Дело № 33-2630/2025

Суть дела

<title></title> БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 31RS0002-01-2024-005740-71                                                                                   33-2630/2025 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Белгород                                                                                                           17 июня 2025 г. Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе: председательствующего Филипчук С.А., судей Селюковой О.М., Черных Н.Н., при секретарях Сафоновой И.А., Назаровой И.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Белгорода к Корякову Игорю Александровичу о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе администрации города Белгорода на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 12 февраля 2025 года. Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения представителя администрации города Белгорода – Макушиной О.Н., поддержавшей жалобу, представителя Корякова И.А. – Арутюнова А.Б., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия установила: администрация г. Белгорода обратилась в суд с иском к Корякову И.А. о взыскании арендной платы по договору аренды от 06.02.2017 за период с 10.12.2019 по 30.09.2024 в сумме 295064, 48 руб., штрафа в сумме 36510,00 руб., неустойки за период с 27.12.2019 по 28.11.2024 в размере 299662,47 руб.; продолжить начисление неустойки с 29.11.2024 по день фактического исполнения обязательства на сумму долга 295064, 48 руб. в размере 0,1% в соответствии с условиями договора. В обоснование иска указала, что 06.02.2017 между администрацией г. Белгорода (арендодателем) и ООО «Торговый Дом «Крейдянский», Давыдовой И.В. и Коряковым И.А. (арендаторами) заключен договор аренды № земельного участка площадью 192 кв.м для завершения строительства объекта розничной торговли, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 3 года – до 09.12.2019. Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 20.05.2022 с Корякова И.А. в бюджет городского округа «Город Белгород» взыскана арендная плата по указанному договору за период с 09.03.2019 по 09.12.2019 в размере 13387,25 руб., неустойка (пеня) в размере 2755,09 руб., штраф в размере 4016,18 руб.; постановлено производить взыскание неустойки исходя из 0,1 % от неоплаченной суммы задолженности по основному долгу (13387,25 руб.) за каждый день просрочки, начиная с 01.12.2021 до момента фактического исполнения обязательства. Однако, начиная с декабря 2019 года, ответчик также не вносит арендную плату в соответствии с названным договором аренды. Уточнив иск, администрация г. Белгорода просила суд взыскать с ответчика    арендную плату по договору аренды от 06.02.2017 за период с 13.12.2021 по 30.09.2024 в сумме 151 529,36 руб., штраф за период с 10.12.2021 по 09.12.2023 в сумме 18 255 руб., неустойку за период с 28.12.2021 по 03.02.2025 в сумме 116 949,525 руб.; продолжить начисление неустойки с 04.02.2025 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,1% на сумму долга 151 529,36 руб. в соответствии с условиями договора. От взыскания арендной платы в размере 143535,12 руб. за период с 10.12.2019 по 12.12.2021, договорной неустойки за период с 27.12.2019 по 12.12.2021, штрафа в размере 18255 руб. за период с 10.12.2019 по 09.12.2021 ответчик отказался, заявив письменный отказ от иска, который принят судом. В этой части производство по делу прекращено определением суда от 12.02.2025 (л.д. 111). Решением суда постановлено: иск администрации города Белгорода (ИНН <данные изъяты>, ОГРН <данные изъяты> к Корякову Игорю Александровичу (паспорт <данные изъяты>) о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично. Взыскать с Корякова Игоря Александровича (паспорт <данные изъяты>) в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» задолженность по договору аренды № от 06.02.2017 за период с 13.12.2021 по 30.09.2024 в сумме 40 509 руб. 79 коп., штраф за период с 10.12.2021 года по 09.12.2023 года в сумме 18 255 руб., неустойку за период с 28.12.2021 года по 03.02.2025 года в сумме 30 649 руб. 85 коп., продолжив начисление неустойки за период с 04.02.2025 года по день фактического исполнения обязательства, начисляемые на сумму долга – 40 509 руб. 79 коп., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды. В остальной части иска отказать. Взыскать с Корякова Игоря Александровича (паспорт <данные изъяты>) в доход бюджета муниципального района «Белгородский район» Белгородской области государственную пошлину в размере 4 000 руб. В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении иска в заявленном объеме. Приводит доводы о несоответствии решения п. 2.10 договора аренды №19 от 06.02.2017, предусматривающего повышающий коэффициент арендной платы в случае неисполнения условий договора, для которых он был заключен - завершение строительства объекта розничной торговли; недобросовестное поведение ответчика, выразившееся в неполучении разрешения на строительство объекта розничной торговли; необоснованное неприменение к спорным правоотношениям положений ст. 61 ГПК РФ. Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражениям против них, по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.     Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.     Положениями п. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. В силу пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Судом первой инстанции установлено, что 06.02.2017 между администрацией г. Белгорода (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «Крейдянский», Давыдовой И.В. и Коряковым И.А. (арендаторы) заключен договор аренды №19 земельного участка площадью 192 кв.