Дело № 33-8144/2025
Нижегородский областной суд
Гражданские дела - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья Тищенко Е.В. Дело №33-8144/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">№ 2-483/2024</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 52RS0007-01-2023-004322-27</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">г. Нижний Новгород 30 сентября 2025 года</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего судьи Александровой Е.И.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Косолапова К.К., Грица М.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре Войновой А.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ООО «Акварум», по апелляционной жалобе и дополнениям к ней <span class="FIO2">ФИО2</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">на решение Советского районного суда г. Н. Новгород от 18 марта 2024 года по иску <span class="FIO1">ФИО1</span> к обществу с ограниченной ответственностью «Акварум» об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Акварум» к <span class="FIO1">ФИО1</span> о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости незаключенным, взыскании судебных расходов,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">заслушав доклад судьи Александровой Е.И., выслушав объяснения истца <span class="FIO1">ФИО1</span>, представителя истца <span class="FIO1">ФИО1</span> – <span class="FIO13">ФИО13</span>, представителя ответчика ООО «Акварум» - <span class="FIO9">ФИО9</span>, <span class="FIO11">ФИО11</span>, представителя третьего лица <span class="FIO2">ФИО2</span> – <span class="FIO12">ФИО12</span>,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">У С Т А Н О В И Л А:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="FIO1">ФИО1</span> обратился в суд с иском к ООО «Акварум» в котором, с учетом искового заявления, поданного в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- обязать ООО «Акварум» заключить с <span class="FIO1">ФИО1</span> основной договор купли-продажи квартиры, площадью 123,3 кв.м., находящейся на 14 этаже, с кадастровым номером <span class="Nomer2">[номер]</span>, расположенной по адресу: <span class="Address2">[адрес]</span> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 декабря 2022 г., стоимостью квартиры 17 200 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- в случае неисполнения настоящего решения суда ООО «Акварум», взыскать с ООО «Акварум» в пользу <span class="FIO1">ФИО1</span> судебную неустойку в размере 5 000 руб., за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">ООО «Акварум» обратилось в суд со встречным исковым заявлением, в котором просило суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 19 декабря 2022 года между ООО «Акварум» и <span class="FIO1">ФИО1</span> незаключенным; взыскать с <span class="FIO1">ФИО1</span> расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные расходы на оплату услуг представителя.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Советского районного суда г. Н. Новгород от 18 марта 2024 года, с учетом определения суда об исправлении описки от 17 апреля 2024 года, иск <span class="FIO1">ФИО1</span> к ООО «Акварум» об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки удовлетворен.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На ООО «Акварум» возложена обязанность заключить с <span class="FIO1">ФИО1</span> основной договор купли-продажи квартиры, площадью 123,3 кв.м., находящейся на 14 этаже, с кадастровым номером <span class="Nomer2">[номер]</span>, расположенной по адресу: <span class="Address2">[адрес]</span> на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 декабря 2022 г., стоимостью квартиры 17 200 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В случае неисполнения настоящего решения суда ООО «Акварум» с общества в пользу <span class="FIO1">ФИО1</span> взыскана судебная неустойка в размере 5000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного решения в законную силу по день фактического его исполнения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В удовлетворении встречного иска ООО «Акварум» к <span class="FIO1">ФИО1</span> о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости незаключенным, взыскании судебных расходов отказано.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе ООО «Акварум» и дополнениях к ней поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель, повторяя позицию встречного иска, указывает на то, что предварительный договор купли-продажи от 19 декабря 2022 года не соответствует требованиям закона, а именно - между сторонами не согласовано условие о цене спорного имущества, что в силу положений ст. 166-168 ГК РФ влечет его недействительность. Кроме того, апеллянт указывает, что решение неисполнимо, поскольку суд не указал, в какой срок необходимо заключить основной договор купли-продажи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="FIO2">ФИО2</span> в апелляционной жалобе указано на допущенные судом процессуальные нарушения, связанные с не привлечением его к участию в деле, оспариваемое решение затрагивает его права, поскольку он является собственником спорного жилого помещения - квартиры расположенной <span class="Address2">[адрес]</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Акварум» - <span class="FIO10">ФИО10</span>, <span class="FIO11">ФИО11</span>, представитель третьего лица <span class="FIO2">ФИО2</span> – <span class="FIO2">ФИО2</span> В.В. доводы апелляционных жалоб подержали, просили решение суда отменить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец <span class="FIO1">ФИО1</span>, представитель истца <span class="FIO1">ФИО1</span> – <span class="FIO13">ФИО13</span> возражали против доводов апелляционных жалоб, просили решение суда оставить без изменения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела они считаются надлежащим образом извещенными, данных, подтверждающих наличие оснований для отложения судебного разбирательства не представлено, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда на основании ст. 167 и 327 ГПК РФ находит возможным рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия, проверив материалы гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, заслушав явившихся по делу лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В пп. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 августа 2025 года осуществлен переход к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку в процессе рассмотрения дела вопрос о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, <span class="FIO2">ФИО2</span>, чьи права и интересы затрагиваются оспариваемым решением, судом первой инстанции не разрешался.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, рассматривая дело по существу, суд ограничил права <span class="FIO2">ФИО2</span> на участие в процессе, чем лишил его возможности воспользоваться процессуальными правами, что является существенным нарушением норм процессуального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального права, решение суда подлежит отмене.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов дела следует и установлено судом, что 19.12.2022г. между ООО «Акварум» (Продавец) и <span class="FIO1">ФИО1</span> (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (Далее Договор), согласно которому Продавец обязался продать, а Покупатель купить квартиру свободной планировки, под условным номером <span class="Address2">[адрес]</span>, находящуюся по адресу: <span class="Address2">[адрес]</span>) и расположенную на 14 этаже, 2-го подъезда, многоквартирного жилого дома, с проектной площадью квартиры 127,9 кв.м, с кадастровым номером земельного участка <span class="Nomer2">[номер]</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 2.1 Договора стоимость вышеуказанной квартиры будет составлять 17 200 000 рублей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 2.1.1 Договора стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры в основном Договоре купли-продажи будет указана 15 348 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 2.2 Договора, «Стороны» договорились, что Покупатель оплачивает стоимость квартиры, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, следующим образом:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- сумма в размере 1 000 000 руб. вносится Покупателем Продавцу в день подписания в качестве залога;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- окончательный расчет в сумме, предусмотренной п.2.1 настоящего договора в размере 17 200 000 руб., оплачивается Покупателем за счет собственных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- залог в сумме 1 000 000 руб. подлежит возврату Покупателю.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п. 4 Договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 календарных дней после подписания акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности на Продавца.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно выписке из ЕГРН 20.09.2023г. была произведена регистрация права собственности ООО «Акварум» на квартиру площадью 123,3 кв.м, находящуюся на 14 этаже, кадастровый <span class="Nomer2">[номер]</span>, расположенную по адресу: <span class="Address2">[адрес]</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установлено, что 29.09.2023г. <span class="FIO1">ФИО1</span> направил ООО «Акварум» предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры с приложением его проекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Рассматривая заявленное ООО «Акварум» исковое требование о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 декабря 2022 г. незаключенным, основанное на том, что указанным договором не согласованы существенные условия, а именно - предмет договора, цена предмета договора, отсутствие в договоре полных реквизитов сторон, печати ООО «Акварум», судебная коллегия исходит из следующего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно положениям ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из разъяснений, данных в п. 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (ч. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как установлено, предметом спорного предварительного договора купли-продажи является: квартира свободной планировки, под условным номером <span class="Address2">[адрес]</span>, находящаяся по адресу (адрес строительный): <span class="Address2">[адрес]</span>, многоквартирного жилого дома, с проектной площадью квартиры 127,9 кв.м., с кадастровым номером земельного участка <span class="Nomer2">[номер]</span> (п.1 Договора).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Стоимость квартиры составляет 17 200 000 руб. (п.2.1 Договора).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, стоимость квартиры в размере 17 200 000 руб. подтверждается исследованными судом первой инстанции доказательствами: аудиозаписью разговора между <span class="FIO11">ФИО11</span> и <span class="FIO1">ФИО1</span>, объявлением на интернет-сайте «Авито» о продаже квартиры, показаниями свидетеля <span class="FIO14">ФИО14</span>, оснований не доверять которым судебная коллегия не находит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами в надлежащей форме условий о предмете договора и стоимости предмета предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.12.2022г., что свидетельствует о его заключенности в силу приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений к нему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом судебная коллегия учитывает, что проект предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.12.2022г. составлялся ООО «Акварум», поскольку указанная в п. 2.1.1 денежная сумма 15 348 000 руб. полностью совпадает с суммой задолженности ООО «Стриот Инвест» перед ООО «Акварум», отраженной в соглашении о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от 18.09.2023г. №2-107-14, в счет погашения которой ООО «Стриот Инвест» передало ООО «Акварум» квартиру свободной планировки под условным номером <span class="Address2">[адрес]</span> проектной площадью 127,9 кв.