Дело № 33-4321/2025

Суть дела

<title></title>           Судья Вернер Л.В.                                                      Дело №33-4321/2025                                                                                  Дело № 2-151/2025                                                               УИД: 52RS0006-02-2024-002865-52 НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Нижний Новгород                          22 апреля 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи                                    Леонтенковой Е.А., судей                                                      Заварихиной С.И., Шикина А.В., при секретаре                                                                   Курочкиной Ю.Г., с участием представителя администрации г.Нижнего Новгорода Ползуновой Н.В. по доверенности, ответчика Петрова А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Нижнего Новгорода на решение Сормовского районного суда г. Нижний Новгород от 21 января 2025 года по гражданскому делу по иску администрации г.Нижнего Новгорода к ФИО3 о принудительном выкупе нежилого помещения и земельного участка, заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда                 Леонтенковой Е.А., УСТАНОВИЛА:         Администрация г.Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к Петрову А.А. об изъятии в собственность муниципального образования город Нижний Новгород земельного участка площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд, кадастровый [номер], местоположение: [адрес] и расположенного на земельном участке помещения (гаража), назначение: нежилое, площадью 28,1 кв.м, кадастровый [номер]; прекращении права собственности на указанное недвижимое имущество и признании права собственности на указанное недвижимое имущество за муниципальным образованием город Нижний Новгород; установлении выкупной стоимости недвижимого имущества в размере 1 109 889 рублей, где стоимость земельного участка – 274 791 рублей, стоимость нежилого помещения – 672 453 рублей, размер убытков в связи с изъятием объектов недвижимости 162 645 рублей. Согласно выписки из ЕГРН, помещение и земельный участок, расположенные по данному адресу на праве собственности принадлежат Петрову А.А. ООО «Консалтинг-Спектр» проведена оценка рыночной стоимости размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества [номер]. Рыночная стоимость объекта недвижимости, включая размер убытков, связанных с изъятием земельного участка и объекта недвижимости, составила 1 109 889 рублей 23 копейки. [дата] собственнику направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также выкопировка из отчета об оценке рыночной стоимости размера возмещения [номер] от [дата]. Поскольку Петровым А.А. соглашение не подписано, администрация города Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, просила:     изъять у ФИО2 А.А. в собственность города ФИО1 нежилое помещение гараж [номер], площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес]     земельный участок площадью 33 кв.м, кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес]     признать право собственности за муниципальным образованием город Нижний Новгород на нежилое помещение гараж [номер], площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], земельный участок площадью 33 кв.м, кадастровый [номер], расположенные по адресу: [адрес] ФИО5, [адрес]     Установить выкупную стоимость в размере 1 109 889 рублей, в том числе:     - рыночная стоимость нежилого помещения [номер], площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес] - 672 453 рублей;     - рыночная стоимость земельного участка, площадью 33 кв.м, кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес] - 274 791 рублей;     - размер убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости – 162 645 рублей.     Решением Сормовского районного суда г.Нижний Новгород от 21 января 2025 года постановлено: исковые требования администрации г.Нижнего Новгорода удовлетворить частично. Изъять в собственность муниципального образования «город Нижний Новгород» у ФИО3 (паспорт [номер]) следующее недвижимое имущество:     земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером [номер], местоположение: [адрес];     нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес]     Установить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество (земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером [номер], местоположение: [адрес]; нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес]), принадлежащее на праве собственности ФИО3 в размере 1 962 000 рублей.     После выплаты администрацией г.Нижнего Новгорода ФИО3 ФИО3 возмещения за указанное недвижимое имущество в размере 1 962 000 рублей:     Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером [номер], местоположение: [адрес], нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], и признать право собственности на земельный участок общей площадью 33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд с кадастровым номером [номер], местоположение: [адрес] и нежилое помещение (гараж) площадью 56,2 кв.м, кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], за муниципальным образованием «город Нижний Новгород. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводом суда в части определенного размера стоимости изымаемого имущества. Администрация указывает, что экспертом не определен сегмент и не произведен анализ рынка земельных участков и нежилых помещений (гаражей) в данном сегменте. При развитом рынке недвижимости в г. Нижнем Новгороде указаны лишь несколько объектов – аналогов, которые используются в дальнейшем для расчета. Критерии выбора объектов не обоснованы. При расчете стоимости нежилого помещения (гаража) экспертом применяется корректировка на наличие отделки. Считают, что применение данной корректировки неуместно, поскольку наличие внутренней отделки гаража на его функциональное назначение, а именно «исключительно для хранения автотранспортного средства» (согласно части 2 статьи 2 ФЗ от 24.07.2023 №338-ФЗ) не влияет. Объекты-аналоги [номер] и [номер] не соответствуют объекту оценки по виду разрешенного использования: земельный участок по [адрес] имеет коммерческое назначение, земельный участок по [адрес] имеет вид разрешенного использования «Жилые дома со встроенными помещениями». Кроме