Дело № 33-8015/2025

<meta content="text/html; charset=Windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья: Платов И.М. Дело № 33-8015/2025 (2-99/2025)</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Докладчик: Пастухов С.А. УИД 42RS0014-01-2024-001629-47</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">6 ноября 2025 г. г. Кемерово</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">в составе председательствующего: Пастухова С.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей: Сорокина А.В., Борисенко О.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре: Черновой М.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">гражданское дело по апелляционной жалобе Глебова Сергея Александровича на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 30 мая 2025 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по иску Глебова Сергея Александровича к Дмитриеву Сергею Леонидовичу, Дмитриевой Тамаре Ивановне о снижении цены недвижимого имущества, взыскании убытков,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Глебов С.А. обратился иском к Дмитриеву С.Л., Дмитриевой Т.И. о снижении цены недвижимого имущества, взыскании убытков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Требования мотивировал тем, что 27.09.2022 между Дмитриевым С.Л., Дмитриевой Т.И. (продавцы) и Глебовым С.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После покупки были обнаружены скрытые дефекты, которые не могли быть обнаружены в результате осмотра дома перед покупкой.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно заключению ООО «ЕВРАЗ проект» № 005к/20233 от 01.02.2023 объект, расположенный по указанному адресу, можно признать пригодным для нормальной и безопасной для жизни и здоровья людей, и сохранности оборудования, эксплуатации, с учетом выполнения условий при проведении мероприятий по капитальному ремонту с учетом современных требований, норм и правил.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мероприятия по капитальному ремонту необходимо выполнять после разработки дефектной ведомости и проектной документации, разработанной специализированной организацией. Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов составляет 553 308 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Просил взыскать с ответчиков солидарно 553 308 руб. (стоимость ремонтно-строительных работ и материалов), расходы на оплату услуг эксперта ООО «ЕВРАЗ проект» в размере 30 000 руб., на оформление нотариальной доверенности в размере 2 600 руб., на оплату государственной пошлины в размере 16 066 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 30.05.2025 в иске отказано.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе Глебов С.А. просит отменить решение суда, приводя те же доводы, которые изложены в исковом заявлении.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2022 между Дмитриевым С.Л., Дмитриевой Т.И. (продавцы) и Глебовым С.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, 28.09.2022 была произведена государственная регистрация права собственности покупателя.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 3.1 договора, покупатель ознакомлен с техническим состоянием земельного участка с находящимся на нем жилым домом и согласен приобрести их в собственность со всеми имеющими недостатками по договору. Существенных недостатков, выявление которых может повлечь за собой расторжение договора, со слов продавца, не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п.п. 4.1.1 и 4.1.5 договора, продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка с находящимся на нем жилым домом, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым земельным участком с находящимся на нем жилым домом. Продавец обязуется передать земельный участок находящимся на нем жилым домом в том качественном состоянии, каком они есть на день подписания договора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В ходе эксплуатации дома, в декабре 2022 г. истцом были выявлены недостатки, ограничивающие нормальную эксплуатацию указанного жилого дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В подтверждение наличия недостатков приобретенного у ответчиков жилого дома истец предоставил ООО «ЕВРАЗ проект» от 01.02.2023 о техническом состоянии строительных конструкций и инженерного оборудования жилого дома, в соответствии с которым, при обследовании, согласно СП 516.1325800.2022 «Свод правил здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» и СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом», были выявлены нарушения норм при строительстве конструкций жилой деревянной пристройки, а именно:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- деревянная жилая пристройка имеет три несущих стены, четвертой стеной является наружная кирпичная стена жилого дома; выявлены нарушения связки деревянных стен жилой пристройки и основного здания;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- несущие балки чердачного перекрытия опираются на 3 несущих деревянных стены и частично на смежные конструкции (перегородки); отсутствует опирание балок на 4-ю несущую кирпичную стену жилого дома, в результате чего отсутствует жесткость и целостность всей конструкции перекрытия, что влияет на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- в месте примыкания стен деревянной пристройки к кирпичной стене дома отсутствует теплоизоляция и защита от влаги, что способствует возникновению и скоплению конденсата на месте стыка дерева и кирпича.