении земельных участков формируемых для продажи или предоставления в аренду на торгах не предусматривалось, что подтверждается копией муниципальной программы и справкой. На тот момент в районе существовала практика, когда ввиду отсутствия денежных средств на данные цели, заинтересованное лицо оплачивало кадастровые работы в целях постановки участков на кадастровый учет, проводился аукцион, в котором принимало участие данное лицо и иные лица которые заявлялись (при наличии таковых), в последующем победивший и проигравший участники аукциона могли самостоятельно решить вопрос относительно расходов на межевание. Доказательств невозможности использования участков истцом не представлено, поскольку, на участках в первоначальном состоянии до их перераспределения истцом (разделения на более мелкие), принимая во внимание то, что в соответствии с утвержденными ПЗЗ МО «Матигорское» площадь застройки не должна превышать 30% от площади участка, в таком случае, на участках в их первоначальных границах строительство возможно. За предоставлением градостроительного плана земельных участков истец не обращался. В ПАО «Ростелеком» за согласованием возможности строительства и в проектную организацию предоставившую отрицательный отчет о возможности строительства, истец обратился уже с конкретным проектом коттеджного поселка, который предполагает строительство в том числе и в пределах охранной зоны, в связи с этим был получен соответствующий ответ об отказе в согласовании строительства в пределах охранной зоны и о невозможности строительства по конкретному проекту.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Привлеченное в качестве третьего лица ООО «АрхЗемПроект» представителя в судебное заседание не направило, документы, истребованные по запросу суда не представило, кроме копий межевых планов земельных участков в д. <span class="Address2"><адрес></span>, из которых следует, что заказчиком работ явился Прокошин А.Г., на утвержденной схеме отмечено местоположение охранной зоны оптоволоконного кабеля.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Привлеченное в качестве третьего лица ПАО «Ростелеком» представителя в судебное заседание не направило, в предыдущем судебном заседании представитель оставлял разрешение вопроса на усмотрение суда, строительство линии законно, полностью согласовано, в 2021 г. в ЕГРН внесены сведения об ограничениях, пояснял, что вынос линии возможен, примерная стоимость около 5 000 000 руб. Относительно уточненных требований, по его мнению, истцом изменены как основание так и предмет иска, и такое заявление не должно быть принято в соответствии с действующим законодательством. В письменных отзывах на запросы суда представлены пояснения о том, что строительство оптоволоконной линии завершено в 2007 г., полностью согласовано в соответствии с действовавшим законодательством задолго до заключения оспариваемых договоров от 2015 г. Сведениями о прохождении линии связи обладали или должны были обладать как истец, так и ответчик. При проявлении должной степени заботы и осмотрительности истец при заключении договоров купли-продажи должен был узнать о прохождении линии связи, согласно п. 1.5 договоров покупатель осмотрел земельные участки, при осмотре участков и выносе границ в натуру истец мог увидеть предупредительные знаки, а также мог сделать запросы в администрации муниципальных образований о наличии, отсутствии подземных коммуникаций. Покупая земельные участки, в отношении которых не произведен осмотр и вынос границ в натуру, истец должен осознавать связанные с этим риски, включая возможные ограничения. Реальная невозможность использования земельных участков истцом не доказана, охранная зона кабеля составляет незначительную часть, полосу шириной 4 м, по сравнению с общей площадью земельных участков, являвшихся предметом договоров купли-продажи, площади которых до перераспределения составляли 20, 22, 25 соток, доказательств невозможности строительства на части земельных участков, свободной от охранной зоны, истцом не представлено. Если предположить, что истец хочет осуществить строительство в охранной зоне, то вынос линии должен быть произведен за его счет. С момента заключения договоров в январе 2015 г., до момента обращения с иском в суд, в декабре 2024 г. прошло более 9 лет, срок исковой давности пропущен. Довод о том, что истец узнал об охранной зоне линии связи только при проведении кадастровых работ в 2022 г., т.е. спустя 7 лет после приобретения, не может быть принят во внимание, т.к. при проявлении должной степени заботы и осмотрительности, истец должен был узнать об этом при заключении договоров купли-продажи либо значительно ранее 2022 г. Сроки внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий соблюдены, поскольку такой срок установлен до 01 января 2028 г. Предупредительные знаки об охранной зоне линии связи были установлены сразу после окончания строительных работ в 2007 г. и существовали по состоянию на 2014-2015 годы. Необходимость оформления прав на земельные участки для размещения подземных линий связи законодательством не предусмотрена.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ответчик администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил, согласно отзыву поддерживает позицию Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением суда в удовлетворении исковых требований Прокошина А.