Дело № 3а-41/2025 ~ М-31/2025
Пензенский областной суд
Административные дела (КАC РФ) - первая инстанция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> УИД 58OS0000-01-2025-000037-65 Дело № 3а-41/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">РЕШЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">Именем Российской Федерации</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">4 июня 2025 года г. Пенза</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Пензенский областной суд в составе</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">судьи Шелахаевой Е.М.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре Морозовой Е.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">у с т а н о в и л:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">7 марта 2025 года в Пензенский областной суд в электронном виде поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЧЕРКИЗОВО-СВИНОВОДСТВО» (далее – ООО «ЧЕРКИЗОВО-СВИНОВОДСТВО»), общества с ограниченной ответственностью «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО» (далее - ООО «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО»), общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» (далее - ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО») об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> в размере равном их рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Требования мотивированы тем, что необоснованные отказы административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, содержащиеся в оспариваемых решениях от 24 января 2025 года, затрагивают права административных истцов, как правообладателей объектов недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Определением Пензенского областного суда от 25 марта 2025 года выделены в отдельное производство требования ООО «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО» об оспаривании решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> в размере равном его рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-37/2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Названным определением также выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-38/2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, указанным определением выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2024 года <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-39/2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Также выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, № <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Nomer2">№</span>, в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-40/2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> в размере равном его рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-41/2025.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В рамках настоящего дела, ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2024 года – 299 137 700 рублей на основании отчёта об оценке от 3 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span> (далее – отчёт об оценке), выполненного оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> (далее – <span class="FIO15">ООО "ПП"</span>) <span class="FIO4">С</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Определением Пензенского областного суда от 3 апреля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названном отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2024 года, при несоответствии -определить действительную его рыночную стоимость по состоянию на указанную дату.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта <span class="FIO17">ООО "Ц"</span> (далее – <span class="FIO17">ООО "Ц"</span>) <span class="FIO5">А</span> от 20 мая 2025 года <span class="Nomer2">№</span> (далее - заключение эксперта от 20 мая 2025 года <span class="Nomer2">№</span>, заключение эксперта) поступило в суд.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Определением Пензенского областного суда от 22 мая 2025 года производство по делу возобновлено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После ознакомления с заключением судебной экспертизы от представителя административного истца ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» Рожковой Л.Д. поступило заявление о рассмотрении административного дела в её отсутствие, а также об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 20 мая 2025 года <span class="Nomer2">№</span> по состоянию на 25 ноября 2024 года – 670 171 000 рублей. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» Жукова О.М. возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагалась на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ранее заявленные возражения относительно заключения эксперта от 20 мая 2025 года <span class="Nomer2">№</span>.</p> <p class="MsoClassa5" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее - ППК «Роскадастр»), администрация Башмаковского района Пензенской области, администрация сельского поселения Знаменский сельсовет Башмаковского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.</p> <p class="MsoClassa5" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">От представителей заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» Нефедовой О.А., Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.</p> <p class="MsoClassa5" style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">От представителя заинтересованного лица администрации сельского поселения Знаменский сельсовет Башмаковского района Пензенской области Карпухова А.Ф. поступили возражения на административный иск.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Выслушав представителя лица, участвующего в деле, показания эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 179-195).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила 889 710 038,91 рубль, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 марта 2025 года <span class="Nomer2">№</span> (том 1 л.д. 126).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, является 1 января 2022 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 24 декабря 2022 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Спорный земельный участок снят с государственного кадастрового учёта 6 марта 2025 года, содержится в ЕГРН со статусом «архивный».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» до 6 марта 2025 года являлось собственником земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, общей площадью 128 385 287 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 марта 2025 года <span class="Nomer2">№</span> (том 1 л.д. 124).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> снят с кадастрового учёта 6 марта 2025 года, административный истец с заявлением в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении указанного земельного участка обратился 26 декабря 2024 года, то есть до даты его снятия с кадастрового учёта, что не противоречит приведённым выше положениям закона.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из обстоятельств дела, 26 декабря 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 3 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span>, выполненный оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span> (том 1 д.л. 16-103, 178).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 175-177).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 3 апреля 2025 года назначил судебную экспертизу.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно заключению эксперта от 20 мая 2025 года <span class="Nomer2">№</span> отчёт об оценке, подготовленный оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 11, 16, подпункта «в» пункта 22, пункта 27 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпунктов 1, 2, 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, каких-либо возражений суду не представили.