м для завершения строительства объекта розничной торговли, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года – до 09.12.2019. Пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за пользование участком за период с 09.12.2016 по 09.12.2017 в сумме 121700 руб. в течение 10 банковских дней от даты подписания договора, расчет арендной платы производить Корякову И.А. <данные изъяты> доли. В пункте 2.4 указано, что плата за очередной год вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п.2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата в полном объёме на счета органа федерального казначейства. Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в случае внесения изменений в законодательство РФ, Белгородской области, а также в муниципальные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки. Согласно п. 2.8 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что при истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок. В соответствии с п. 2.10. договора аренды, если после истечении срока строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется повышающий коэффициент 2, в течение первого и второго годов превышения срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента 3 в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Вступившим в законную силу решением Белгородского районного суда Белгородской области от 20.05.2022 с Корякова И.А. в бюджет городского округа «Город Белгород» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 06.02.2017 №19 по основному долгу за период с 09.03.2019 по 09.12.2019 в размере 13387,25 руб., неустойка (пени) в размере 2755,09 руб., штраф в размере 4016,18 руб., постановлено производить взыскание неустойки, исходя из 0,1 % от неоплаченной суммы задолженности по основному долгу (13387,25 руб.) за каждый день просрочки, начиная с 01.12.2021 до момента фактического исполнения обязательства. Судом установлено также, что, начиная с 10.12.2019 ответчик, продолжая пользоваться земельным участком, арендную плату в соответствии с условиями договора не вносил. Истец, с учетом доводов ответчика о пропуске срока на обращение в суд с иском о взыскании арендных платежей, уточнил иск, отказался от части исковых требований, заложенность по арендным платежам определил с 13.12.2021 по 30.09.2024, в соответствии с условиями договора также просил взыскать неустойку, штраф, продолжить начисление неустойки в соответствии с условиями договора. Разрешая спор, суд первой инстанции указал, что истцом представлен расчет задолженности ответчика по арендной плате за период с 13.12.2021 по 30.09.2024, которая составляет 151 529,36 руб., расчет штрафа за период с 10.12.2021 по 09.12.2023, который составляет 18 255 руб., расчет неустойки за период с 28.12.2021 по 03.02.2025, которая составляет 116 949,525 руб. Размер штрафа ответчиком не оспорен, в связи с чем суд пришел к выводу о взыскании с ответчика штрафа в размере, заявленном истцом. Суд указал, что из расчета арендной платы, приложенного истцом к исковому заявлению, следует, что, начиная с 10.12.2019, при расчете годового размера арендной платы истцом применен повышающий коэффициент – 2, а с 10.12.2021 - повышающий коэффициент – 3 в соответствии с п. 2.10 договора аренды от 06.02.2017. Проанализировав условия данного договора, суд пришел к выводу, что условия пункта 2.10 договора аренды не подлежат применению, истцом необоснованно увеличен размер арендной платы с применением повышающих коэффициентов. Суд указал, что из буквального толкования пункта 2.10 договора аренды следует, что повышающие коэффициенты подлежат применению лишь в том случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство. Таким образом, указанный пункт подлежит применению при нарушении срока строительства, установленного в разрешении на строительство. Пункт 2.9 договора аренды отдельно регулирует отношения сторон в случае незавершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в пункте 2.2 договора, где срок освоения установлен в три года, а под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости. Пунктом 2.9 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать уплаты неустойки (штрафа) в сумме 30 % от годового размера арендной платы в случае не завершения работ по освоению земельного участка. На основании изложенного суд пришел к выводу, что в договоре аренды предусмотрена ответственность как за незавершение строительства объекта в срок, установленный договором, в виде увеличения арендной платы на 30 % (пункт 2.9), так и отдельно право на увеличение размера аренды в случае нарушения срока строительства, указанного в разрешении на строительство (пункт 2.10). Суд указал, что условия договора разделяют такие понятие как завершение работ по освоению земельного участка, которые определены пунктом 2.2 договора аренды и ввод в эксплуатацию по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство как это определено пунктом 2.10 договора аренды. По мнению суда первой инстанции, в настоящем споре пункт 2.10 договора аренды не применим к отношениям сторон договора в силу того, что на момент заключения договора аренды срок строительства, указанный в разрешении на строительство объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, истек и арендодателю это обстоятельство было известно. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № следует, что указанный объект со степенью готовности 95% был поставлен на учет 28.06.2012 и расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №. Основная часть здания объекта незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 319 кв.