Дело № 8Г-3321/2025 [88-5076/2025]

Суть дела

<title></title> ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е от 8 апреля 2025 г. № 88-5076/2025 г. Кемерово                                                             22RS0034-01-2023-000416-06 Резолютивная часть определения объявлена 8 апреля 2025 г. Мотивированное определение изготовлено 16 апреля 2025 г. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Прудентовой Е.В., судей Кравченко Н.Н. и Нестеренко А.О.,     рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2024 по иску Брехенцера Александра Яковлевича к сельскохозяйственный производственный кооператив «Колхоз Ракитовский» (далее – Колхоз») о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченного по договору и процентов за пользование денежными средствами, возвращении имущества, по кассационной жалобе истца на решение Михайловского районного суда Алтайского края от 30 января 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 8 ноября 2024 г. Заслушав доклад судьи Нестеренко А.О., объяснения истца, установил: указанным решением, оставленным без изменения названным апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе истец просил отменить судебные акты как незаконные. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, пришёл к выводу о том, что она подлежит удовлетворению в части отмены апелляционного определения по следующим мотивам. В соответствии с ч. 1, 3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, если они привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений. Такие основания по настоящему делу имеются. Судами установлено и из материалов дела следует, что 30 декабря 2015 г. между продавцом - Колхозом и покупателем – Брехенцером А.Я. заключен договор купли-продажи здания коровника по цене 2 млн.руб., покупатель полностью уплатил продавцу продажную цену в январе 2016 г., а продавец передал коровник покупателю по акту приема-передачи от 2016 года не позднее 11 февраля 2016 г. Согласно бухгалтерской справке Колхоза от 15 марта 2017 г. здание коровника состоит на балансе Колхоза. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15 мая 2017 г. по делу № А03-7230/2017 удовлетворено заявление Колхоза - установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения и пользования Колхозом в течение срока приобретательской давности более 15 лет, начиная с 1980 года, как своим собственным, зданием коровника 1970-го (литер А) и 1980-го (литер А1, А2) годов постройки. 13 марта 2018 г. Колхоз заключил с администрацией Михайловского района договор аренды земельного участка, на котором расположено здание коровника. Договором предусмотрена его пролонгация в отсутствии возражений сторон. 25 января 2022 г. Брехенцер А.Я. направил Колхозу письмо с указанием на то, что правлением Колхоза 28 декабря 2015 г. принято решение о продаже зданий коровника за 2 млн.руб., данная сумма внесена Брехенцером А.Я. в кассу Колхоза, в связи с чем Брехенцер А.Я. требует от Колхоза совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности, которое получено Колхозом 28 января 2022 г. В ответе от 31 января 2022 г. на данное письмо Колхоз указал, что в указанную дату такого решения правлением не принималось, предложено представить документы в подтверждение обоснованности обращения. В подтверждение Брехенцером А.Я. предоставлен оригинал протокола заседания правления Колхоза от 28 декабря 2015 г., в котором указано на принятие решения о продаже коровника за 2 млн.руб. 19 января 2023 г. Брехенцер А.Я. направил Колхозу требование о расторжении договора купли-продажи в связи с уклонением Колхоза как продавца от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. 17 октября 2023 г. Брехенцер А.Я. предъявил иск к Колхозу о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченного по договору и процентов за пользование денежными средствами, возвращении имущества в виде 17 бетонных плит и 17 бетонных опор, что обосновано уклонением Колхоза как продавца от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на здания коровника, и продажей товара с недостатками. Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанции при первом рассмотрении дела пришли к выводам о том, что срок исковой давности по требованию, основанному на недостатках товара, которые могут быть заявлены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, истек с учетом того, что коровник фактически передан в 2016 г., а иск предъявлен в 2023 г. Выводы относительно пропуска срока исковой давности по требованиям, основанным на недостатках товара, признаны правильными определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 сентября 2024 г. Этим же определением апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24 апреля 2024 г., которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения, отменено и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суды ошибочно исходили из того, что: право истца на пользование и владение коровником ничем не ограничено; отсутствие в едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированном праве на здания коровника не препятствует переходу права собственности на него истцу; уклонение от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на здания коровника, не является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для его расторжения; истец вправе лишь требовать