Г. к администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области о расторжении, признании недействительными, применении последствий недействительности, договоров купли-продажи земельных участков, взыскании денежных средств, возвращении земельных участков ответчику отказано в полном объеме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С решением суда истец не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не основаны на нормах материального и процессуального права, противоречат материалам дела. Считает голословным предположением вывод суда о том, что истец заведомо знал об обременении земельных участков и его это устраивало. Пунктами 1.3 договоров <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> предусмотрено, что продавец гарантирует, что подаваемые земельные участки свободны от застройки, не обременены правами третьих лиц, под арестом не находятся, третьи лица не имеют преимущественного права их покупки. Из переданных при заключении договоров кадастровых паспортов земельных участков следует, что каких-либо прав третьих лиц, обременений, ограничений в использовании, прохождении по земельному участку каких бы то ни было территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий не зарегистрировано, сведений о наличии таких ограничений и/или территориальных зон вышеуказанные договоры не содержат. Распоряжение администрации МО «Холмогорский муниципальный район» от 05 ноября 2024 г. <span class="Nomer2">№</span> «О проведении аукциона» и извещение о проведении аукциона не содержит информации о продаже земельных участков, имеющих те или иные ограничения в использовании. Публично было объявлено о продаже свободных земельных участков. Какой-либо иной документации, в том числе межевых планов, их проектов, потенциальным участникам торгов для изучения не предлагалось. Ответчик не мог не знать о нахождении линейного объекта и соответствующей ему охранной зоны на спорных земельных участках, а соответственно о наличии ограничений в использовании данных земельных участков. Суд не принял во внимание, что указанную информацию о предмете аукциона ответчик не раскрыл ни перед истцом, ни перед иными потенциальными участниками торгов. Действия ответчика свидетельствуют о сокрытии данной информации. Между тем, наличие обременений земельных участков снижает потенциальную потребительскую ценность земельных участков и покупательский интерес к ним. Не согласен с выводом суда о том, что Прокошин А.Г. являлся инициатором проведения аукциона, так как до объявления в ноябре 2014 г. аукциона он никогда не обращался в КУМИ Холмогорского района относительно приобретения земельных участков, доказательств обращения истца по данному вопросу ответчиком не представлено. Не согласен с выводом суда о том, что Прокошин А.Г. являлся заказчиком кадастровых работ по формированию спорных участков. В период выполнения межевых работ Прокошин А.Г. не являлся собственником или владельцем земельных участков, а потому в 2014 г. не обращался в ООО «АрхЗем Предприятие» за межеванием каких бы то ни было земельных участков в кварталах <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>. Отсутствие у истца прав на данные земельные участки лишает его правовой возможности осуществлять с ними юридически значимые действия, в том числе межевать, образовывать новые земельные участки, ставить их на кадастровый учет. Прокошин А.Г. не являлся заказчиком межевания земельных участков в вышеназванных кварталах в 2014 г. и не принимал от ООО «АрхЗем Предприятие» какие бы то ни было результаты межевых работ, не согласовывал и не принимал границ образуемых земельных участков, не производил оплату работ. Только администрация МО «Холмогорский муниципальный район» как надлежащий собственник земельных участков могла давать кадастровым инженерам обязательные для них указания. Результат межевых работ принимался 29 апреля 2014 г. и 10 июня 2014 г. (даты утверждения схем) и использовался впоследствии при проведении кадастрового учета и регистрации права собственности именно МО «Холмогорский муниципальный район». Прокошин А.Г. с межевыми планами не знакомился. Кроме того на межевом плане по земельному участку <span class="Nomer2">№</span> (д. <span class="Address2"><адрес></span>) вообще отсутствуют какие либо охранные зоны и линейные объекты. Условное обозначение (точка) «Столб кабель» находится за пределами земельного участка. На межевом плане земельных участков <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span> (д. <span class="Address2"><адрес></span>) охранная зона имеет совершенно иное местоположение по сравнению с данными ЕГРН, обозначение охранных столбов и кабелей отсутствует. Истец не мог увидеть подземный, скрытый от глаз кабель в отсутствие каких-либо охранных столбов. ПАО «Ростелеком» подтверждено, что только в 2022 г. после расчистки кустарниково-древесной растительности на соседнем со спорными земельном участке был обнаружен и вновь установлен один охранный столб. Суд не дал оценки представленным истцом межевым планам. Если бы Прокошин А.Г. был заинтересован в приобретении обремененных земельных участков и был «заказчиком» аукциона, то в извещении о проведении аукциона было бы указание о наличии обременений, что снизило бы интерес к участкам сторонних покупателей, обеспечило победу Прокошина А.Г. на аукционе и гарантировало снижение цены земельных участков. Отсутствие предупреждающих знаков об охранной зоне линии связи подтверждается межевыми планами, результатами обследования земельных участков от 15 июня 2022 г., выполненными ООО «Конструктивные решения». Представитель ПАО «Ростелеком» в судебном заседании не смог пояснить был ли установлены предупреждающие знаки на спорных земельных участках. Считает, что ответчик умышленно скрыл от истца существенную информацию о предмете сделки, своевременное обладание которой исключило бы участие истца в аукционе и заключение оспариваемых сделок. Считает несостоятельными выводы суда об отсутствии нарушения прав истца. Материалами дела, в том числе отчетом по результатам обследования земельных участков ООО «Конструктивные решения» от 15 июня 2022 г., письмом ПАО «Ростелеком» от 10 февраля 2025 г. подтверждается, что строительство капитальных объектов на спорных земельных участках без выноса кабеля за границы участка невозможно. Предпринятые истцом в 2022-2023 гг. меры для выноса кабельной линии за границы земельных участков какого-либо результата не дали. Ответ отдела архитектуры и строительства администрации