Дело № 33-1834/2025

Суть дела

<title></title>         Председательствующий: Кириенко И.С.                                       Дело № 33-1834/2025     2-367/2025 55RS0005-01-2024-007198-79 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе: председательствующего Пшиготского А.И., судей Оганесян Л.С., Петерса А.Н., при секретаре Ёрш К.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 16 апреля 2025 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ильиной Н. Н. на решение Первомайского районного суда города Омска от 30 января 2025 года, которым постановлено: «В удовлетворении иска Ильиной Н. Н. к Емец О. В. о понуждении к заключению договора купли- продажи ? доли в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Омск, <...>, о государственной регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении отказать», заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия у с т а н о в и л а:         Ильина Н.Н. обратилась в суд с иском к Емец О.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, государственной регистрации права собственности.         В обоснование исковых требований указала на то, что 02.08.2021 передала Емец О.В., приходящейся ей дальней родственницей, денежные средства в размере 1 000 000 руб. на первоначальный взнос на покупку квартиры, расположенной по адресу: г. Омск, <...>. Передача денежных средств осуществлялась на условиях, что она, истец, будет иметь право на половину приобретённой квартиры. Факт заключения договора и передачи денег оформлен распиской.         Передавая денежные средства в качестве первоначального взноса в офисе продаж застройщика, она полагала, что договор ипотеки будет оформлен на нее. Но ответчик убедила ее, что она (истец) не может являться заемщиком в силу преклонного возраста и заключила кредитный договор на свое имя.      До настоящего времени ответчик свои обязательства по передаче прав на долю в праве собственности на жилое помещение не исполнила, доступ в жилое помещение не обеспечивает, ключи от квартиры не дает, от общения уклоняется. На основании изложенного, просила понудить ответчика Емец О.В. заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Омск, <...>, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на эту долю.         Истец Ильина Н.Н., ее представитель адвокат Фитин В.Н. (по ордеру) исковые требования поддержали.     Ответчик Емец О.В. в судебном заседании участие не принимала, извещена надлежаще, в отзыве на иск в удовлетворении требований Ильиной Н.Н. просила отказать (л.д. 27). Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участие не принимал, извещен надлежаще.         Судом постановлено изложенное выше решение.     В апелляционной жалобе Ильина Н.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.     Ссылается на то, что суд исказил ее позицию, указав в решении, что она, истец, считает расписку договором купли-продажи. Между тем, в 2023 г. ею был предъявлен иск е Емец О.В. о признании права собственности на 1/2 долю спорной квартиры в связи с состоявшейся куплей-продажей, подтвержденной распиской. В этих требованиях ей было отказано. В настоящем гражданском деле она не ссылалась на расписку как на основной либо предварительный договор купли-продажи, а указывала, что расписка является выражением воли ответчика о передаче ей права собственности на 1/2 долю в спорной квартире. Таким образом, ответчик в 2021 году по своей инициативе совершила сделку, выразив фактическое согласие на заключение сделки по отчуждению ? доли квартиры в ее собственность.     Письменные возражения на апелляционную жалобу не представлены. В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Емец О.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили. Выслушав объяснения истца Ильиной Н.Н., ее представителя адвоката Фитина В.Н. (по ордеру), просивших об отмене судебного постановления, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела Первомайского районного суда г. Омска № 2-803/2023, обсудив доводы апелляционной жалобы, коллегия судей приходит к следующему. Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущено. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Статье 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Согласно статье 421 ГК РФ (пункты 1, 4) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии с частью 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.         Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира с кадастровым номером № <...>, площадью 63,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Омск, <...>, находится в собственности Емец О.В. на основании договора купли-продажи квартиры № <...> от 02.08.2021. Зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона на срок с 03.08.2021 по 15.08.2045 в пользу АО «Газпромбанк» (л.д. 30-34). Согласно расписке от 02.08.2021, Емец О.В. взяла у Ильиной Н.Н. денежные средства в размере 1 000 000 руб. на первоначальный взнос на покупку квартиры по адресу: г. Омск, <...>. На условиях, что Ильина Н.Н. будет иметь право на половину жилплощади купленной квартиры. В случае продажи квартиры Емец О.В. возвращает деньги в сумме 1 000 000 руб. с процентами в размере 5% годовых Ильиной Н.Н. (л.д. 9). Обращаясь в суд с настоящим иском, Ильина Н.Н. указала, что фактически квартира по адресу: г. Омск, <...>, приобреталась для нее, ответчик осуществляла помощь в поиске и приобретении квартиры, кредитный договор (договор ипотеки) был заключен Емец О.В., поскольку последняя убедила ее, что кредит ей (истцу) не предоставят в силу возраста. Между ними была достигнута договоренность, что право собственности на ? долю приобретённой квартиры будет передано истцу, о чем составлена расписка. Таким образом, между ними было достигнуто соглашение, обязательства по которому Емец О.В. не исполнила. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленная истцом расписка не является основанием для понуждения ответчика к заключению договора по отчуждению доли в праве собственности на квартиру в пользу истца, т.к. договор об этом между сторонами не заключен, а сам по себе факт передачи денежных средств не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска.     Судебная коллегия признаёт указанные выводы правильными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и требованиям закона. В силу абз. 2 ч.1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Частью 1 ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.     Из искового заявления следует, что Ильина Н.Н. основывает свои требования распиской от 02.08.2021, полагая, что в связи с ее написанием Емец О.