того, указанные земельные участки существенно отличаются по площади от объекта оценки. Использование данных объектов для дальнейшего расчета некорректно. В нарушение ст.11 ФЗ №135-ФЗ экспертом в заключении приведена ссылка на нормы Земельного кодекса РФ, где указано на единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Из чего следует, что у объектов-аналогов по нежилым помещениям (гаражам) имеются потенциальные права на земельные участки, хоть они и не зарегистрированы. Поскольку стоимость оцениваемого земельного участка экспертом рассчитывается отдельно, при расчете стоимости нежилого помещения (гаража) необходимо применить понижающую корректировку на наличие земельного участка к объектам аналогам во избежание двойного учета стоимости земли. Эксперт данную корректировку в расчете [номер] не применяет. Заявитель жалобы считает, что экспертное заключение нарушает требования законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Поскольку исследование проведено с нарушением требований федеральных стандартов оценки, считает, что заключение, положенное в основу обжалуемого решения, не может быть использовано, потому просит назначить по делу повторную судебную экспертизу.     В письменных возражениях на апелляционную жалобу, поданных ответчиком, Петров А.А. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижний Новгород без удовлетворения, решение считает законным и обоснованным. Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам. Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, Петров А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 33 кв.м по адресу: [адрес] (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение гаражей для собственных нужд) и расположенного на указанном земельном участке нежилого помещения с кадастровым номером [номер] площадью 56,2 кв.м. Постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от [дата] [номер] решено изъять указанные объекты недвижимости для муниципальных нужд в целях продления Сормовско-Мещерской линии метрополитена в г.Нижнем Новгороде от ст. «Буревестник» до ст. «Сормовская». Администрацией г.Нижнего Новгорода ответчику предложено для подписания соглашение об изъятии данного имущества для муниципальных нужд, от подписания которого он отказался ввиду несогласия с размером предложенного денежного возмещения. В обоснование предложенной выкупной цены за изымаемое у ответчика недвижимое имущество администрация г.Нижнего Новгорода представила отчет оценщика ООО «Консалтинг-Спектр» от [дата] [номер], согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 274 791 рублей, нежилого помещения (площадью 28,1 кв.м) – 672 453 рублей 23 копейки, размер убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, - 162 645 рублей. Ответчиком заявлено о несоответствии указанной истцом площади изымаемого гаража в связи с изменением его технических характеристик с внесением соответствующих изменений в ЕГРН и представлен отчет оценщика ООО «Отличная оценка» от [дата] [номер], согласно которому выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества составляет 1 790 000 рублей. Ввиду наличия спора судом по ходатайству истца администрации г.Нижнего Новгорода назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка и размера расходов на вывоз имущества, аренду помещения, поиск другого гаража и земельного участка, производство которой поручено ООО «ЭКЦ Независимость». Согласно заключению эксперта ООО ЭКЦ «Независимость», рыночная стоимость земельного участка составляет 546 000 рублей, нежилого помещения (гаража) 1 166 000 рублей, размер убытков в связи с изъятием данного имущества 250 000 рублей. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, в том числе, объяснения эксперта Лялякина С.В., руководствуясь положениями статей 49, 62 Земельного кодекса РФ, статей 279, 281, 282 Гражданского кодекса РФ, установив, что порядок изъятия земельного участки и нежилого помещения (гаража) не нарушен, распоряжение об изъятии имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству, учитывая, что стороны не достигли соглашения о стоимости изымаемого имущества, пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорных объектов недвижимости для муниципальных нужд, определив размер возмещения за изымаемые объекты и иных расходов на основании заключения судебной экспертизы ООО «ЭКЦ «Независимость». Администрация г. Нижнего Новгорода, не соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции в части определения судом размера изымаемого имущества, обратившись в суд с апелляционной жалобой сводит свои доводы к несогласию с выводами заключения судебной экспертизы ООО «ЭКЦ «Независимость». Из материалов дела следует, что аналогичные возражения, изложенные в апелляционной жалобе, заявлены истцом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции. При этом в связи с поступившими возражениями был допрошен эксперт Лялякин С.В., который суду сообщил, что по результатам определения сегмента и анализа рынка для исследования было отобрано достаточное, т.е. обеспечивающее соблюдение принципов объективности и достоверности, количество (не менее 3-х) объектов-аналогов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по каждому из объектов экспертизы соответственно «земельный участок», «нежилое помещение - гараж». Сведения об объектах-аналогах изложены в описательно-мотивировочной части экспертного заключения – в таблице [номер], содержащей описание объектов-аналогов для объекта оценки «гараж», и в таблице [номер], содержащей описание объектов-аналогов для объекта оценки «земельный участок», а также в приложении к заключению в виде скриншотов объявлений, в которых имеются интернет-ссылка и номер объявления на сайте «Авито», позволяющие любому пользователю сети интернет получить полный доступ к содержанию объявления о продаже объекта недвижимости, принятого в качестве объекта-аналога. Исследование проведено и его результаты представлены в заключении в объеме, достаточном для соблюдения принципов проверяемости, обоснованности и достоверности сделанных выводов. Также эксперт указал, что касательно требований к выбору объектов-аналогов по признаку «вид разрешенного использования земельного участка» классификатором (утв. приказом Росреестра от [дата] № [номер]) допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как «хранение автотранспорта», но и к видам