Холмогорского муниципального округа о возможности строительства на спорных участках, на который сослался суд, содержит абстрактное цитирование общих положений Правил землепользования и застройки и видов разрешенного использования для зоны Ж-1 в отрыве от конкретных земельных участков и прямо опровергаются отказом ПАО «Ростелеком» от 10 февраля 2025 г. Полагает, что имеются основания как для расторжения оспариваемых договоров, так и для признания таковых недействительными. Приобретая земельные участки, истец рассчитывал, что построит на них коттеджный поселок, однако лишился возможности для использования земельного участка по назначению, что нельзя не признать существенным обстоятельством. Ответчиком не представлено объективных доказательств того, что истец узнал о прохождении линейного объекта по его земельным участкам ранее февраля 2022 г. Все рассуждения ответчика в данной части носят предположительный и вероятностный характер. Считает, что нарушение продавцом обязанности по раскрытию информации о существующих в отношении земельного участка ограничениях его использования, является безусловным основанием для расторжения договоров. Введение истца ответчиком в заблуждение в отношении предмета сделки, а именно отсутствии ограничений использования земельных участков, которые являются существенными характеристиками земель, находящихся в обороте, договоры купли продажи №<span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> от 12 января 2015 г. подлежат признанию недействительными. Ссылается на практику иных судов. Указывает, что об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной истцу стало известно только в декабре 2024 г. в ходе рассмотрения настоящего дела. Срок исковой давности не истек. Не истек срок исковой давности и по требованию о расторжении договоров, поскольку ни до заключения договоров, ни после информацию о наличии на земельных участка линейного объекта и охранной зоны ответчик истцу не сообщил, визуально обнаружить подземный кабель в отсутствие информационных столбов невозможно. Суд не учел, что впервые в ЕГРН информация о наличии территории с особыми условиями использования (охранной зоны) была внесена только в августе 2021 г. При этом Росреестр вопреки установленной законом обязанности в адрес Прокошина А.Г. соответствующую информацию о внесении сведений в ЕГРН не направил. Доказательства обратного отсутствуют. О наличии зоны с особыми условиями использования территории (охранной зоны) истцу стало известно с 01 февраля 2022 г. (даты составления межевых планов). Считает, что вопреки выводам суда 1 инстанции общий срок исковой давности не истек.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав представителя истца Путилина Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом установлено, что в 2005 г. должностными лицами Холмогорского района, в том числе 15 октября 2005 г. заместителем главы МО «Холмогорский район», 19 октября 2005 г. главой Копачевской сельской администрации, согласован рабочий проект «Строительство ВОЛС Архангельск-Котлас», прокладка кабеля связи на участке Холмогоры-Емецк.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов дела следует, что 15 июня 2006 г. первым заместителем Главы администрации Архангельской области утвержден акт межведомственной комиссии о выборе трассы для проектирования, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям намеченной к строительству волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) по объекту «Строительство ВОЛС Архангельск-Котлас», согласно которому для строительства выбрана трасса, проходящая согласно ситуационным схемам трассы вдоль существующих автомобильных дорог, в том числе между с. Холмогоры – с. Емецк вдоль трассы автодороги «Холмогоры» (М8).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Постановлением и.о. местного самоуправления МО «Холмогорский район» от 26 сентября 2006 г. <span class="Nomer2">№</span> «О выборе земельного участка для строительства волоконно-оптической линии связи на направлении Архангельск-Котлас» согласован акт выбора земельного участка от 15 июня 2006 г. для строительства ВОЛС на участке Архангельск-Котлас, согласовано место размещения трассы строительства ВОЛС по территории Холмогорского района.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">24 сентября 2007 г. региональным директором – директором Архангельского филиала ОАО «Северо-Западный Телеком» утвержден акт <span class="Nomer2">№</span> приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, согласно которому комплекс объекта «Строительство ВОЛС Архангельск – Котлас» выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и вводится в действие, строительно-монтажные работы осуществлены в сроки март 2006 г. – август 2007 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">28 сентября 2007 г. Управлением Россвязьнадзора по Архангельской области на основании акта от 24 сентября 2007 г. <span class="Nomer2">№</span> выдано разрешение <span class="Nomer2">№</span>/ВОЛС на эксплуатацию сооружения связи ВОЛС Архангельск-Котлас.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">12 января 2015 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмогорский муниципальный район» и Прокошиным А.Г. заключены договоры купли-продажи 19 находящихся в государственной собственности земельных участков, в том числе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others4"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка составила <span class="others5"><данные изъяты></span> руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others6"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка составила <span class="others7"><данные изъяты></span> руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others8"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка - <span class="others9"><данные изъяты></span> руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others10"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка - <span class="others11"><данные изъяты></span> руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others12"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка - <span class="others13"><данные изъяты></span> руб.;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- <span class="Nomer2">№</span> – земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, площадью <span class="others14"><данные изъяты></span> кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>; цена участка - <span class="others15"><данные изъяты></span> руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Стоимость земельных участков Прокошиным А.