Дело № 3а-86/2025 ~ М-100/2025

Суть дела

<title></title>        УИД Номер изъят РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дата изъята г.                                                                                г. Иркутск Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Шкинёвой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело Номер изъят по административному исковому заявлению ООО «Вокер» к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, администрация г. Иркутска, о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ: в обоснование административных исковых требований указано, что ООО «Вокер» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, площадью (данные изъяты) кв.м., с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании постановления <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп в размере (данные изъяты) руб. по состоянию на Дата изъята . Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена оценщиком ФИО2 Согласно отчету Номер изъят от Дата изъята рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на Дата изъята составляет (данные изъяты) руб. Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» Номер изъят от Дата изъята в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. Административный истец полагает, что решение бюджетного учреждения незаконно, не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика. Просит суд признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» Номер изъят от Дата изъята об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости (данные изъяты) руб. по состоянию на Дата изъята . Административный истец - ООО «Вокер» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщило, до перерыва в судебном заседании от представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца и возражения на заключение судебной оценочной экспертизы. Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просит в удовлетворении административных исковых требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие. Указало, что оспариваемое решение принято в рамках полномочий учреждения, в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, что отчет об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение, составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Также указывает, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть заявлено только одновременно с требованием о признании незаконным решения учреждения. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представило. Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в отсутствие представителя; указывает, что у бюджетного учреждения имелись основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представило. Заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило заявление с просьбой рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав, что по существу административных исковых требований не возражает, разрешение требований оставляет на усмотрение суда, поскольку материально-правовой интерес у Управления отсутствует. Заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, указав, что ППК «Роскадастр» не является субъектом спорного правоотношения. Заинтересованное лицо - администрация г. Иркутска в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указала, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку расчет рыночной стоимости, указанный в представленном отчете, произведен оценщиком с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату её определения. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представила. Суд, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. Изучив материалы административного дела, допросив эксперта, проводившего судебную экспертизу, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу. Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ урегулирован порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01.01.2026 (с учетом внесенных изменений) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021 № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»», установлено, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ч. 4 ст. 66, ст. ст. 67 Устава Иркутской области, установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022. В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц. Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). В судебном заседании установлено, что ООО «Вокер» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, площадью (данные изъяты) кв.м., с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет Дата изъята . В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации. Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, Правительством Иркутской области определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». Постановлением <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории <адрес изъят>, по кадастровым номерам зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на Дата изъята . Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании постановления <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп в размере (данные изъяты) руб. по состоянию на Дата изъята . В соответствии со ст. ст. 372, 373, 375 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество в отношении нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 настоящего Кодекса. Согласно п. п. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе, и нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. В соответствии с Законом Иркутской области от 08.10.2007 № 75-оз «О налоге на имущество организаций» (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Соблюдая порядок, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец Дата изъята обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости с приложением отчета частнопрактикующего оценщика ФИО2 Номер изъят от Дата изъята , согласно которому по состоянию на Дата изъята рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят составляет (данные изъяты) руб. Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята № Номер изъят в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника и плательщика налогов. Административный истец Дата изъята обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости (о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции), то есть в пределах установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ трехмесячного срока. В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением прав либо свобод заявителя. По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие). В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости). В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Как следует из п. п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, Федерального закона № 135-ФЗ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности. В целях установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, определением суда от Дата изъята была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту государственной судебно-экспертной организации - ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации. В заключении судебной оценочной экспертизы Номер изъят от Дата изъята , выполненной экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России, указано следующее: - требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 Номер изъят от Дата изъята , не соответствует; - рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на Дата изъята составляет (данные изъяты) руб. Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер. Заключение подготовлено экспертом государственного учреждения - ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Не согласившись с заключением эксперта, представителем административного истца ООО «Вокер» представлены возражения на заключение эксперта. В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом была допрошена эксперт ФИО3, которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла доводы письменных возражений представителя административного истца по поводу недостатков экспертного заключения. В ходе допроса экспертом ФИО3 были даны следующие пояснения относительно каждого замечания на заключение экспертизы: - замечание Номер изъят возражений на заключение эксперта, согласно которым административный истец считает, что для расчетов экспертом взят самый высокий уровень цен по рынку, использование неполной рыночной информации с более высокими ценовыми характеристиками в анализе и расчетах привело к существенному завышению стоимости объекта оценки. Эксперт пояснила, что указанные замечания являются необоснованными. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от Дата изъята Номер изъят, объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, не застроенные земельные участки, объекты капитального строительства. В данном случае объектом оценки является объект капитального строительства, в качестве объектов-аналогов были выбраны расположенные в непосредственной близости и имеющие схожие конструктивные характеристики объекты, которые являются сходными и подобными исследуемому объекту. Экспертом проанализированы все имеющиеся в доступе аналитические материалы о возможных диапазонах корректирующих коэффициентов, используемых при расчете рыночной стоимости объекта исследования. При оценке объекта исследования эксперт руководствовался степенью сопоставимости аналогов с объектом исследования. При выполнении экспертизы было проанализировано местоположение оцениваемого объекта, который расположен в (данные изъяты)-м квартале <адрес изъят>, а также расположенные в непосредственной близости с данным кварталом объекты. Установлено, что стоимость за 1 кв.м. объектов-аналогов находится в диапазоне от (данные изъяты) руб. до (данные изъяты) руб. При проведении экспертного исследования были приняты средние цены объектов недвижимости, средняя стоимость за 1 кв.м. сопоставимой недвижимости составляет (данные изъяты) руб., а стоимость за 1 кв.м. оцениваемого здания составляет (данные изъяты) руб., данная стоимость находится в диапазоне и отражает среднюю стоимость здания коммерческой недвижимости в данном районе. То, что объект недвижимости расположен в (данные изъяты)-м квартале <адрес изъят> влияет, прежде всего, на стоимость объекта, поскольку указанный квартал является историческим кварталом <адрес изъят> и является одним из дорогих кварталов, непосредственно объекты-аналоги подбирали именно в данном квартале, либо на соседних улицах по сравнению с данным кварталом; - замечание Номер изъят возражений на заключение эксперта согласно которым, административный истец указывает, что экспертом в заключении не приведено объективных оснований, свидетельствующих о невозможности использования при проведении экспертизы доходного подхода, а также не указаны сведения об анализируемых объявлениях. Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным. В обоснование позиции указала, что анализ рынка аренды зданий приведен на стр. (данные изъяты) экспертного заключения, при проведении анализа было выявлено, что в аренду предлагается 23 объекта аналога, 19 из которых не содержат сведения о том, включены ли коммунальные платежи в арендную плату или нет. Коммунальные платежи являются основополагающими, поскольку операционные расходы - одна из величин, которые учитывается при применении доходного подхода. Без наличия в объявлениях информации о включении коммунальных платежей в арендную плату, данные объекты для сравнения брать нельзя, поскольку указанная величина является основополагающей при расчете доходного подхода, в связи с чем, было принято решение отказаться от доходного подхода и использовать сравнительный подход, а также метод сравнения продаж. Действующим законодательством не установлена обязанность эксперта в обязательном порядке использовать какой-либо определенный метод. Эксперт, как человек, обладающий специальными познаниями, сам определяет, какой метод для расчета использовать в зависимости от наличия определенной информации. При проведении настоящего исследования экспертом выбран метод сравнения продаж, поскольку на рынке представлено достаточно объектов по сопоставимым характеристикам, были выявлены объекты-аналоги, которые расположены в непосредственной близости со спорным объектом, а именно, деревянные здания, которые являются коммерческой недвижимостью; - замечание Номер изъят возражений на заключение эксперта, согласно которым административный истец считает, что на стр. Номер изъят экспертного заключения не представляется возможным идентифицировать объявление объектов-аналогов Номер изъят, по указанным в таблице Номер изъят ссылкам. Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным, поскольку все объявления являются архивными, для того, чтобы идентифицировать объявления указанных объектов-аналогов необходимо зарегистрироваться на сайте архивоценщика.рф, указанные в экспертном заключении ссылки необходимо вводить непосредственно на сайте архивоценщика.рф, все скриншоты в экспертном заключении имеются; - замечание Номер изъят возражений на заключение эксперта, согласно которым административный истец считает, что при проведении экспертного исследования в качестве объекта-аналога Номер изъят взят несопоставимый объект, так как его площадь меньше площади объекта оценки более чем в 10 раз. В специализированных методических источниках содержится указание на то, что использование объектов-аналогов с резко отличающимися параметрами не рекомендуется, так как это требует внесения чрезмерных корректировок и приводит к снижению достоверности результата, кроме того, указано, что информация по площади объекта-аналога Номер изъят не подтверждена экспертом, по данным НСПД указанный объект имеет кадастровый Номер изъят и площадь (данные изъяты) кв.м., что противоречит информации, содержащейся в экспертном заключении, На указанное замечание эксперт пояснила, что на стр. Номер изъят экспертного заключения приведен скриншот объекта-аналога Номер изъят, в котором указано, что площадь отчуждаемого объекта составляет (данные изъяты) кв.м., на основании чего, именно данная площадь была принята в расчет, объявление не содержит противоречивой информации и не вводит в заблуждение, корректировка на площадь для выбранного объекта-аналога приведена в таблице Номер изъят на стр. Номер изъят и составляет 30 %, что отражает рыночную ситуацию и не превышает допустимый уровень коэффициента корректировок - 30%; - замечание Номер изъят возражений на заключение эксперта, согласно которым на стр. Номер изъят заключения эксперта скрыто значение показателя коэффициента вариации, который по расчетам составляет 36 %, что превышает критический порог - 33 % и свидетельствует о существенной неоднородности выборки объектов-аналогов. При таких обстоятельствах, в соответствии с п. 4 и п. 5 ФСО Номер изъят, использование данных аналогов для оценки невозможно, так как нарушена сопоставимость объектов, что напрямую снижает достоверность результатов и вводит пользователя в заблуждение. Эксперт пояснила, что указанное замечание также является необоснованным. В методических рекомендациях: решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, указано, что если коэффициент вариации составляет больше 30 %, то данное значение необходимо подтвердить анализом и установить причину расхождения. В данном случае причина такого расхождения заключается в том, что рынок исследуемого объекта является уникальным рынком, выборка объектов, которая представлена на стр. Номер изъят экспертного заключения является однородной. Большой разброс цен подтверждается анализом рынка, рынок является неактивным, все корректировки, которые были приняты в расчете, также приняты для неактивного рынка. Неактивный рынок - это рынок, который характеризуется большим разбросом цен на сопоставимую недвижимость, в анализе рынка было установлено, что цена за квадратный метр варьируется от 10 тыс. руб. до 240 тыс. руб., осуществить однородную выборку из данного диапазона практически невозможно, на основании чего коэффициент вариаций составляет более 30 %, обоснование этому дано в заключении эксперта на стр. Номер изъят. Показания эксперта ФИО3 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию представителя административного истца. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, является лицом, которое обладает специальными знаниями, а также является незаинтересованным по делу лицом. Несогласие представителя административного истца с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 5, ни Федеральный закон № 135-ФЗ, ни иные федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7) не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 5. Кроме того, стоит отметить, что в силу п. п. 1 и 2 ФСО № 5 при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Пунктом 25 ФСО Номер изъят предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Таким образом, выбор подходов и методов оценки является прерогативой оценщика, в экспертном заключении, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, экспертом приведены основания для применения сравнительного подхода, а также приведены обстоятельства, на основании которых эксперт посчитал доходный и затратный подходы не подлежащими к применению. Учитывая изложенные обстоятельства и давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проанализировав доводы представителя административного истца, пояснения эксперта, суд не находит оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством по делу. Кроме того, суд учитывает, что представитель административного истца, будучи извещенным о том, что в судебном заседании будет присутствовать эксперт, не явился в судебное заседание для участия в его допросе, а также не заявил ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы. Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 Номер изъят от Дата изъята , который был представлен административным истцом в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», имеет недостатки, которые препятствовали ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости по данному отчету. Проверив компетенцию, полномочия и соблюдение процедуры принятия оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом и с соблюдением порядка его принятия. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята № Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости законно и обоснованно, принято в соответствии с п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237, в связи с чем, требование административного истца о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята № Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению. Общими принципами налогового законодательства предусмотрено, что правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса, не может быть ухудшено. В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав. При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (ч. 2 ст. 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ). В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы налога на принадлежащее ему здание, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, в связи с чем установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что, исходя из положений налогового законодательства, недопустимо. Установленная заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания в размере (данные изъяты) руб. значительно выше кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп по состоянию на Дата изъята в размере (данные изъяты) руб., то есть нарушение прав административного истца отсутствует. Поскольку из содержания экспертного заключения установлено, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят превышает его кадастровую стоимость, то исходя из приведенных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено. При таких обстоятельствах административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости, также не подлежит удовлетворению. Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд РЕШИЛ: в удовлетворении административного искового заявления ООО «Вокер» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от Дата изъята об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости (данные изъяты) руб. по состоянию на Дата изъята - отказать. Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд. Судья                                                                                                 И.В. Ларичева Мотивированное решение изготовлено Дата изъята

