Дело № 33-15025/2025

Суть дела

<title></title> Судья Фаустова Г.А.                                     УИД 61RS0004-01-2025-000049-08                                                                                          дело № 33-15025/2025                                                                                                    № 2-766/2025 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ <table cellspacing="0" cellpadding="2" align="center" xmlns:msxsl="urn:schemas-microsoft-com:xslt"> <tbody> <tr> <td>14 октября 2025 года</td> <td>г. Ростов-на-Дону</td> </tr> </tbody> </table>     Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда     в составе председательствующего Алферовой Н.А.,     судей Кушнаренко Н.В., Славгородской Е.Н.     при секретаре Аверкиной А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Холмогоровой Лидии Фридриховны к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об обязании заключить соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, о возмещении убытков по апелляционной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия установила: Холмогорова Л.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации г. Ростова-на-Дону об обязании заключить соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, возместить убытки, связанные с изъятием, о взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 71,2 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании Договора купли -продажи от 11.12.1996. Нежилое помещение находится в подвале многоквартирного жилого дома. Вышеуказанное нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 665 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Администрация г. Ростова-на-Дону приняла постановление № 216 от 26.03.2019 года «О признании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийным и подлежащим сносу». Собственникам помещений предложено в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления осуществить снос многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Поскольку в установленный срок снос многоквартирного жилого дома не был осуществлен, Администрация г. Ростова-на-Дону приняла постановление № 55 от 31.01.2024 об изъятии для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Л по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу земельный участок площадью 665 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу:     АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме литер А, Л по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и нежилое помещение площадью 71,2 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Истец указала, что до настоящего времени требования Постановления ответчиком не исполнены: изымаемое нежилое помещение не оценено, соглашение об изъятии земельного участка, расположенного на нем объекта недвижимого имущества не заключено, убытки, связанные с изъятием, истцу не возмещены. На основании изложенного и с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила суд обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону заключить со ней соглашение об изъятии нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 71,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным по выкупной цене 6 667 833 рубля, в том числе включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, на земельный участок, упущенную выгоду, связанную с расторжением договора аренды, стоимость нежилого помещения; взыскать с ответчика судебные расходы в виде оплаты за производство экспертизы в размере 50 000 рублей (согласно чека от 03.03.2025г.), а также государственную пошлину в размере 3 000 рублей, а всего 53 000 рублей. Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года исковые требования Холмогоровой Л.Ф. удовлетворены. Не согласившись с решением суда, администрацией г. Ростова-на-Дону подана апелляционная жалоба и дополнения к ней, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового об отказе в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе апеллянт приводит доводы о том, что мероприятия по оценке нежилых помещений в указанном доме не проводились, поскольку в первоочередном порядке подлежат расселению собственники жилых помещений в многоквартирных домах в случае подтверждения сведений о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе в результате обрушения. Заявитель жалобы, не оспаривая право истца на предоставление размера возмещения за подлежащее изъятию помещения, считает не доказанным истцом факт нарушения его жилищных прав, а потому заявленные истцом требования являются преждевременными и необоснованными, отмечая, что решение об изъятии действует в течение трех лет. Также апеллянт указывает, что истцом избран ненадлежащим способ защиты нарушенного права- исковые требования могут быть заявлены исключительно органом местного самоуправления, соглашение об изъятии помещения ответчику не направлялось. По мнению апеллянта, решение не отвечает принципу исполнимости. В заседании суда апелляционной инстанции представитель                Администрации г.Ростова-на-Дону просил отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель истца в судебном заседании полагала, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалоба не имеется. Дело рассмотрено в порядке ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в отсутствие истца, представителя третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления. Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему. Как установлено судом и следует из материалов дела, Холмогоровой Л.Ф. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 71,2 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 26.03.2019 № 216 многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.01.2024 № 55 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также об изъятии путем выкупа расположенных в нем помещений, в том числе принадлежащего истцу нежилого помещения. Мероприятия по оценке стоимости выкупа нежилых помещений по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не проводились. Поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости и прочих расходов, связанных с изъятием недвижимости, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.02.2025 по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм». Согласно заключению судебной экспертизы от 30.04.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН проведенной судебными экспертами ООО ««ЦСЭ «ПРАЙМ», рыночная стоимость убытков, связанных с изъятием нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 71,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, на земельный участок, стоимость упущенной выгоды, связанной с расторжением договора аренды, стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 71,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 30.04.2025 г., составляет 6 667 833 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения - 5 939 235 руб., (в том числе: стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома - 968 095 руб., стоимость доли в праве на земельный участок - 1 039 366 руб.), убытки - 728 598 руб., расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не производился. Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.35 Конституции РФ, ст. 218 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 56.6-56.10 ЗК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходил из того, что между сторонами не достигнуто соглашение о сроках, выкупной цены и других условиях выкупа муниципальным образованием нежилого помещения и пришел к выводу о наличии оснований для изъятия у Холмогоровой Л.Ф. принадлежащего ей нежилого помещения с выплатой выкупной цены. Определяя размер возмещения, суд первой инстанции принял в качестве относимого, допустимого, достоверного и достаточного доказательства стоимости имущества заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм». В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд распределил судебные расходы. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о возможности изъятия спорного нежилого помещения, поскольку данные выводы соответствуют материалам дела, не противоречат требованиям материального права, регулирующим спорные правоотношения, и доводами апелляционной жалобы не опровергаются. Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения. Согласно статье 279 Гражданского кодекса изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно. Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).        Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суд обоснованно руководствовался по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, с учетом положений Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, вправе претендовать на возмещение за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение в многоквартирном доме и земельный участок. Такой подход призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, поскольку противоположная позиция влечет лишение собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом. Поскольку администрацией г. Ростова-на-Дону многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу, то судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе претендовать на возмещение изымаемого для муниципальных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме и земельного участка независимо от реализации прав собственников жилых помещений ( вопреки позиции апеллянта очередность прав не установлена). При этом, данное право истца не оспаривается ответчиком, как и определённый судом размер возмещения. Довод апелляционной жалобы о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, не может быть признан основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неверном толковании норм права и фактических обстоятельств данного дела. В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты (ст. 12 ГК РФ). Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Способы защиты гражданских прав приведены в ст.12 ГК РФ. Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится, в частности, иные способы, предусмотренные законом. Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Согласно ч.9 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Из приведенных норм права следует, что не только орган местного самоуправления, но и собственник нежилого помещения, вправе требовать изъятия помещения с установлением равноценного возмещения в судебном порядке. Администрацией г. Ростова-на-Дону принято Постановление №55 от 31.01.2024 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Л, аварийным и подлежащим сносу, однако до момента обращения в суд письменных предложений о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения истцу не поступало. Таким образом, реализуя свои жилищные права Холмогорова Л.Ф., оспаривая бездействие Администрации г. Ростова-на-Дону, в качестве способа защиты права выбрала заключение с ней соглашения об изъятии путем выкупа нежилого помещения в судебном порядке, что по результатам рассмотрения дела привело к восстановлению ее нарушенных прав. При этом, резолютивная часть решения содержит все необходимые условия выкупа нежилого помещения, что опровергает утверждение апеллянта о неисполнимости решения суда. При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит необоснованными доводами апелляционной жалобы о ненадлежащем способе защиты Холмогоровой Л.Ф. Следует отметить, что позиция ответчика о преждевременном требовании истца со ссылкой на трехлетний срок действия решения об изъятии земельного участка и помещений в многоквартирном доме, является ошибочной, поскольку в п. 13 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации указан срок действия решения об изъятии, а не срок осуществления мероприятий по изъятию, который Земельным кодексом Российской Федерации не регламентирован. Установленный трехлетний срок в силу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации является пресекательным сроком для обращения с иском о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска. При этом сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, которое уполномоченным органом должно быть направлено собственнику изымаемого объекта после принятия соответствующего решения об изъятии, а в случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику данного помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения, что и является предметом заявленного по настоящему делу иска. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что требования Холмогоровой Л.Ф. являются преждевременными и в данном случае отсутствует необходимость для судебной защиты, нельзя признать законными и обоснованными. Доводы о том, что мероприятия по оценке нежилых помещений в указанном доме не проводились, поскольку в первоочередном порядке подлежат расселению собственники жилых помещений в многоквартирных домах в случае подтверждения сведений о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе в результате обрушения, не может являться основанием для ущемления жилищных прав собственника нежилого помещения. При том, ответчик не оспаривал тот факт, что дом грозит обрушением и нежилое помещение не может эксплуатироваться истцом в настоящее время. Также подлежат отклонению доводы жалобы о том, что администрация г. Ростова-на-Дону не является надлежащим ответчиком, поскольку помещение изымается для муниципальных нужд, и орган местного самоуправления через свои органы ( через третье лицо) реализует возложенные на него обязательства. Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, а доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения судебного решения. С учетом изложенного, оснований к отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части по доводам апелляционной инстанции коллегия не усматривает. Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия, определила: решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения. Председательствующий: Судьи: Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.10.2025.

Основная информация

УИД дела: 61RS0004-01-2025-000049-08

Результат рассмотрения: РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ

Дата рассмотрения: 14.10.2025

Категория дела: Споры, связанные с земельными отношениями → Другие споры, связанные с землепользованием → В иных случаях, связанных с землепользованием

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Администрация г. Ростова-на-Дону

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Холмогорова Лидия Фридриховна

Движение дела

14.10.2025 09:30

Судебное заседание

Место: 206 на Соколова 52

Результат: Вынесено решение

16.10.2025 17:24

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

22.10.2025 17:24

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

23.10.2025 09:00