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно Заключению, обнаружены следующие дефекты и повреждения:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- при обследовании деревянных стен жилого пристроя обнаружены следующие дефекты и повреждения: выпучивание и деформация стен; отслоения штукатурного слоя, обоев и керамических плиток в душевой (помещение 2); следы промерзания и увлажнение стен в связи с нарушением нормативных требований строительства в месте примыкания несущих деревянных стен жилой пристройки к несущей кирпичной стене жилого дома, отсутствие гидро- и теплоизоляции (СП 516.1325800.2022 «Свод правил здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»). Обнаруженные дефекты и повреждения свидетельствуют о том, что деревянные стены не имеют достаточных технико-эксплуатационных качеств, влияющих на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность), а также на способность иметь теплозащитные свойства, удовлетворяющие нормативным требованиям. Конструкции деревянных несущих стен жилой пристройки (в пределах помещений № 1 (коридор), № 2 (душевая), № 3 (жилая комната), согласно поэтажному плану Технического описания от 01.07.2009 года) находятся в «недопустимом» техническом состоянии, требуется капитальный ремонт. Причиной образования дефектов и повреждений стен является нарушение норм и правил при строительстве несущих конструкций, неблагоприятные влияния внешней среды и биологические воздействия. Неблагоприятные влияния внешней среды - это увлажнение стен и расклинивающее действие льда в порах при попеременном замораживании и оттаивании в течение всего срока эксплуатации конструкций (п. 4.2.2 Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- при обследовании деревянных стен жилого пристроя обнаружены следующие дефекты и повреждения: деформации деревянных конструкций перекрытия и полов; отклонения поверхностей полов от горизонтальной плоскости; следы увлажнения полов из-за протекания чердачного перекрытия в связи с нарушением нормативных требований строительства. Обнаруженные дефекты и повреждения свидетельствуют о том, что конструкции перекрытия на отметке ±0,000 и пола утратили первоначальные технико-эксплуатационные качества, влияющие на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность), а так же на способность иметь теплозащитные свойства, удовлетворяющие нормативным требованиям. Конструкции перекрытия на отметке ±0,000 и пола жилой пристройки (в пределах помещений № 1 (коридор), № 2 (душевая), № 3 (жилая комната), согласно поэтажному плану Технического описания от 01.07.2009 года) находятся в «недопустимом» техническом состоянии. Причиной образования дефектов и повреждений перекрытия на отметке ±0,000 и пола является нарушение норм и правил при строительстве несущих конструкций, неблагоприятные влияния внешней среды и биологические воздействия (п. 4.4.1, фактически же в связи с опиской - п. 4.4.2 Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- чердачное перекрытие жилой пристройки. При осмотре конструкций чердачного перекрытия обнаружены следующие дефекты и повреждения: несущие балки чердачного перекрытия опираются на три несущих деревянных стены и частично на смежные конструкции (перегородки). Отсутствует опирание балок на четвертую несущую кирпичную стену жилого дома. В результате чего отсутствует жесткость и целостность всей конструкции перекрытия, что влияет на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность); отсутствие пароизоляции между утеплителем и накатом; трещины в местах сопряжения перекрытия и стен; многочисленные трещины и отслоения в штукатурном слое; намокание и протекание конструкции в связи с нарушением нормативных требований строительства. Обнаруженные дефекты и повреждения свидетельствуют о том, что чердачное перекрытие не имеет достаточных технико-эксплуатационных качеств, влияющих на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность), а также на способность иметь теплозащитные свойства, удовлетворяющие нормативным требованиям. Чердачное перекрытие жилой пристройки (в пределах помещений № 1 (коридор), № 2 (душевая), № 3 (жилая комната), согласно поэтажному плану Технического описания от 01.07.2009 г.) находятся в «недопустимом» техническом состоянии. Требуется капитальный ремонт чердачного перекрытия в соответствии с нормами и правилами строительства (п. 4.5.1, фактически же - п. 4.5.2 Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- при обследовании конструкции вентилируемого фасада жилого пристроя обнаружены следующие дефекты и повреждения: вспучивание материала при намокании стен в связи с нарушением нормативных требований строительства; повреждение утеплителя. Обнаруженные дефекты и повреждения свидетельствуют о том, что конструкция вентилируемого фасада утратила способность иметь защитные свойства, удовлетворяющие нормативным требованиям. Конструкции находятся в «недопустимом» техническом состоянии, требуется капитальный ремонт. Причиной образования дефектов и повреждений является нарушение норм и правил при строительстве несущих конструкций, неблагоприятные влияния внешней среды и биологические воздействия (п.4.9&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- при обследовании внутренней отделки жилой пристройки обнаружены следующие дефекты и повреждения: трещины в штукатурном слое стен, перегородок и в сопряжениях с перекрытиями; выпучивание местами из-за намокания стен в связи с нарушением нормативных требований строительства; отслоения керамической плитки, повреждение основания. Обнаруженные дефекты и повреждения свидетельствуют о том, что внутренняя отделка утратила первоначальные технико-эксплуатационные качества. Внутренняя отделка стен и перегородок жилой пристройки находится в «недопустимом» техническом состоянии, требуется проведение капитального ремонта. Причиной образования дефектов и повреждений внутренней отделки стен является физический износ и деформации несущих конструкций объекта (фундаментов, стен, перекрытий) (п. 4.10&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Заключения).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Общий вывод по Заключению: при проведенном обследовании несущих строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> далее по тексту «Объект», установлено, что техническое состояние несущих строительных конструкций в жилом здании характеризуется следующим:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- конструкции фундамента не имеют дефектов и повреждений, снижающих несущую способность. Фундамент находится в «работоспособном» техническом состоянии;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- несущие конструкции кирпичных стен жилого дома не имеют дефектов и повреждений, снижающих несущую способность - находятся в «работоспособном» техническом состоянии. Несущие конструкции деревянных стен жилой пристройки находятся в «недопустимом» техническом состоянии (п. 4.2 Заключения). Требуется проведение капитального ремонта;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- перегородки Объекта находятся в «работоспособном» техническом состоянии;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- перекрытие подпольного пространства и полы жилого дома не имеют дефектов и повреждений, снижающих несущую способность - находятся в «работоспособном» техническом состоянии. Перекрытие подпольного пространства и полы жилой пристройки находятся в «недопустимом» техническом состоянии (п. 4.4.2 Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- конструкции чердачного перекрытия жилого дома находятся в «работоспособном» техническом состоянии. Конструкции чердачного перекрытия жилой пристройки находятся в «недопустимом» техническом состоянии. Требуется проведение капитального ремонта (п. 4.5.2. Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- конструкции крыши и кровли в целом находятся в «ограниченно работоспособном» техническом состоянии;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- дверные и оконные блоки не имеют дефектов и повреждений и находятся в «работоспособном» техническом состоянии;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- конструкции фасада жилой пристройки находятся в «недопустимом» техническом состоянии. Требуется проведение капитального ремонта (п. 4.9. Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- внутренняя отделка помещений жилой пристройки находится в «недопустимом» техническом состоянии. Требуется проведение капитального ремонта (п. 4.10 Заключения);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- инженерные коммуникации Объекта выполнены в соответствии с действующими строительными нормами, правилами и стандартами и находятся в «работоспособном» техническом состоянии;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- планировка помещений Объекта строительными нормами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При обследовании, согласно СП 516.1325800.2022 «Свод правил здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» и СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом», были выявлены нарушения норм при строительстве конструкций жилой деревянной пристройки, а именно:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- деревянная жилая пристройка имеет три несущих стены, четвертой стеной является наружная кирпичная стена жилого дома; выявлены нарушения связки деревянных стен жилой пристройки и основного здания;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- несущие балки чердачного перекрытия опираются на три несущих деревянных стены и частично на смежные конструкции (перегородки); отсутствует опирание балок на четвертую несущую кирпичную стену жилого дома, в результате чего отсутствует жесткость и целостность всей конструкции перекрытия, что влияет на способность воспринимать эксплуатационные нагрузки и воздействия (устойчивость и надежность).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- в месте примыкания стен деревянной пристройки к кирпичной стене дома отсутствует теплоизоляция и защита от влаги, что способствует возникновению и скоплению конденсата на месте стыка дерева и кирпича.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Техническое состояние конструкций жилого дома не соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьям 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 года (далее - Закон № 384-ФЗ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно Заключению, даны следующие рекомендации:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- выполнить устройство ленточного монолитного железобетонного фундамента в месте примыкания жилой пристройки к жилому дому (согласно СП 50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений»). Устройство четвертой несущей стены из бруса сечением 150x150мм в месте примыкания жилой пристройки к жилому дому (согласно СП 516.1325800.2022 «Свод правил здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»). Устройство нового перекрытия на отм. ±0,000, полов, чердачного перекрытия. В качестве несущих конструкций использовать балки из бруса 50x150 с шагом 600 мм;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- выполнить внутреннюю отделку стен, потолков, полов;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- выполнить наружную отделку жилого здания (вентилируемый фасад, согласно СП 518.1311500.2022. Свод правил. Навесные фасадные системы с воздушным зазором. Обеспечение пожарной безопасности при монтаже, эксплуатации и ремонте). Двери и окна, требующие ремонта, заменить на современные конструкции. Выполнить капитальный ремонт систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления здания жилой дома пристройки при необходимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение: анализ результатов обследования строительных конструкций и инженерного оборудования жилого дома, расположенного по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, позволяет сделать следующие выводы: техническое состояние строительных конструкций жилой пристройки (в пределах помещений № 1 (коридор), № 2 (душевая), № 3 (жилая комната), согласно поэтажному плану Технического описания от 01.07.2009 года) обследуемого жилого здания, характеризуется наличием дефектов и повреждений, снижающих несущую способность, конструкциям присваивается категория технического состояния «недопустимое». Объект, расположенный по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, можно признать