разрешенного использования земельных участков «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка», «обслуживание жилой застройки». Об отсутствии ошибок в выборе объектов-аналогов и в применении к их стоимости корректировок, предусмотренных принятой экспертом методологией исследования в рамках сравнительного подхода к оценке, указывают результаты исследования, представленные в таблице [номер] экспертного заключения, согласно которым разница стоимостей объектов-аналогов, полученных после применения корректировок, составила менее 10%. Согласно абз.3 ст.15 №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом от [дата] [номер] Минэкономразвития России, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов. При проведении назначенной судом оценки объектов недвижимости оценщик использовал указанный федеральный стандарт оценки и сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку в ходе анализа рынка им было найдено несколько сделок и предложений по продаже объектов недвижимости. Из исследовательской части заключения следует, что эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка учитывал стоимость 4 объектов недвижимости (гараж по [адрес], гараж на [адрес] революции, [номер], гараж по [адрес]) ([номер]). При этом влияние вида разрешенного использования земельного участка при размещении на них гаражей, не установлено, из заключения следует, что стоимость 1 кв.м земельного участка под гаражом с разными видами разрешенного использования, составляет меньшую стоимость чем стоимость земельного участка с разрешенным использованием: под гараж. В связи с чем, довод апелляционной жалобы о нарушении экспертом сравнительного метода не обоснован. Является необоснованным и довод администрации города о необходимости применения понижающей корректировки на наличие земельного участка. Как указал эксперт, в отношении объектов-аналогов для объекта экспертизы «нежилое помещение – гараж», право собственности на землю под которыми не зарегистрировано в установленном законом порядке, эксперт сообщил, что при расчете их стоимости не применялась корректировка «на обеспеченность какими-либо потенциальными правами на землю» ввиду отсутствия сведений о таких потенциальных правах, а также невозможности идентификации объекта данных потенциальных прав, что согласуется с позицией Конституционного суда РФ, изложенной в Постановлении от 11.06.2024 г. № 29-П. Необходимость применения дополнительной понижающей корректировки к объектам - гаражам, которые не обеспечены правом собственности на земельный участок, на котором они расположены, как указываемый стороной истца факт «двойного учета стоимости земли», отсутствует. Согласно федеральному стандарту оценки V «Подходы и методы оценки» (п. 9) одним из основных этапов сравнительного подхода, является внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости). Ввиду наличия разницы между объектом оценки и объектами-аналогами, обусловленной техническим состоянием объекта оценки, характеризуемым наличием его отделки (оштукатуренные и окрашенные стены, отделанные деревом ворота, уложенная тротуарная плитка на полу, меблированные и организованные места хранения имущества) примененная корректировка и ее значение обоснованы и соответствуют положениям указанного федерального стандарта оценки. В том числе, величина корректировки, составляющая 13%, применяется в рамках определения стоимости ОКС – «гаража» и отражает реакцию рынка, в частности, поведение покупателя и продавца при формировании цены сделки, на разницу в обеспечении земельного участка под «гаражом» правом собственности на него, но не отражает его стоимость как объекта гражданского оборота. Ходатайство истца о проведении повторной экспертизы отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям. Судом первой инстанции отказ в назначении повторной судебной экспертизы подробно мотивирован в соответствии с требованиями ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Данному экспертному заключению судом дана подробная надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы, сделанные судом на основании данной оценки, подробно и мотивированно изложены в оспариваемом судебном постановлении. Указанное экспертное заключение оценено судом в совокупности с другими доказательствами по делу. Отклоняя доводы жалобы о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции указывает на отсутствие оснований для назначения по делу повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку само по себе несогласие истца с выводами судебной экспертизы достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы не является. Судебная коллегия полагает, что подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов судебной экспертизы в части определения выкупной стоимости спорного нежилого помещения, поскольку выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов являются экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. Эксперт, проводивший данную экспертизу, имеет соответствующее образование и квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять экспертному заключению и назначать по делу повторную судебную экспертизу. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит. Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: решение Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 21 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Нижний Новгород – без удовлетворения. Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) через суд первой инстанции. Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2025 года. Председательствующий Судьи

Основная информация

УИД дела: 52RS0006-02-2024-002865-52

Результат рассмотрения: РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ

Дата рассмотрения: 22.04.2025

Судья: Леонтенкова Елена Андреевна

Категория дела: Споры, связанные с имущественными правами → Споры в отношении имущества, не являющегося объектом хозяйственной деятельности

Участники дела

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Администрация г. Нижнего Новгорода

ИНН: 5253001036

ОГРН: 1025203032579

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Петров Антон Анатольевич

Движение дела

31.03.2025 15:35

Передача дела судье

22.04.2025 09:20

Судебное заседание

Результат: Вынесено решение

05.05.2025 10:15

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства