Дело № 33-838/2025
Белгородский областной суд
Гражданские дела - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">31RS0022-01-2024-000629-85 33-838/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">г. Белгород 18 марта 2025 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Филипчук С.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Гроицкой Е.Ю., Черных Н.Н.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре Назаровой И.Г.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к Троценко Алексею Алексеевичу о взыскании задолженности по арендной плате</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по апелляционной жалобе Троценко Алексея Алексеевича</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 10 октября 2024 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения представителя Троценко А.А. – Троценко А.А., поддержавшего жалобу, представителя администрации города Белгорода - Прошевой А.С., полагавшей жалобу необоснованной, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">администрация г. Белгорода обратилась в Свердловский районный суд г. Белгорода с иском к Троценко А.А. о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование иска указала, что между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» (арендодатель) и АО «Квадра – Генерирующая компания» (ранее АО «Белгородская теплосетевая компания) (арендатор) 04.04.2018 заключен договор аренды земельного участка от № 30, согласно которому арендатору передается в аренду за плату земельный участок площадью 837,0 кв.м с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий (объекты энергетики), расположенный по адресу: <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Договор заключен сроком на 25 лет до 2043 г. и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2018.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данный договор подписан сторонами, в связи с чем, каждая из сторон выразила согласие с его условиями. В этой связи арендные платежи должны оплачиваться в соответствии с его условиями.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В границах арендованного земельного участка размещены нежилые здания с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span>, которые, согласно сведениям из ЕГРН, принадлежат на праве собственности Троценко А.А.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вместе с тем, Троценко А.А., являясь собственником указанных зданий, не заключил дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.04.2018 № 30 о вступлении в договор на стороне арендатора. Платежей за пользование земельным участком с момента приобретения в собственность названных объектов недвижимости и до настоящего времени он не производит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи с изложенным администрация г. Белгорода просила суд взыскать с Троценко А.А. в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» задолженность по договору аренды от 04.04.2018 № 30 в размере 275 675,83 руб. за пользование земельным участком по адресу: г. <span class="Address2"><адрес></span>, за период с 12.01.2022 (дата регистрации за Троценко А.А. права собственности на объекты недвижимости) по 31.12.2023, а также договорную неустойку (пеню) в размере 86 065,69 руб., за период с 26.03.2022 по 26.12.2023; взыскать с Троценко А.А. в бюджет муниципального образования городского округа «Город Белгород» договорную неустойку (пеню) на сумму неоплаченного основного долга в размере 275 675,83 руб. за каждый день просрочки в размере 0,1%, начиная с 27.12.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В судебном заседании представитель истца Прошева А.С. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. В соответствии с представленным расчетом, размер пени за период с 12.01.2022 по 10.10.2024 составляет 157152,88 рублей. Данный расчет выполнен с учетом моратория в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (л.д. 236).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель ответчика – Троценко А.А. исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, сослался на то, что 20.01.2022 он заключил с АО «Белгородская теплосетевая компания» договор субаренды части земельного участка., по которому оплачивал за пользование частью земельного участка денежные средства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">14.12.2023 между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и АО «Квадра» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 30 от 04.04.2018, пунктом 46 которого определено, что предметом аренды является 1/3 часть земельного участка <span class="Nomer2">№</span> До 14.12.2023 действовал договор аренды с условиями от 04.04.2018. До 14.12.2023 истец получил денежные средства по договору аренды от 04.04.2018, в связи с чем не вправе требовать арендную плату с ответчика за этот же период.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По договору купли-продажи к ответчику перешли права пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника. Арендная плата для ответчика должна составлять 9478,11 рублей в год. Ответчик не является стороной по договору от 04.04.2018, в связи с чем к нему не могут применяться положения указанного договора как для расчета арендной платы так и пени.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель третьего лица АО «Квадра» - Бурдасова Е.