пригодным для нормальной и безопасной для жизни и здоровья людей, и сохранности оборудования, эксплуатации, с учетом выполнения условий при проведении мероприятий по капитальному ремонту с учетом современных требований, норм и правил. Мероприятия по капитальному ремонту необходимо выполнять после разработки дефектной ведомости и проектной документации, разработанной специализированной организацией, имеющей соответствующий допуск саморегулируемой организации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно произведенной ООО «ЕВРАЗ проект» оценке, рыночная стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для выполнения работ по устранению ущерба, соответствует 553 308 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылается на то, что ему ответчиками был продан дом со скрытыми недостатками, устранение которых приведет к дополнительным материальным расходам, в связи с чем имеются основания для взыскания с ответчика денежных средств.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По общему правилу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отказ в иске, суд первой инстанции мотивировал отсутствием вины ответчиков в причинении имущественного ущерб истцу, поскольку не доказано, что ответчикам было известно об имеющихся скрытых дефектах жилого дома, в то время как истец при должной осмотрительности мог бы более тщательно отнестись к осмотру жилого дома и самостоятельно выявить, обнаруженные впоследствии недостатки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом, суд указал на то, что в сентябре 2022 г. частнопрактикующий оценщик <span class="FIO7">ФИО7</span>, проводя по заказу истца оценку рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, не обнаружил недостатки жилого дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, суд не принял заключение ООО «ЕВРАЗ проект» в качестве доказательства нарушений при реконструкции дома в виде строительства жилой пристройки к дому, поскольку выводы заключения основаны на положениях Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», вступившего в силу 30.06.2010, и СП 516.1325800.2022 «Свод правил здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства», которые были введены в 2022 г., в то время как указано в заключении ООО «ЕВРАЗ проект» по состоянию на 01.07.2009, когда был оформлен технический паспорт БТИ, уже была осуществлена реконструкция жилого дома путем возведения жилой отапливаемой пристройки из деревянных конструкций, в которой располагались коридор, душевая и жилая комната, разрешение на ввод в эксплуатацию дома после реконструкции было выдано 18.03.2010, зарегистрировано 31.05.2010 в филиале № 27 БТИ г. Мыски.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так, истцом представлены доказательства наличия существенных строительных недостатков дома, поскольку после исследования ООО «ЕВРАЗ проект» его техническое состояние оценено как недопустимое и с возможной эксплуатацией только после мероприятий по капитальному ремонту.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом, стороной ответчиков, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, доказательства, опровергающие выводы заключения ООО «ЕВРАЗ проект», представлены не были, в связи с чем у суда, не обладающего специальными познаниями, не имелось законных оснований для критической оценки заключения ООО «ЕВРАЗ проект».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в данном случае (при продаже недвижимого имущества) имеют значение факты сообщения продавцом покупателю информации об отступлении от качества обычно предъявляемому к товару, которые должны быть оговорены продавцом в договоре, в противном случае, покупатель имеет право в соответствии со ст. 748 ГК РФ на возмещение расходов по устранению недостатков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия не соглашается с выводами суда о том, что вина ответчиков в причинении убытков отсутствует, так как они приобрели дом в уже реконструированном состоянии, и, соответственно не должны отвечать за его недостатки, так как ст. 475 ГК РФ не делает таких исключений, а достаточным основанием для взыскания с продавца расходов на устранение недостатков товара является передача покупателю товара ненадлежащего качества с неоговоренными недостатками, которые покупатель не в состоянии был самостоятельно обнаружить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, бремя доказывания того, что недостатки товара (жилого дома) были оговорены сторонами, либо о том, что о недостатках было известно покупателю, как и о том, что данные недостатки не являлись скрытыми, и, могли быть обнаружены покупателем самостоятельно, лежит на ответчике.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как разъяснено в абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции ответчикам было предложено представить:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- доказательства наличия (отсутствия) недостатков и повреждений жилого дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> на момент заключения договора купли-продажи от 27.09.2022, а также стоимости устранения данных недостатков и повреждений (в случае их наличия);</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- доказательства того, являлись ли указанные недостатки и повреждения данного жилого дома (в случае их наличия) скрытыми и существенными для эксплуатации жилого дома;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- доказательства того, что указанные недостатки и повреждения данного жилого дома (в случае их наличия) не являются скрытыми и существенными для эксплуатации жилого дома, в связи с чем могли быть выявлены истцами самостоятельно при предпродажном осмотре.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Однако, указанные в запросе доказательства ответчиками представлены не были.