Дело № 8Г-3707/2025 [88-5079/2025]

Суть дела

<title></title> УИД 16RS0037-01-2023-002477-22 ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ №88-5079/2025 ОПРЕДЕЛЕНИЕ кассационного суда общей юрисдикции 17 марта 2025 года                                                                   г. Самара Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи Назейкиной Н.А., судей Рипка А.С., Фризен Л.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу Гайфуллиной Алсу Шамильевны на апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 21 ноября 2024 года по гражданскому делу по исковому заявлению Тамендаровой Светланы Наилевны к Гайфуллиной Алсу Шамильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, стоимости ремонта помещения, расходов по уплате коммунальных услуг, заслушав доклад судьи Рипка А.С., объяснения Гайфуллиной А.Ш., представителя Гайфуллиной А.Ш. – Субботина Д.А., действующего на основании доверенности от 9 декабря 2023 года, Тамендаровой С.Н. УСТАНОВИЛА: Тамендарова С. Н. обратилась в суд с иском к Гайфуллиной А. Ш. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, стоимости его восстановительного ремонта, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, неосновательного обогащения. Исковые требования мотивированы тем, что между ней и ответчицей был заключён договор аренды № 4 от 1 февраля 2020 года, согласно которому истица передала ответчице по акту нежилое помещение площадью 28,2 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, - а ответчица приняла на себя обязательство своевременно вносить арендную плату. В нарушение условий договора арендодатель не в полном объёме вносил арендную плату и не полностью оплачивал коммунальные услуги, в связи с чем у него образовалась задолженность. Согласно пункту 4.4 договора аренды в обеспечение исполнения арендатором обязательства по своевременному внесению арендных платежей арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество и оборудование, находящееся в помещении, до полного исполнения арендатором своих обязанностей по договору. Истица воспользовалась предоставленным ей договором правом на удержание имущества ответчицы, доступ в помещение ей был закрыт с 18 марта 2022 года, однако решением Азнакаевского городского суда Республики Татарстан от 11 июля 2023 года, вступившим в законную силу 18 августа 2023 года, действия истицы были признаны неправомерными и постановлено вернуть удерживаемое оборудование. Решение истицей было исполнено, оборудование ответчице возвращено. Согласно расчёту истицы за период с 1 ноября 2021 года по 18 марта 2022 года ответчица не внесла арендную плату в размере 24 773 рублей 60 копеек. Задолженность по коммунальным платежам составила за период с 1 января по 18 марта 2022 года 48 135 рублей 29 копеек. Соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписано, арендуемое помещение истице по акту не возвращено. Арендная плата за период с 19 марта 2022 года по 16 августа 2023 года составила 89 254 рубля 72 копейки. 14 и 18 марта 2022 года ответчице были направлены письма-требования о погашении задолженности, которые она оставила без внимания. Задолженность ответчицы по состоянию на 16 августа 2023 года составила 253 200 рублей 73 копейки. Истица также указывала на то, что арендованное ответчицей помещение было возвращено ею в ненадлежащем состоянии, требующем проведения ремонта, стоимость которого согласно заключению независимого специалиста по оценке составила 239 395 рублей 98 копеек. Помимо указанного в договоре аренды помещения ответчица также использовала примыкающие к нему другие помещения, однако плату за их использование истице не вносила. Стоимость аренды дополнительных помещений согласно заключению независимого специалиста по оценке составила 550 188 рублей. С учётом уточнения первоначально заявленных требований истица просила взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате по договору аренды № 4 от 1 февраля 2020 года за период с 1 ноября 2021 года по 18 марта 2022 года в размере 24 773 рублей 60 копеек, за период с 19 марта 2022 года по 16 августа 2023 года в размере 89 254 рублей 72 копеек; расходы на оплату коммунальных услуг за период с 1 января по 18 марта 2022 года в размере 48 135 рублей 29 копеек; договорную неустойку в размере 24 773 рублей 60 копеек; проценты за пользование чужими средствами в размере 6 263 рублей 52 копеек; расходы на ремонт помещения в сумме 239 395 рублей 98 копеек; стоимость аренды дополнительных помещений в размере 550 188 рублей; судебные расходы на оплату услуг специалиста в размере 13 000 рублей и на оплату государственной пошлины в размере 13 158 рублей. Решением Бугульминского городского суда Республики Татарстан от 19 июня 2024 года в удовлетворении исковых требований Тамендаровой Светланы Наилевны к Гайфуллиной Алсу Шамильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, стоимости ремонта помещения, расходов по уплате коммунальных услуг отказано. С Тамендаровой Светланы Наилевны в пользу ООО «Райдо-НЧ» взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30000 рублей. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 21 ноября 2024 года решение Бугульминского городского суда Республики Татарстан от 19 июня 2024 года отменено. Принят новый судебный акт, которым исковые требования Тамендаровой Светланы Наилевны к Гайфуллиной Алсу Шамильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, стоимости ремонта помещения, расходов по уплате коммунальных услуг удовлетворены частично. С Гайфуллиной Алсу Шамильевны в пользу Тамендаровой Светланы Наилевны взысканы задолженность по договору аренды в сумме 24 773 рубля 60 копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 48 135 рублей 29 копеек, неустойка в сумме 24 773 рубля 60 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 263 рубля 52 копейки, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 69 022 рубля. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С Гайфуллиной Алсу Шамильевны в пользу Тамендаровой Светланы Наилевны взысканы судебные расходы на оплату услуг эксперта в сумме 2 340 рублей, на оплату государственной пошлины в сумме 2 368 (две тысячи триста шестьдесят восемь) рублей 44 копейки. С Тамендаровой Светланы Наилевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Райдо-НЧ» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 24 600 рублей. С Гайфуллиной Алсу Шамильевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Райдо-НЧ» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 5 400 рублей. В кассационной жалобе Гайфуллиной Алсу Шамильевны ставится вопрос об отмене апелляционного определения Верховного Суда Республики Татарстан от 21 ноября 2024 года. Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия приходит к следующим выводам. Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Как установлено судами и усматривается из материалов дела, истице на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. 1 февраля 2020 года между истицей как арендодателем и ответчицей как арендатором был заключён договор аренды нежилого помещения № 4, в соответствии с которым ответчица приняла во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 28,2 кв. м по указанному выше адресу. Акт приёма-передачи помещения был подписан сторонами в день заключения договора. В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора аренды ежемесячная арендная плата составила 5 600 рублей и должна была вноситься ответчицей в срок до 5 числа текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счет арендодателя, указанный в договоре, либо предприятия. Из материалов дела, в том числе и пояснений сторон в судебных заседаниях, судами установлено, что ответчица признавала фактическую арендную плату в сумме 20 000 рублей, исполняла договор в течение всего периода его действия на этом условии. Согласно пункту 4.4 договора аренды в обеспечение исполнения арендатором обязательств по своевременному внесению арендных платежей арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество и оборудование, находящиеся в помещении, до полного исполнения арендатором своих обязанностей по настоящему договору (внесения арендной платы, выплаты неустойки и т. д.). 14 марта 2022 года истица направила ответчице уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с неоднократным нарушением ею обязательства по внесению арендной платы, потребовала погасить задолженность и освободить занимаемое помещение в течение 5 рабочих дней. 16 марта 2022 года истица предложила ответчице подписать дополнительное соглашение № 1 к договору № 4 от 1 февраля 2020 года, в соответствии с которым увеличивалась площадь передаваемого в аренду нежилого помещения до 51,4 кв. м и ежемесячная арендная плата до 20 000 рублей, то есть ответчице предлагалось в письменной форме подтвердить фактически сложившиеся между сторонами правоотношения. Ответчица от подписания соглашения отказалась. 18 марта 2023 года истица направила в адрес ответчицы претензию об оплате задолженности в размере 50 226 рублей 68 копеек. 11 июля 2023 года Азнакаевским городским судом Республики Татарстан вынесено решение об удовлетворении исковых требований Гайфуллиной А.Ш. к Тамендаровой С.Н. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Решение вступило в законную силу. Решением установлено, что 18 марта 2022 года ответчице доступ в помещение был закрыт истицей, её действия в части удержания имущества ответчицы были признаны неправомерными, имущество возвращено законному владельцу. Решение исполнено. Стороны в суде первой инстанции подтвердили, что договор аренды нежилого помещения № 4 от 1 февраля 2020 года расторгнут по инициативе арендодателя 18 марта 2022 года. С учётом этого обстоятельства и наличия вступившего в законную силу решения Азнакаевского городского суда от 11 июля 2023 года суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования истицы о взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате за период с 19 марта 2022 года по 16 августа 2023 года в размере 89 254 рублей 72 копеек. С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции. Суд первой инстанции также отказал в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за нежилые помещения, которые не были поименованы в договоре аренды, но которыми пользовалась ответчица в своей деятельности в размере 550 188 руб. исходя из стоимости арендной платы права пользования части здания магазина № 7 (помещения № 2 и № 3) в период с 1 февраля 2020 года по 17 марта 2022 года, определенной в заключении ООО «Эксперт-Сервис» № 90/23, указав, что применительно к неполученным доходам должны учитываться предпринятые лицом для их получения меры и сделанные с этой целью приготовления, однако доказательств совершения каких-либо действий истицей для получения прибыли от сдачи в аренду ответчице дополнительных помещений в материалы дела не представлено, также суд указал на отсутствие в договоре аренды условия о предоставлении арендодателю иных помещений кроме помещения площадью 28,2 кв. м и не подписание сторонами дополнительного соглашения, в котором эти помещения были предусмотрены. С данными выводами суда первой инстанции так же согласился суд апелляционной инстанции.           