Основная информация

УИД дела: 38OS0000-01-2025-000379-24

Результат рассмотрения: ОТКАЗАНО в удовлетворении иска (заявлении, жалобы)

Дата рассмотрения: 30.09.2025

Категория дела: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (гл. 25 КАС РФ) → об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Участники дела

ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Администрация города Иркутска

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Областное государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости"

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: ООО "Вокер"

ИНН: 3808116650

ОГРН: 1053808006548

КПП: 380801001

АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Правительство Иркутской области

ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Публично-правовая компания "Роскадастр"

ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области

ЗАИНТЕРЕСОВАННОЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Филиал ППК "Роскадастр" по Иркутской области

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Щеткин Владислав Владимирович

Движение дела

22.07.2025 10:51

Регистрация административного искового заявления

23.07.2025 11:05

Передача материалов судье

24.07.2025 13:48

Решение вопроса о принятии к производству

Результат: Административное исковое заявление принято к производству

24.07.2025 13:48

Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству

24.07.2025 13:49

Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству

14.08.2025 10:00

Судебное заседание

Место: 3, ул. Байкальская, 121

Результат: Производство по делу приостановлено

08.09.2025 14:21

Производство по делу возобновлено

25.09.2025 10:00

Судебное заседание

Место: 3, ул. Байкальская, 121

Результат: Объявлен перерыв

30.09.2025 12:00

Судебное заседание

Место: 3, ул. Байкальская, 121

Результат: Вынесено решение по делу

10.10.2025 15:10

Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме

16.10.2025 15:47

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

16.10.2025 15:48

Дело оформлено

17.10.2025 11:36

Регистрация ходатайства/заявления лица, участвующего в деле

17.10.2025 11:37

Изучение поступившего ходатайства/заявления

Результат: Назначено судебное заседание для рассмотрения ходатайства/заявления/вопроса

30.10.2025 11:00

Судебное заседание

Место: 3, ул. Байкальская, 121

Результат: Ходатайство/заявление УДОВЛЕТВОРЕНО

07.11.2025 15:50

Дело № 3а-86/2025 ~ М-100/2025

Административные дела (КАC РФ) - первая инстанция

Суть дела

Основная информация

Участники дела

Движение дела

Регистрация административного искового заявления

Передача материалов судье

Решение вопроса о принятии к производству

Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству

Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству

Судебное заседание

Производство по делу возобновлено

Судебное заседание

Судебное заседание

Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

Дело оформлено

Регистрация ходатайства/заявления лица, участвующего в деле

Изучение поступившего ходатайства/заявления

Судебное заседание

Дело сдано в архив после рассмотрения ходатайства/заявления/вопроса