Н. подтвердила суду первой инстанции, что договор субаренды части земельного участка <span class="Nomer2">№</span> от 20.01.2022 расторгнут с 12.01.2022 соглашением от 31.12.2023. Денежные средства, полученные АО «Белгородская теплосетевая компания» поданному договору, возвращены ответчику.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением суда постановлено: иск администрации г. Белгорода к Троценко Алексею Алексеевичу о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Взыскать с Троценко Алексея Алексеевича (паспорт <span class="others3"><данные изъяты></span>) в бюджет городского округа «Город Белгород» (ИНН <span class="others1"><данные изъяты></span> ОГРН <span class="others2"><данные изъяты></span>) задолженность по договору аренды земельного участка от 04.04.2018 №30 за период с 12.01.2022 по 31.12.2023 в размере 275675,83 руб., неустойку за период с 12.01.2022 по 10.10.2024 в размере 75000 руб., неустойку на сумму основного долга в размере 275675,83 руб. за период с 11.10.2024 по день фактического исполнения денежного обязательства исходя из процентной ставки 0,1% за каждый день просрочки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В остальной части заявленных требований о взыскании неустойки отказать.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Взыскать с Троценко Алексея Алексеевича в доход бюджета городского округа «Город Белгород» государственную пошлину в размере 6707 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе ответчик просит об изменении решения суда первой инстанции, ссылаясь на необоснованное возложение на него обязанности по оплате рыночного размера арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположена приобретенная им недвижимость. Приводит свой расчет арендной платы, из которого следует, что арендная плата за пользование земельным участком должна производиться из расчета 3% от кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражениям против них, по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Частью 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом первой инстанции установлено, что между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» (арендодатель) и АО «Квадра – Генерирующая компания» (ранее АО «Белгородская теплосетевая компания) (арендатор) 04.04.2018 заключен договор аренды земельного участка от № 30, согласно которому арендатору передается в аренду за плату земельный участок площадью 837,0 кв.м с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий (объекты энергетики), расположенный по адресу: <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Договор заключен сроком на 25 лет до 2043 г. и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2018.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п.2.3 указанного договора арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем издания распоряжения администрации города Белгорода, указанного в п. 1.1, и вносится Арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п.2.5. Договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случаях внесения изменений в законодательство РФ, Белгородской области, а также в муниципальные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Об изменении арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора через опубликование нормативных документов в органе средств массовой информации, который является официальным источником публикации нормативных актов органов соответствующего уровня власти.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Размер арендной платы по данному договору аренды определен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и составляет 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 29, 34 т.1).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ответчик по договору купли-продажи приобрел нежилые здания с кадастровыми номерами <span class="Nomer2">№</span> и <span class="Nomer2">№</span>, расположенные на указанном земельном участке. Право собственности зарегистрировано 12.01.2022.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из обстоятельств дела, после покупки нежилых зданий Троценко А.А. к договору аренды 04.04.2018 не присоединился, вместе с тем, приобретя недвижимость, он осуществляет пользование земельным участком, за которое, исходя из требований ст. 65 ЗК РФ, он обязан вносить соответствующие платежи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таком положении требования администрации города Белгорода о взыскании с Троценко А.А. арендных платежей основаны на положениях ст. 65 ЗК РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Давая оценку доводам Троценко А.А. о том, что он оплатил за пользование землей денежные средства по договору субаренды, суд первой инстанции указал, что договор субаренды расторгнут с 12.01.2022 по соглашению от 31.12.2023 (т.1 л.д.193). Денежные средства, полученные АО «Белгородская теплосетевая компания» по данному договору, возвращены Троценко А.А. (т.1 л.д.194).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешая вопрос о сумме арендных платежей, подлежащих взысканию с Троценко в пользу администрации г. Белгорода, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет арендной платы должен быть произведен в соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области от 19.06.2023 № 326-пп «О внесении изменений в Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 г. № 501-пп», и п. 6 Порядка расчета арендной платы, согласно которому размер арендной платы за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Порядка, определяется в размере равном рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В данном случае в материалы дела представлен Отчет <span class="Nomer2">№</span> об оценке Объекта оценки от 01.06.2022, подготовленный оценщиком ООО «Айра Торрес».