В., приняла на себя добровольное обязательство оформить ? долю в праве собственности на приобретаемую ею с использованием ипотечного кредита квартиру по <...> в г. Омска на истца.     Однако, ответчик Емец О.В. исковые требования не признает и отрицает наличие достижения соответствующего соглашения с Ильиной Н.Н., а буквальное содержание односторонней расписки ответчика от 02.08.2021 о том, что «Ильина Н.Н. будет иметь право на половину жилплощади…» (л.д. 20) о достижении соглашения (соглашения о намерениях) не свидетельствует, поскольку не закрепляет какие-либо конкретные обязательства каждой из сторон. Более того, соглашение о намерениях не имеет силу предварительного договора, следовательно, основанием для понуждения к заключению основного договора служить не может.     Предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости в надлежащей форме между сторонами также не заключался.     Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.     В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, форма предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества должна соответствовать форме основного договора купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В силу ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. Следовательно, для понуждения стороны к заключению основного договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, предварительный договор купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обоими сторонами – Ильиной Н.Н. Емец О.В. В представленной расписке имеется только подпись Емец О.В., подпись Ильиной Н.Н. отсутствует, предварительный договор купли-продажи не зарегистрирован, следовательно, форма предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не соблюдена.     Частью 2 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.     Решением Первомайского районного суда г. Омска от 14.03.2023 по гражданскому делу № 2-803/2023 в удовлетворении исковых требований Ильиной Н.Н. к Емец О.В. о признании состоявшимся договора купли-продажи от 02.08.2021 1/2 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Омск, <...>, признании права собственности на ? долю в указанном жилом помещении было отказано (л.д. 21-22).     В данном решении суд пришел к выводу, что расписка не отвечает требованиям закона к форме и содержанию, как предварительного договора купли-продажи, так и основного. Договор сторонами не подписан, его государственная регистрация и передача недвижимости не состоялась, а сам по себе факт передачи денег, с учетом пояснения стороны ответчика о том, что расписка является долговой, не свидетельствует о наличии оснований для признания права собственности на долю в праве собственности на спорную квартиру за истцом.     С такими выводами районного суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда, апелляционным определением которой от 02.08.2023 (дело №33-4681/2023) решение Первомайского районного суда г. Омска от 14.03.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.     В апелляционном определении от 02.08.2023 судебная коллегия также указала на то, что расписка о получении денежных средств, с учетом ее дословного толкования, не может подтверждать обстоятельства заключения между Емец О.В. и Ильиной Н.Н. договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку на момент передачи денежных средств между сторонами предварительный или основной договор купли-продажи ? доли квартиры заключен не был, на момент передачи денежных средств Емец О.В. не являлась правообладателем объекта недвижимости, и не могла им распоряжаться.     В своих объяснениях в суде апелляционной инстанции представитель истца адвокат Фитин В.Н. ссылался на то, что между сторонами фактически был заключен договор под отлагательным условием, наступлению которого противодействует ответчик Емец О.В.         Данные доводы коллегия судей отклоняет за необоснованностью.      Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Из данной нормы следует, что под отлагательным условием находится наступление действия сделки, взаимные права и обязанности возникают с момента наступления отлагательного условия. В абзаце 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя). Следовательно, при заключении сделки под отлагательным условием обе стороны пребывают в состоянии неопределенности в отношении прав и обязанностей, предусмотренных сделкой. Их права и обязанности с равной степенью вероятности могут как возникнуть, так и не возникнуть.      Представленная истцом расписка ответчика от 02.08.2021 признаками сделки под отлагательным условием не отвечает.     Таким образом, в данном случае ни в силу закона, ни в силу договорных или иных обязательственных отношений на ответчика не может быть возложена обязанность заключить основной договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости, что не исключает для истца, передавшего Емец О.В. денежные средства, возможности защищать свои имущественные права иным способом.     На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для понуждения Емец О.В. заключить основной договор купли-продажи на ? доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Омск, <...>, а, следовательно, и для государственной регистрации перехода права собственности на ? доли в праве собственности на указанную квартиру. Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения. Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда     о п р е д е л и л а: решение Первомайского районного суда города Омска от 30 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Первомайский районный суд города Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения. Председательствующий Судьи Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.04.2025.

Основная информация

УИД дела: 55RS0005-01-2024-007198-79

Результат рассмотрения: РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ

Дата рассмотрения: 16.04.2025

Судья: Оганесян Лиана Сейрановна

Категория дела: Споры, связанные с имущественными правами → Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Емец Ольга Викторовна

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Ильина Надежда Николаевна

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Управление Росреестра по Омской области

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Фитин Виталий Николаевич

Движение дела

26.03.2025 12:49

Передача дела судье

16.04.2025 12:20

Судебное заседание

Место: Зал № 61

Результат: Вынесено решение

21.04.2025 11:09

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

13.05.2025 16:55