м, которая находится в общей долевой собственности собственников здания, на земельном участке с кадастровым номером № переданном администрацией в аренду, находится входная группа здания. Распоряжением администрации города Белгорода № от 12.05.2005 ООО «Торговый дом Крейдянский» разрешено завершение строительства объекта незавершенного строительства и реконструкция части здания на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности по <адрес> А также во исполнение указанного распоряжения было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, где срок действия разрешения был установлен до 12.05.2006. В дальнейшем указанное разрешение не было продлено с учетом требований Приказа Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 № 131, и срок разрешения на строительства истек 12.05.2006. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что на момент заключения договора аренды срок строительства, указанный в разрешении, истек, и истцу указанное обстоятельство было известно. Соответственно условия пункта 2.10 договора аренды не подлежали применению к взаимоотношениям сторон. Суд указал, что как разъяснено в абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из пункта 45 Постановления Пленума Верховного №49 от 25.12.2018 следует, что по смыслу абз. 2 ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.). В соответствии с пунктом 3.1.2 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке установить новый размер арендной платы лишь в случае и порядке, определенном в п.п. 2.5, 2.6 договора. При этом применение в расчете арендной платы истца повышающего коэффициента используется истцом именно для изменения размера арендной платы, что противоречит положениям пункта 3.1.2 договора аренды. При таких обстоятельствах, суд согласился с контррасчётом ответчика, согласно которому расчет задолженности по арендной плате и неустойки произведен, исходя из годового размера арендной платы без применения повышающего коэффициента. При этом судом первой инстанции не учтено, что договор аренды 06.02.2017 заключен на срок до 09 декабря 2019 года для завершения строительства объекта розничной торговли. То есть в срок до 09 декабря 2019 года арендаторы по данному договору обязались завершить строительство этого объекта. Согласно п. 2.10 договора, если после истечении срока строительства не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, применяется повышающий коэффициент 2, в течение первого и второго годов превышения срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента 3 в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Поскольку нового разрешения на строительство не выдавалось, с чем стороны по данному делу, заключая договор аренды от 06.02.2017, согласились, следовательно, завершение строительства должно быть произведено в соответствии с разрешением от 12 мая 2005 года (л.д. 79,80), срок окончаниям действия указанного разрешения в данном случае определен договором аренды от 06.02.2017, то есть до 09 декабря 2019 года. Вместе с тем, исходя из буквального толкования условий п. 2.10 договора, положения этого пункта применяются в случае, если строительство здания не завершено. Между тем, как видно из представленных суду апелляционной инстанции доказательств, ответчик завершил строительство здания не позже 15.06.2019 (л.д. 196). Суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные доказательства, так как вопрос о завершении строительства на обсуждение сторон судом первой инстанции не выносился. Суд апелляционной инстанции исследовал данное обстоятельство как имеющее значение для разрешения спора. Поскольку строительство здания завершено ответчиком, оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 2.10 договора не имеется. Довод представителя истца о том, что ответчик не ввел возведенное здание в эксплуатацию, в связи с чем размер арендной платы подлежит увеличению, противоречит содержанию п. 2.10 договора, положения которого сводятся к возложению на ответчика обязанности завершить строительство здания. Ввод здания в эксплуатацию не зависит от волеизъявления ответчика, свою обязанность по обращению к истцу с заявлением о вводе возведенного им объекта в эксплуатацию ответчик исполнил. Как видно из решения суда от 20 мая 2022 года, судом первой инстанции оценки п. 2.10 договора не давалось, в связи с чем ссылка представителя истца на положения ст. 61 ГПК РФ является несостоятельной. Какие-либо обстоятельства в данной части решением суда от 20 мая 2022 года не устанавливались (л.д. 81-85). Не содержится таких выводов и в решении от 20.05.2019 (л.д.134-139). С учетом изложенного выводы решения об отсутствии оснований к применению к спорным правоотношения п. 2.10 договора аренды являются правильными. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Суд удовлетворяя исковые требования в этой части, указал, что размер неустойки подлежит исчислению в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующие периоды. Суд апелляционной инстанции признает вывод решения в этой части правильным, поскольку договор аренды, как следует из его условий, прекратил свое действие с момента его окончания. Следовательно, условия договора, предусматривающие ответственность за несвоевременную уплату арендных платежей, также утратили свое действие. С учетом изложенного судом первой инстанции правильно применены к спорным правоотношениям положения ст. 395 ГПК РФ. С учетом изложенного оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы не имеется, решение следует оставить без изменения. Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Белгородского районного суда Белгородской области от 12 февраля 2025 года по делу по иску администрации города Белгорода (ИНН <данные изъяты>) к Корякову Игорю Александровичу (СНИЛС <данные изъяты>) о взыскании задолженности по арендной плате оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Белгородский районный суд Белгородской области. Апелляционное определение изготовлено 30 июня 2025 года. Председательствующий Судьи