м, расположенную в жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, автостоянкой и ТП (1 очередь) по адресу (почтовый адрес ориентира): <span class="Address2">[адрес]</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Довод представителя ООО «Акварум» о том, что договор не содержит полных реквизитов сторон, заключивших предварительный договор купли-продажи квартиры от 19.12.2022г., отклоняется, поскольку во вводной части договора содержатся все необходимые реквизиты сторон по договору, а в графе «Подписи сторон» содержатся подписи с расшифровкой <span class="FIO11">ФИО11</span> (директора ООО «Акварум») и <span class="FIO1">ФИО1</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оценивая изложенное, в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами, судебная коллегия приходит к выводу об отказе ООО «Акварум» в удовлетворении искового требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 19.12.2022г. незаключенным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Учитывая, что в удовлетворении основного требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным отказано, то производные требования – о взыскании судебных расходов, также не подлежат удовлетворению.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Рассматривая требования <span class="FIO1">ФИО1</span> о возложении на ООО «Акварум» обязанности заключить с <span class="FIO1">ФИО1</span> основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от 19 декабря 2022 г., судебная коллегия находит их не подлежащими удовлетворению на основании следующего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу положений ст. 8, 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 421).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По смыслу приведенной нормы предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор в будущем, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его (определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02 апреля 2019 г. N 11-KT19-3).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 названного Кодекса. В частности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с ч. 1 ст. 329, ч. 4 ст. 380 ГК РФ и разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Положениями ч. 1 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1 ст. 381 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ в случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной ч. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В рассматриваемом же случае сторонами в предварительном договоре купли-продажи предусмотрен не задаток, а залог в размере 1 000 000 рублей, имеющий иную правовую природу и последствия по неисполнению обеспеченных залогом обязательств.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей», по смыслу ч. 1 ст. 334 ГК РФ залогом может быть обеспечено денежное обязательство, а также неденежное обязательство, в частности, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг, воздержанию от совершения определенных действий (например, в случаях, предусмотренных ст. 783.1, 1007 ГК РФ), поскольку у кредитора по этим обязательствам при определенных обстоятельствах, например при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, могут возникать денежные требования к должнику (о возмещении убытков, выплате неустойки, возврате аванса).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор (залогодержатель) получает удовлетворение так же, как и при обеспечении денежного обязательства, - из стоимости предмета залога в денежной форме и из иных источников, указанных в законе (например, в ч. 2 ст. 334 ГК РФ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений к нему следует, что <span class="FIO1">ФИО1</span>, как кредитор имеет право на возмещение убытков в случае неисполнения должником ООО «Акварум» обязательства по заключению основного договора купли-продажи, обеспеченного залогом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">О праве <span class="FIO1">ФИО1</span> на возмещение убытков в рассматриваемом случае также свидетельствуют разъяснения, содержащиеся в последнем абзаце п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости, в отношении которого между <span class="FIO1">ФИО1</span> и ООО «Акварум» был заключен предварительный договор купли-продажи, был продан последним <span class="FIO2">ФИО2</span> по договору купли-продажи №107-14 от 25.09.2023г., во исполнение которого 25.09.2023г. был составлен акт приема-передачи квартиры и ключей от нее, который был принят судебной коллегией в качестве нового доказательства в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"><span class="FIO2">ФИО2</span> в данном случае является добросовестным покупателем и имеет преимущество перед <span class="FIO1">ФИО1</span>, поскольку в полном объеме произвел оплату по договору купли-продажи и фактически вступил в права владения и пользования спорной квартирой, однако не зарегистрировал в установленном законом порядке переход к нему права собственности на данный объект недвижимости, так как имеются обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателя договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение, в данном случае – <span class="FIO2">ФИО2</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом <span class="FIO1">ФИО1</span> не лишен возможности защиты своего права путем возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи, заключенного с ООО «Акварум».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Действующим законодательством предусмотрен специальный порядок защиты права, нарушенного неисполнением обязательства продавца по передаче вещи покупателю, в том числе в будущем, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований <span class="FIO1">ФИО1</span> об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, право собственности на который перешло третьему лицу на законных основаниях, судебная коллегия не усматривает, равно как и для удовлетворения производного требования о взыскании судебной неустойки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in"> О П Р Е Д Е Л И ЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Советского районного суда г. Н. Новгород от 18 марта 2024 года отменить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В удовлетворении исковых требований <span class="FIO1">ФИО1</span> к ООО «Акварум» об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки, встречных исковых требований ООО «Акварум» к <span class="FIO1">ФИО1</span> о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости незаключенным, взыскании судебных расходов - отказать в полном объеме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p> <p class="MsoClassConsPlusNormal" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13 октября 2025 года.</p></span>