Г. оплачена полностью.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из кадастровых паспортов участков, прилагаемым к договорам, являющимся неотъемлемой частью договоров, по состоянию на 2014 г., сведения о правах, обременениях, ограничениях на участки не указаны.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Пунктами 1.3 договоров купли-продажи <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> предусмотрено, что продавец гарантирует, что продаваемые земельные участки свободны от застройки, не обременены правами третьих лиц, под арестом не находятся, третьи лица не имеют преимущественного права их покупки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1.5 указанных договоров купли-продажи продавец передал, а покупатель осмотрел и принял в собственность земельные участки, в связи с этим настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Прокошиным А.Г. в 2022 г. приобретенные земельные участки были перераспределены следующим образом:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- из земельных участков с кадастровыми <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span> были образованы 5 земельных участка с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others30"><данные изъяты></span> кв.м каждый;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- земельный участок с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others16"><данные изъяты></span> кв.м каждый;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- из земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> выделен земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others17"><данные изъяты></span> кв.м;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- из земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> выделен земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others18"><данные изъяты></span> кв.м;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- земельный участок с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others19"><данные изъяты></span> кв.м каждый.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно выпискам из ЕГРН в 2021 г. на земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> внесены сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 10 февраля 2022 г.; реквизиты документа-основания: постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» от 09 июня 1995 г. <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По сведениям Росреестра, предоставленным по запросу суда, собственники участков, в том числе Прокошин А.Г., уведомлялись об установлении в 2021 г. ограничений в отношении участков, но подтверждающие документы ввиду истечения срока хранения предоставить невозможно.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствие с ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03 августа 2018 г. №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2028 г. зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2026 г. одним из следующих способов: нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно сведениям из реестровых дел на земельные участки, пояснениям третьего лица сведения о границах зоны с особыми условиями использования территорий охранная зона «Кабельная линия волоконно-оптическая внутризоновая на участке Холмогоры-Емецк» внесены в ЕГРН ПАО «Ростелеком» в 2021 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После раздела 6 спорных земельных участков истец 20 апреля 2022 г. заключил с ООО «Конструктивные решения» договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ по разработке проектно-сметной документации и инженерных изысканий на строительство коттеджных поселков по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> на земельных участках с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, и по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> на земельных участках с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно отчету ООО «Конструктивные решения» по результатам обследования земельных участков выявлено наличие оптико-волоконного кабеля, проложенного по земельным участкам с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others20"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others21"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others22"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others23"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others24"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others25"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others26"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others27"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others28"><данные изъяты></span> кв.м, <span class="Nomer2">№</span> площадью <span class="others29"><данные изъяты></span> кв.м. Размещение объектов капитального строительства на земельных участках с учетом охранной зоны невозможно без выноса кабеля.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из ответа ПАО «Ростелеком» от 10 февраля 2025 г. следует, что истцу отказано в согласовании проектирования и строительства коттеджного поселка в границах земельных участков с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> в связи с тем, что строительство на указанных земельных участках возможно только после выноса ВОЛС <span class="Nomer2">№</span> за границы земельных участков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом, Прокошиным А.