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ответчикам судебной коллегией также было разъяснено право, в целях исполнения своей процессуальной обязанности по предоставлению допустимых и достоверных доказательств своих возражений, ходатайствовать о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения действительной рыночной стоимости восстановительного ремонта жилого дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> (в случае наличия недостатков), так и для определения обстоятельств того, что данные недостатки являются (либо не являются) скрытыми и существенными для эксплуатации жилого дома, однако ходатайство о проведении указанной экспертизы от ответчиков не поступило.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия учитывает, что по общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя доказательства, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, в силу неисполнения ответчиками своей процессуальной обязанности по предоставлению доказательства своих возражений, и предоставления истцом доказательств наличия недостатков жилого дома, судебная коллегия находит установленными, с учетом отсутствия у истца специальных познаний, как факта наличия существенных недостатков товара (жилого дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>), так и факта того, что они не были оговорены в договоре купли-продажи, о них не было известно покупателю, и, они не могли быть обнаружены самим истцом (являлись скрытыми), что является основанием для удовлетворения требований истца, в связи с чем решение суда подлежит отмене.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом судебная коллегия также исходит из существа самих недостатков, а именно: следы промерзания и увлажнения стен, вспучивание материала при намокании стен (в связи с приобретением дома в летний период, в то время как промерзание было обнаружено в зимний период), отсутствие опирания балок на 4-ю несущую кирпичную стену жилого дома; деформация деревянных конструкций перекрытия и полов; отклонения поверхностей полов от горизонтальной плоскости; следы увлажнения полов из-за протекания чердачного перекрытия, что также свидетельствует о невозможности обнаружения данных недостатков лицом не имеющим специальные познания, в том числе в летний период.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку, как следует из материалов дела спорный дом на момент его продажи находился в общей совместной собственности ответчиков, которые до настоящего времени находятся в брачных отношениях (с 14.07.1999 по настоящее время), то с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию определенная в заключении ООО «ЕВРАЗ проект» рыночная стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для выполнения работ по устранению недостатков жилого дома, в сумме 553 308 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доказательства иной стоимости указанных расходов ответчика представлено не было.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Давая оценку как доказательству заключению ООО «ЕВРАЗ проект», судебная коллегия признает его допустимым доказательством, при этом судебная коллегия учитывает, что данная экспертиза была проведена специалистами, которые обладают необходимыми специальными познаниями, заключение является полным, не содержит противоречий и неточностей, согласуется с исследованными в судебном заседании доказательствами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия учитывает, что заключение ООО «ЕВРАЗ проект» выполнено на основании реального исследования спорного дома, содержит его фотографии, допустимых доказательств, опровергающих выводы указанного заключения экспертизы сторонами суду представлено не было, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания ставить под сомнение выводами указанного заключения судебной экспертизы ООО «ЕВРАЗ проект».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно положениям ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы на заключение ООО «ЕВРАЗ проект» в сумме 30 000 руб., так как данные расходы являлись необходимыми и выводы указанного заключения положены в основу решения суда.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В абзаце 3 п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Расходы Глебова С.А. в сумме 2 600 руб. на оплату нотариусу за выдачу доверенности <span class="Nomer2">№</span> (от 23.03.2023) представителю <span class="FIO9">ФИО9</span> (л.д. 12 т. 1) не подлежат взысканию, поскольку доверенность не выдана им на ведение настоящего дела, а является общей, в том числе на представление интересов и ведение дел в судах общей юрисдикции всех инстанций, на срок пятнадцать лет.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение состоялось в пользу истца Глебова С.А. в полном объеме, в связи с чем, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 066 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОПРЕДЕЛИЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 30 мая 2025 г. отменить, принять по делу новое решение, которым:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Взыскать с Дмитриева Сергея Леонидовича (паспорт <span class="others1">&lt;данные изъяты&gt;</span>) и Дмитриевой Тамары Ивановны (паспорт <span class="others2">&lt;данные изъяты&gt;</span>) в солидарном порядке в пользу Глебова Сергея Александровича (паспорт <span class="others3">&lt;данные изъяты&gt;</span>) стоимость ремонтно-строительных работ и материалов 553 308 руб., расходы на оплату услуг эксперта ООО «ЕВРАЗ проект» в размере 30 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 16 066 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В удовлетворении требований Глебова Сергея Александровича к Дмитриеву Сергею Леонидовичу, Дмитриевой Тамаре Ивановне о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 2 600 руб. отказать.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий: С.А. Пастухов</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи: О.А. Борисенко</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">А.В. Сорокин</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 20.11.2025.</p></span>