Основная информация

УИД дела: 31RS0002-01-2024-005740-71

Результат рассмотрения: РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ

Дата рассмотрения: 17.06.2025

Судья: Филипчук Светлана Анатольевна

Категория дела: Споры, связанные с земельными отношениями → Другие споры, связанные с землепользованием → Споры, вытекающие из договора аренды земельных участков

Участники дела

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Администрация города Белгорода

ИНН: 3123023081

ОГРН: 1033107000728

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Арутюнов Ашот Борисович

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Коряков Игорь Александрович

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Макушина Ольга Николаевна

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Прошева Анна Сергеевна

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Широкоступ Елизавета Алексеевна

Движение дела

14.05.2025 15:28

Передача дела судье

03.06.2025 16:30

Судебное заседание

Место: Зал №2

Результат: Объявлен перерыв

17.06.2025 15:45

Судебное заседание

Место: Зал №2

Результат: Вынесено решение

30.06.2025 11:29

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

30.06.2025 11:29

Отправка копии определения суда апелляционной инстанции лицу, участвующему в деле

30.06.2025 12:33

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

30.06.2025 14:10

Дело № 33-2630/2025

Гражданские дела - апелляция

Суть дела

Основная информация

Участники дела

Движение дела

Передача дела судье

Судебное заседание

Судебное заседание

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

Отправка копии определения суда апелляционной инстанции лицу, участвующему в деле

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

Передано в экспедицию