Дело № 33-3776/2025

<meta content="text/html; charset=windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <meta name="Generator" content="Microsoft Word 14 (filtered)"> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <div class="WordSection1"> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in" align="center"><b>БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД</b></p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 31RS0025-01-2025-000562-46 33-3776/2025</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in" align="right">(№ 2-592/2025)</p> <p class="MsoTitle">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-INDENT: 0.5in">г. Белгород 28 августа 2025 г.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Фокина А.Н.,</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Абрамовой С.И. и Скомороховой Л.В.,</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре судебного заседания Сукач А.Н.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к <span class="FIO8">Варковской С.И.</span> об обращении взыскания на заложенное имущество</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по апелляционной жалобе АО «Белгородская ипотечная корпорация» на решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 09.06.2025.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Фокина А.Н., объяснения представителя истца Литвинова А.Н., судебная коллегия</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in" align="center">установила:</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК») обратилось в суд с иском, в котором просило обратить взыскание на заложенное имущество - принадлежащий <span class="FIO8">Варковской С.И.</span> земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (фундаментом) путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 672000 рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы: по уплате государственной пошлины - 20000 рублей, на оценку земельного участка - 11700 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование иска АО «БИК» сослалось на заключение 20.06.2016 с Варковской С.И. договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, на обеспечение обязательств покупателя по договору залогом этого участка, на ненадлежащее исполнение ответчиком своих договорных обязательств и взыскание в этой связи решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 10.11.2023 с Варковской С.И. задолженности в размере 816146 рублей, на неуплату ответчиком задолженности до настоящего времени.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Яковлевского районного суда от 09.06.2025 иск удовлетворен частично - обращено взыскание на принадлежащий Варковской С.И. земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства в счет погашения имеющейся перед АО «БИК» задолженности в размере 816146 рублей, с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований, по сути в определении способа реализации и в установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также во взыскании с ответчика расходов на оценку отказано.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе истец просит решение отменить в части отказа в определении способа реализации и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества, а также в части отказа в возмещении расходов на услуги оценщика, и удовлетворить данные требования. Ссылается на положения ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В суде апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ответчик Варковская С.И., будучи извещенной надлежащим образом (заказным письмом, возвращенным по истечении срока хранения в почтовом отделении), в судебное заседание не явился.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество с целью удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке (п. 2).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу п. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Такое правовое регулирование обусловлено реализацией в российском законодательстве принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, нарушает запрет, установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу п. 6 ст. 6 Закона ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи <span class="Nomer2">№</span> от 20.06.2016 Варковская С.И. приобрела у АО «БИК» земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, расположенный по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span></p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Цена земельного участка по договору составила 752000 рублей (п. 2.1). Из них 18835,52 рублей покупатель должен был оплатить в срок до 20.07.2021 (п. 2.2).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в размере 733164,48 рубля договором предусмотрена отсрочка платежа сроком на 8 лет (до 20.08.2024), по истечении которого данный долг прощается, в случае если покупатель в течение 5 лет со дня подписания договора построит жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности (п.п. 2.3 и 2.5).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Покупатель Варковская С.И. в свою очередь обязалась в течение 5 лет со дня подписания договора построить на земельном участке жилой дом, оформить право собственности на него (п.п. 3.2.3).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.3 договора, покупатель до истечения срока отсрочки уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты заключения договора до момента оплаты цены участка.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обеспечение обязательств по указанному договору земельный участок с момента передачи покупателю и до момента полной оплаты его стоимости находится в залоге у продавца (п. 2.4).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">24.06.2016 произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> к Варковской С.И. и обременения в виде ипотеки в пользу АО «БИК».</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку свои договорные обязательства Варковская С.И. не исполнила, в согласованный договором срок дом на участке не построила и полную оплату цены участка не произвела, с неё решением Свердловского районного суда города Белгорода 10.11.2023 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка <span class="Nomer2">№</span> от 20.06.2016 в общем размере 816146 рублей, в том числе оставшаяся часть стоимость земельного участка - 752000 рублей, проценты - 52897 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена, состоявшееся судебное решение не исполнено. Возбужденное 21.03.2024 в отношении Варковской С.И. исполнительное производство <span class="Nomer2">№</span> постановлением судебного пристава-исполнителя от 13.08.2024 окончено в связи с отсутствием у должника имущества, на которое возможно обратить взыскание, то есть с возвращением на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительного документа взыскателю.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На земельном участке имеется объект незавершенного строительства в виде устроенного Варковской С.И. фундамента.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на являющийся предметом залога земельный участок с находящимся на нем фундаментом в счет погашения имеющейся у ответчика перед АО «БИК» задолженности в размере 816146 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данный вывод соответствует обстоятельствам дела, сделан в результате правильной оценки доказательств и основан на верном применении правовых норм. Оснований для пересмотра этого вывода судебная коллегия не усматривает, ответчиком судебное решение не обжаловано.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Выражая в жалобе несогласие с судебным решением, истец считает неправомерным отказ в определении способа реализации и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Данные доводы судебная коллегия признает заслуживающими внимания.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мнение суда о том, что в рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судебным приставом-исполнителем в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об исполнительном производстве», по результатам произведенной в рамках исполнительного производства оценки, ошибочно.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ссылка суда на то, что действующее законодательство не содержит норм, в соответствии с которыми начальную продажную стоимость движимого заложенного имущества определяется в судебном порядке, неуместна. В настоящем споре предметом залога является недвижимость.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исходя из положений п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество является самостоятельным способом защиты нарушенного права, которое может быть реализовано вне рамок мер принудительного исполнения по взысканию денежного долга (обеспечиваемого обязательства).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (пп. 3 п. 2); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена недвижимого имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп. 4 п. 2).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», разъяснено, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, суду первой инстанции следовало в своем решении указать способ реализации и установить начальную продажную стоимость заложенного имущества.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истцом был представлен отчет специалиста-оценщика ООО «<span class="others1">&lt;***&gt;</span>», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (фундаментом), расположенных по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, составила 840000 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований не доверять данному отчету не имеется.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу изложенного на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ обжалуемое судебное решение в части отказа в определении способа реализации и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит отмене с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества на публичных торгах в размере 672000 рублей (80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика).</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ответчик должен возместить АО «БИК» расходы на оплату услуг оценщика в размере 11700 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст.ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in" align="center">определила:</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 09.06.2025 по делу по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН 3123083370) к <span class="FIO8">Варковской С.И.</span> (СНИЛС <span class="Nomer2">№</span>) об обращении взыскания на заложенное имущество отменить в части отказа в установления начальной продажной стоимости и указания способа реализации заложенного имущества, в возмещении расходов по оценке.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Принять в этой части новое решение, которым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества (земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (фундаментом) по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> на публичных торгах в размере 672000 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Взыскать с <span class="FIO8">Варковской С.И.</span> в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» возмещение расходов по оценке земельного участка в размере 11700 рублей.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.09.2025</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p class="MsoNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p> </div></span>