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в данной части.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как видно из материалов дела, в период с 04.04.2018 по 14.12.2023 действовал договор аренды всего земельного участка, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» (арендодатель) и АО «Квадра – Генерирующая компания» (ранее АО «Белгородская теплосетевая компания) (арендатор), и только 14.12.2023 между указанными сторонами было заключено дополнительное соглашение, по которому размер арендуемого АО «Квадра – Генерирующая компания» земельного участка был определен как 1/3 его часть.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, с указанного времени между этими сторонами для Троценко А.А. была определена площадь земельного участка, за пользование которой он обязан вносить плату, - 2/3 части.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом к указанному времени п. 6 Порядка расчета арендной платы признан утратившим силу в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.02.2023 N 191 "О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Этим же постановлением Правительства РФ было определено, что арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Однако, как следует из материалов дела, по договору от 04.04.2018 арендная плата в размере рыночной не определялась, не рассчитывалась и не взималась с арендатора земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом изложенного оснований для возложения на ответчика обязанности оплатить за пользование землей рыночную арендную плату не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, как видно из материалов дела, при приобретении ответчиком объектов недвижимости к нему перешло право пользования земельным участком площадью 538 кв.м (т.1 л.д. 191), что не соответствует соглашению, заключенному между администрацией и АО «Квадра – Генерирующая компания», поскольку 2/3 от площади всего участка 837,0 кв.м составляет 558 кв.м, что не соответствует условиям купли-продажи недвижимости. Иных соглашений с Троценко А.А. о площади земельного участка, находящегося в его пользовании, не заключалось.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом изложенного расчет размера платы за землю, находящуюся в пользовании Троценко А.А., следует производить от площади 538 кв.м.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из договора купли-продажи недвижимости, заключенного между АО «Белгородская теплосетевая компания (продавец) и Троценко А.А. (покупатель), а также их сведений ЕГРН видно, что Троценко А.А. приобрел котельную и нежилое сооружение (т.1 л.д. 185, 23, 25-26).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данных о том, что разрешенный вид использования земельного участка изменен, а также сведений о назначении указанных сооружений, в материалы дела не представлено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из пояснений представителя истца следует, что администрации города Белгорода на момент разрешения спора не известно назначение приобретенных ответчиком зданий.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таком положении суд апелляционной инстанции признает заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что размер арендной платы следует исчислять как 3% от кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции на момент разрешения спора) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "д" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.п. «е» п. 3).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исходя из изложенного размер арендной платы за спорный период с 12.01.2022 по 31.12.2023 составит:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кадастровая стоимость земельного участка 2951814,42 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Площадь, занимаемая ответчиком – 538 кв.м (2951814,42х3%:837 (площадь всего участка) х 538= 56920 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Размер неустойки за период с 31.12.2023 по дату рассмотрения дела составит 22882 рубля.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом судебная коллегия исходит из следующего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 2.4 договора от 04.04.2018 № 30, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Просрочка составляет 402 дня.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">56920,29х40,2% =22882 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 10 октября 2024 г. по делу по иску администрации г. Белгорода (ИНН <span class="others4"><данные изъяты></span>) к Троценко Алексею Алексеевичу (СНИЛС <span class="others5"><данные изъяты></span>) о взыскании задолженности по арендной плате в части взыскания основного долга за период с 12.01.2022 по 31.12.2023 по договору аренды земельного участка от 04.04.2018 №30 изменить, снизив размер задолженности до 56920руб., размер неустойки – до 22882 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решения в части взыскания с Троценко Алексея Алексеевича в доход бюджета городского округа «Город Белгород» государственной пошлины изменить, снизив ее размер до 2594 рублей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Свердловский районный суд г. Белгорода.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционное определение изготовлено 28 марта 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p></span>