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span> от 3 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span> о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 25 ноября 2024 года составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> по состоянию на 25 ноября 2024 года (дата оценки земельного участка, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 3 апреля 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span> в отчёте об оценке от 3 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span>, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span> по состоянию на 25 ноября 2024 года составляет 670 171 000 рублей. Стоимость спорного земельного участка, определённая оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span> в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости (том 2 л.д. 2-112).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">После представления стороной административного ответчика возражений на экспертное заключение в судебном заседании был допрошен эксперт <span class="FIO5">А</span>, который пояснил особенности применённых методик, использования литературы и справочников, порядок и основания применения корректировок к использованным объектам-аналогам, подтвердил выводы заключения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 25 ноября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы. Сторона административного ответчика после допроса эксперта в судебном заседании не поддержала ранее заявленные возражения относительно экспертного заключения и согласилась с выводами судебной экспертизы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков сельскохозяйственного назначения, под пашню и на дату исследования относится к вторичному рынку, в связи с чем анализ рынка обоснованно проводился в отношении данной группы земельных участков.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) – для объекта-аналога № 2 и № 4, на бонитет – для всех объектов-аналогов, на площадь – для всех объектов-аналогов, на наличие подъездных путей с твёрдым покрытием – для всех объектов-аналогов, на степень обрабатываемости – для объекта-аналога № 4, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость оцениваемого объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы административного ответчика, изложенные в возражениях, о недостоверности экспертного заключения ввиду недостаточного исследования рынка недвижимости и неправильного отбора объектов-аналогов судом признаны несостоятельными.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так, из заключения эксперта и его показаний в судебном заседании установлено, что объём исследования рынка недвижимости проведён исходя из принципа достаточности, что соответствует положениям раздела V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. В экспертном заключении приведена репрезентативная выборка 18 земельных участков, из которых отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами исследования по основным ценообразующим факторам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Указание административным ответчиком на наличие в разделе анализа рынка заключения эксперта земельных участков, которые не обрабатываются более трёх лет, не влияет на достоверность последнего, поскольку указанные земельные участки не были отобраны в качестве объектов-аналогов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В период исследования отсутствовали сведения о предложениях и сделках с земельными участками, сопоставимыми по площади с объектом исследования, имеющим значительную площадь - 12 834,1 га. В этой связи экспертом были отобраны земельные участки, наиболее сопоставимые с объектом оценки, соответствующие правилам отбора (разрешённое использование – для сельскохозяйственного использования (пашня), степень заброшенности (в обработке либо не обрабатывается 1-3 года), дата сделки, предложения - в течение срока экспозиции 12 месяцев, балл бонитета почвы – 60-65, наличие данных для идентификации (кадастровый номер).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Эксперт обоснованно отказался от использования объектов, стоимость которых резко отличается как в большую, так и меньшую сторону, что соответствует положениям подпункта «г» пункта 22 ФСО № 7.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При этом вопреки позиции стороны административного ответчика аналоги отобраны в допустимом диапазоне площади, предусмотренном таблицей 34 Справочника оценщика недвижимости-2024 «Земельный участки. Часть 1. Полная версия» под редакцией Лейфера Л.А., 2024 год, корректировка применена в соответствии с предлагаемой названным Справочником матрицей коэффициентов, отражающей зависимость удельных цен продажи земельных участков под пашни от площади.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Довод административного истца об отсутствии зависимости цены 1 кв.м земельного участка от его площади не соответствуют сведениям, содержащимся в приведённом выше Справочнике, потому судом отвергается. При этом указанный вывод сделан этой стороной на основании сопоставления только двух земельных участков, что является недостаточным для полноценного анализа рынка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом также признан несостоятельным довод о необходимости определения подсегмента рынка по виду использования земельных участков и плодородию почвы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так, экспертом в соответствии с положениями Справочника оценщика недвижимости-2024 «Земельный участки. Часть 1. Полная версия» под редакцией Лейфера Л.А., 2024 год определено, что исследуемые земельные участки относятся к сегменту «земельные участки сельскохозяйственного назначения». Определение подсегмента рынка названным Справочником не предусмотрено. Отбор аналогов осуществлён из указанного сегмента, с учётом наибольшего сходства по основным ценообразующим факторам, в том числе по виду использования (пашня) и плодородию почвы (бонитет почвы), при отличии введена корректировка, с чем суд соглашается.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, экспертом использованы в числе иных объекты-аналоги, стоимость которых составляет 7,06 руб./кв.м и 7,40 руб./кв.м, что превышает стоимость предлагаемых к использованию административным ответчиком для расчётов аналогов - 5,5 руб./кв.м, в связи с чем довод этой стороны о выборе аналогов пониженной стоимости судом признан несостоятельным. Суд также принимает во внимание, что предлагаемые объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки, указанная стоимость объектов-аналогов приведена стороной административного ответчика без использования корректировок, в связи с чем после их применения примет иное значение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы, сторона административного ответчика после допроса эксперта не поддержала доводы возражений.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 25 ноября 2024 года в размере 670 171 000 рублей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы заинтересованного лица администрации сельского поселения Знаменский сельсовет Башмаковского района Пензенской области об уменьшении поступлений в бюджет в случае удовлетворения административного иска не являются предусмотренным законом основанием для отказа в удовлетворения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 26 декабря 2024 года – день обращения общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых судебных расходов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">р е ш и л:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании отчёта об оценке от 3 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span>, выполненного оценщиком <span class="FIO15">ООО "ПП"</span> <span class="FIO4">С</span>, отказать.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <span class="Nomer2">№</span>, общей площадью 128 385 287 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, по состоянию на 25 ноября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 670 171 000 (шестьсот семьдесят миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 26 декабря 2024 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В окончательной форме решение принято 10 июня 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья Е.М. Шелахаева</p></span>