В указанной части судебные акты не обжалуются, в связи с чем, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ, не исследуется судом кассационной инстанции. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа во взыскании арендной платы за период с 1 ноября 2021 года по 18 марта 2022 года в сумме 24 773 рубля 60 копеек, во взыскании неоплаченных коммунальных услуг за период с 1 января 2022 года по 18 марта 2022 года на сумму 48 135 рублей 29 копеек, неустойки, начисленной на размер задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неоплаченных коммунальных платежей, во взыскании стоимости восстановительного ремонта. Согласно абзацу первому статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с частью 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором. В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Как указано в части 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Положениям статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Абзацем первым статьи 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа во взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате за период с 1 ноября 2021 года по 18 марта 2022 года в сумме 24 773 рубля 60 копеек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчица признала размер арендной платы в сумме 20000 руб., данный размер арендной платы вносился ответчиком истице весь период действия договора аренды, истица принимала исполнение по нему в том же размере, руководствуясь положениями части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации согласно которым признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств, признание заносится в протокол судебного заседания, признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела, принимая во внимание, что в протоколах судебных заседаний отражены подробные пояснения ответчицы (например, лист дела 121 тома II), в которых она подтвердила размер арендной платы в 20 000 рублей и исполнение условия договора аренды по этой цене, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требования истицы о взыскании задолженности в обозначенной выше сумме. Принимая во внимание, что истица произвела расчёт, исходя из фактического потребления коммунальных ресурсов в период использования арендованного помещения ответчицей, доказательств, подтверждающих доводы ответчицы о завышении тарифов истицей, ответчица не представила, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчицы в пользу истицы задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 1 января по 18 марта 2022 года в сумме 48 135 рублей 29 копеек. Принимая во внимание условия пункта 4.1 договора аренды, согласно которым в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки, учитывая, что неустойка не может превышать размера основного долга, с учетом требований истца о взыскании неустойки в сумме 24 773 рубля 60 копеек (лист дела 24 том I), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований в данной части. Поскольку судом апелляционной инстанции удовлетворены требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга по оплате коммунальных платежей в размере 6 263 рубля 52 копейки за период с 18 марта 2022 года по 16 августа 2023 года, согласившись с расчетом, представленным истицей (лист дела 24 том I). В обоснование своего требования о взыскании с ответчицы стоимости восстановительного ремонта помещения, которое она арендовала, истица представила в материалы дела заключение № 91СТЭ/23, подготовленное ООО «Эксперт-Сервис», согласно которому эта стоимость с учётом эксплуатационного износа по состоянию на 17 марта 2022 года составила             239 395 рублей 98 копеек. По ходатайству ответчицы определением Бугульминского городского суда от 1 февраля 2024 года была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Райдо-НЧ». Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы                 № 13580 от 29 апреля 2024 года, на момент передачи помещения арендатору по договору аренды 1 февраля 2020 года его отделочные покрытия имели эксплуатационный износ, полученный в процессе использования помещения в качестве кафе. Исследуемые помещения были оборудованы для приготовления пищи в высокотемпературных печах, для мойки и хранения. Стационарные (постоянные) отопительные приборы в помещении отсутствовали. Принудительная вытяжная вентиляция имелась в помещении № 2 (кухня). Срок использования помещения в качестве кафе до передачи по договору аренды 1 февраля 2020 года составлял не менее двух лет. Установить более детально техническое состояние помещения не представилось возможным ввиду отсутствия объективных данных. Эксперты установили наличие определённых повреждений и загрязнений, которые возникли в период пользования помещением арендатором Гайфуллиной А. Ш. и установили, что стоимость их устранения составляет 32 272 рубля с учётом стоимости работ и материалов. Стоимость устранения дефектов в виде плесени на стенах кухни и моечной, период возникновения которых эксперты однозначно не определили, составила 36 750 рублей с учётом стоимости работ и материалов. Суд первой инстанции принял заключение судебной экспертизы как доказательство, отвечающее критериям допустимости и объективности, однако стоимость восстановительного ремонта полностью или в части с ответчицы в пользу истицы не взыскал. Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы экспертного заключения стороны не оспаривали, о назначении повторной экспертизы не просили, по своему содержанию и по форме экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства и методических рекомендаций, не содержит каких-либо неясностей, выводы экспертов не допускают двойного понимания и толкования, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, указав что суд первой инстанции принял заключение судебной экспертизы как доказательство, отвечающее критериям допустимости и объективности, признал заключение эксперта объективным и допустимым доказательством наличия недостатков в помещении, причин и времени их появления, а также стоимости устранения. Су апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сумма в размере 69 022 рублей подлежит взысканию с ответчицы полностью, принимая во внимание, что при подписании акта приёма-передачи помещения ответчица никаких претензий по состоянию помещения и наличию в нём следов плесени истице не предъявляла, оговорки относительно этого в акте отсутствуют. С учётом всех сделанных судом апелляционной инстанции выводов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции как постановленного при неправильном определении имеющих значение для дела обстоятельств с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска: в части взыскания долга по арендной плате, по оплате коммунальных услуг, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости восстановительного ремонта помещения. Руководствуясь положениями части 1 статьи 88, статьи 94, части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что заявленные истицей с учётом всех уточнений исковые требования удовлетворены судом апелляционной инстанции на 18%, суд апелляционной инстанции взыскал с ответчицы в пользу истицы понесённые ею судебные расходы в соответствии с приведённой пропорцией: судебные расходы на оплату услуг экспертов, заключения которых были представлены истицей в обоснование своих требований, в сумме 2 340 рублей, на оплату государственной пошлины в сумме 2 368 рублей 44 копейки. Стоимость проведённой по делу судебной экспертизы составила 30 000 рублей, в связи с чем с истицы в пользу ООО «Райдо-НЧ» суд апелляционной инстанции взыскал расходы на проведение экспертизы в сумме 24 600 рублей, с ответчицы - в сумме 5 400 рублей, также принимая во внимание процент удовлетворенных требований.          У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами суда апелляционной инстанции в данной части по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судом, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доводы кассационной жалобы отклоняются, поскольку направлены на переоценку обстоятельств и повторяют заявленные в ходе рассмотрения спора доводы ответчицы, которые оценены судами на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования представленных в материалы дела доказательств. Принимая во внимание, что ответчиком признан размер арендной платы в сумме 20 000руб., истцом произведен расчет задолженности по оплате коммунальных услуг исходя из фактического потребления коммунальных ресурсов, оплата неустойки в случае нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена условиями договора, проценты за пользования чужими денежными средства, начисленные на задолженность по оплате коммунальных платежей, предусмотрены статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, что стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения определена судом апелляционной инстанции с учетом выводов, сделанные в экспертном заключении, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 21 ноября 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Гайфуллиной Алсу Шамильевны – без удовлетворения. Председательствующий                                                        Н.А. Назейкина Судьи                                                                                      А.С. Рипка                                                                                                  Л.Г. Фризен Мотивированное кассационное определение изготовлено 25 марта 2025 года

Основная информация

УИД дела: 16RS0037-01-2023-002477-22

Результат рассмотрения: Жалоба / представление ОСТАВЛЕНО БЕЗ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ

Дата рассмотрения: 17.03.2025

Судья: Рипка Алла Сергеевна

Категория дела: Споры, связанные с имущественными правами → Иные иски из договора аренды имущества

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Гайфуллина Алсу Шамильевна

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Тамендарова Светлана Наилевна

Судебные заседания

17.03.2025 12:00

Судебное заседание

Место: №6002

Результат: Жалоба / представление ОСТАВЛЕНО БЕЗ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ

Жалобы

18.02.2025

Заявитель: Гайфуллина А. Ш.

Процессуальный статус: ОТВЕТЧИК