государственной регистрации перехода права в судебном порядке. При этом суд кассационной инстанции указал, что суды не дали оценки противоречивому поведению ответчика (выразившемуся после передачи имущества и получении продажной цены в сохранении имущества на своем балансе, обращении в арбитражный суд для установления факта владения этим имуществом в своих интересах, заключении и продлении договора аренды земельного участка, занятого коровником), а также заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности применительно к требованию, основанному на уклонении от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на здания коровника. При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции пришёл к правильным выводам о том, что отсутствие в едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированном праве на здания коровника препятствует переходу права собственности на него истцу, а уклонение от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на здания коровника, является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для его расторжения, которого истец вправе требовать наряду с требованием о государственной регистрации перехода права в судебном порядке. Однако суд апелляционной инстанции счёл, что по требованию о расторжении договора пропущен трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с момента передачи товара по договору, дав оценку поведению лишь истца, но не ответчика, в то время как на это нарушение процессуального закона (ст. 67 ГПК РФ) указано вышестоящим судом, а обстоятельства для такой оценки установлены в том числе и при новом апелляционном рассмотрении дела. В целях такой оценки судам следовало применить положения закона о недопустимости злоупотребления правом, неприменении исковой давности к требованиям владельца об устранении нарушений его права, последствиях уклонения от государственной регистрации перехода права (ст. 10, 208, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации соответственно). Так, в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. В п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из соответствующих норм закона и актов их официального толкования следует, что продавец, передавший недвижимое имущество покупателю и получивший оплату за него, не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности по требованию покупателя, основанному на уклонении продавца от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом предметом такого требования может быть не только понуждение к государственной регистрации перехода права собственности, но и расторжение договора купли-продажи, а также все связанные с этим последствия и требования (возврат уплаченного по договору, проценты за пользование денежными средствами, составляющими цену договора, возмещение убытков и др.). При применении судами норм об исковой давности следует учитывать, что этот институт является средством достижения юридической определенности. В данном же случае применение срока исковой давности противоречит этой цели, потому как истец, законно владеющий на основании договора купли-продажи объектами недвижимости, из-за поведения ответчика лишается возможности приобрести право собственности, возникающее только после государственной регистрации перехода права собственности, и как следствие, полноценно пользоваться и распоряжаться этими объектами недвижимости, что лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи. Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию им неправильного судебного постановления, что в силу ч. 1, 3 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены, но учитывая характер нарушений и полномочия кассационного суда общей юрисдикции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении дела надлежит устранить допущенные нарушения закона и разрешить дело с правильным применением указанных норм. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390, 390.1, 390.3, 390.4 ГПК РФ, определил: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 8 ноября 2024 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в Алтайский краевой суд. Определение вступает в силу немедленно, но может быть обжаловано непосредственно в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трёх месяцев со дня его вынесения в окончательной форме (изготовления мотивированного определения).     Председательствующий                    Е.В. Прудентова     Судьи                                Н.Н. Кравченко                                         А.О. Нестеренко

Основная информация

УИД дела: 22RS0034-01-2023-000416-06

Результат рассмотрения: АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОТМЕНЕНО - с направлением на новое рассмотрение

Дата рассмотрения: 08.04.2025

Судья: Нестеренко А.О.- Судья ГР

Категория дела: Прочие исковые дела → прочие (прочие исковые дела)

Участники дела

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Брехенцер Александр Яковлевич

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: СПК "Колхоз Ракитовский"

ИНН: 2258000217

ОГРН: 1022202315684

КПП: 2258010011

Судебные заседания

08.04.2025 11:30

Судебное заседание

Место: №12

Результат: АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОТМЕНЕНО - с направлением на новое рассмотрение

Жалобы

12.02.2025

Заявитель: Брехенцер А. Я.

Процессуальный статус: ИСТЕЦ