Г. произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> образованы земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> в <span class="Address2"><адрес></span>, с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в д. <span class="Address2"><адрес></span> Вновь образованные земельные участки по площади и местоположению соответствуют земельным участкам, приобретенным Прокошиным А.Г. по договорам от 12 января 2015 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истцом заявлены одновременно требования о расторжении договоров купли-продажи в связи с тем, что ответчиком намеренно была скрыта информация об обременении участков, а истец не имел намерения приобрести земельные участки с обременением и не может использовать их по назначению, а также требования о признании тех же договоров недействительными на основании ст. ст. 178, 179 ГК РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п.1 ст. 37 ЗК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из смысла указанных норм следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об отсутствии ограничений и обременений земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как установлено судом, информация об обременении внесена в ЕГРН ПАО «Ростелеком» в 2021 г. На момент заключения договоров купли-продажи в 2015 г. такая информация не содержалась в ЕГРН и не была включена в характеристики объектов недвижимости при их продаже.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Между тем, о фактическом прохождении через спорные земельные участки волоконно-оптической линии связи было известно либо должно было быть известно как ответчику, согласовавшему в 2006 г. ПАО «Ростелеком» выбор земельного участка, так и истцу, который являлся заказчиком кадастровых работ по формированию спорных участков в 2014 г., по результатам которых составлены межевые планы, и в соответствии с межевыми планами утверждены схемы земельных участков, на которых отражены предупреждающие знаки, а также местоположение охранной зоны оптоволоконной линии. Кроме того, вдоль прохождения кабеля связи после окончания строительных работ в 2007 г. были установлены предупредительные знаки об охранной зоне линии.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы истца о том, что он не являлся заказчиком межевых работ опровергается представленными ООО «АрхЗемПроект» копиями межевых планов (т.4 л.д. 100-159). При этом вопреки доводам апеллянта препятствий для заключения договора на проведение кадастровых работ по формированию указанных земельных участков у истца как единственного заинтересованного в их последующем приобретении лица не было. Истец имел возможность ознакомиться с результатами кадастровых работ как до заключения договора и, безусловно, после приобретения земельных участков в 2015 г. В связи с чем на момент подачи иска срок исковой давности как для требований о расторжении договоров купли-продажи, так и для требований о признании их недействительными пропущен.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Также истцом не представлено доказательств невозможности использования спорных земельных участков для ИЖС.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как обоснованно указал суд, отказ ПАО «Ростелеком» в согласовании проектирования и строительства коттеджного поселка в границах земельных участков с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> свидетельствует лишь об отказе в строительстве по конкретному представленному проекту, а не об отказе в разрешении строительства индивидуальных жилых домов на первоначально предоставленных истцу земельных участках.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отчет ООО «Конструктивные решения» также свидетельствует о нецелесообразности строительства конкретного проекта. Как видно из отчета предметом исследования являлись не спорные земельные участки, предоставленные по договору купли-продажи, а образованные в результате раздела, площадь которых была уменьшена по отношению к первоначальной в 2 и более раза, изменена конфигурация земельных участков с учетом формирования новых участков и проездов под застройку коттеджного поселка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из ответа отдела архитектуры и строительства администрации Холмогорского муниципального округа следует, что строительство в соответствии с требованиями утвержденного ПЗЗ на спорных участках возможно.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании стоимости объектов недвижимости, не имелось.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Поскольку признаки заблуждения либо обмана при заключении сделки отсутствовали, оснований для удовлетворения требований о признании недействительности сделок также не имелось.</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В целом доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права.</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 ГПК РФ правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене, либо изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы.</p> <p class="MsoClassa3" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Холмогорского районного суда Архангельской области от 16 апреля 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Прокошина <span class="others1">А.Г.</span> – без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 сентября 2025 г.</p> <table cellspacing="0" cellpadding="2" align="center" xmlns:msxsl="urn:schemas-microsoft-com:xslt"> <tbody> <tr> <td>Председательствующий</td> <td>Т.А. Мананникова</td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> </tr> <tr> <td>Судьи</td> <td>Н.В. Романова</td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> </tr> <tr> <td></td> <td>Т.Н. Рудь</td> </tr> </tbody> </table></span>