Дело № 8Г-10686/2025 [88-13327/2025]
Шестой кассационный суд общей юрисдикции (Самарская область)
Гражданские дела - кассация
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">16RS0045-01-2023-005759-34</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> №88-13327/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">кассационного суда общей юрисдикции</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">«18» августа 2025 года г.Самара</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Назейкиной Н.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Рипка А.С., Романова М.В.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-616/2024 по иску Галеевой Милены Александровны, Артикова Рамиля Хамроевича, Васяниной Татьяны Евгеньевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю Файзрахманову Марату Шамилевичу о признании сделки недействительной, о демонтаже строения, взыскании неустойки,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по кассационной жалобе истца Галеевой Милены Александровны на решение Авиастроительного районного суда г.Казани от 07 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 февраля 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А., объяснения истца Галеевой М.А. и её представителя Шиабутдиновой М.А., действующей на основании доверенности от 26 апреля 2025 года и диплома о высшем образовании серии <span class="Nomer2">№</span>, в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» Пономаревой А.А., действующей на основании доверенности от 06 марта 2025 года и диплома о высшем образовании серии <span class="Nomer2">№</span>, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Галеева М.А., Артиков Р.Х., Васянина Т.Е. обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Зилантова Гора», ИП Файзрахманову М.Ш. о признании сделки недействительной, о демонтаже строения, взыскании неустойки, указав в обоснование заявленных требований, что между ними и ООО «СЗ «Зилантова Гора» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <span class="Address3"><адрес></span>, Артиков Р.Х. - <span class="Address2"><адрес></span>, Васянина Т.Е. - <span class="Address2"><адрес></span>. Строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с п.1.1.1 договора планировалось на земельных участках общей площадью 20491 кв.м и 12055 кв.м с кадастровыми номерами <span class="Nomer34">№</span>:3905 и <span class="Nomer35">№</span>:4696, принадлежащих ООО «СЗ «Зилантова гора» на праве собственности. В соответствии с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома от 24 апреля 2020 года №16-RU16301000-73-2020 на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer36">№</span>:4696 планировалось разместить 78 машино-мест. В настоящее время многоквартирный дом введен в эксплуатацию. По мнению истцов, право собственности ООО «СЗ «Зилантова гора» в отношении земельных участков прекратилось, возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Соглашением между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахмановым М.Ш. земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer24">№</span>:4696 передан в аренду для целей организации платной парковки. Соглашение заключено без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома. ИП Файзрахманов М.Ш., не имея на то законных оснований, владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером <span class="Nomer25">№</span>:4696, им возведено строение (будка охраны), установлен шлагбаум. За плату ИП Файзрахманов М.Ш. предоставляет право на занятие места на парковочной стоянке. По мнению истцов, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer26">№</span>:4696, заключенный между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахмановым М.Ш., является ничтожной сделкой. ООО «СЗ «Зилантова гора» не исполнило свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, не передало истцам, как участникам долевого строительства, земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer27">№</span>:4696. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен сторонами до 30 апреля 2022 года. Поскольку застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполнены, то у истцов имеются основания для взыскания с ООО «СЗ «Зилантова гора» неустойки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения заявленных исковых требований истцы просили суд:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer28">№</span>:4696, заключенный между ООО «СЗ «Зилантова гора» и ИП Файзрахмановым М.Ш., ничтожной сделкой, применить последствия ничтожной сделки, обязав ИП Файзрахманова М.Ш. возвратить истцам земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer29">№</span>:4696 в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 50 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- обязать ИП Файзрахманова М.Ш. демонтировать все строения и ограждения, возведенные на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer30">№</span>:4696 с дальнейшим благоустройством и приведением в первоначальный вид в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 50 000 рублей за каждый день неисполнения обязательства;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Галеевой М.А. неустойку по договору участия в долевом строительстве от 22 мая 2021 года №2/71 за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer31">№</span>:4696 за период с 1 мая 2022 года по 10 марта 2024 года в размере 1 394 634,78 рублей;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Артикова Р.Х. неустойку по договору участия в долевом строительстве от 1 сентября 2021 года №2/90 за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer32">№</span>:4696 за период с 1 мая 2022 года по 10 марта 2024 года в размере 1 410 828,36 рублей;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу Васяниной Т.Е. неустойку по договору участия в долевом строительстве от 8 декабря 2020 года №3/142 за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer33">№</span>:4696 за период с 1 мая 2022 года по 10 марта 2024 года в размере 1 749 427,16 рублей;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ООО «СЗ «Зилантова Гора» в пользу истцов неустойку за период с 11 марта 2023 года по дату принятия судом решения в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, а также за период с момента принятия судом решения по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей каждому.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Авиастроительного районного суда г.Казани от 07 мая 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 февраля 2025 года, отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В кассационной жалобе истец Галеева М.А. просит об отмене судебных постановлений, считая их незаконными.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов дела следует, Галеева М.А. является собственником квартиры по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>. Артикову Р.Х. в указанном многоквартирном доме принадлежит квартира №90, Васяниной Т.Е. - жилое помещение <span class="Nomer2">№</span>. Право собственности у истцов на квартиры возникло на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «СЗ «Зилантова Гора», по условиям которых строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры истцов, осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами <span class="Nomer37">№</span>:3905 и <span class="Nomer38">№</span>:4696, принадлежащих на праве собственности ООО «СЗ «Зилантова Гора», при этом на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer39">№</span>:4696 планировалось разместить 78 машино-мест.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По окончании строительства многоквартирного дома ООО «СЗ «Зилантова Гора» обязалось передать истцам квартиры: Галеевой М.А. - квартиру №71, Артикову Р.Х. - квартиру №90, Васяниной Т.Е. - квартиру №142.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно разрешению на строительство от 24 апреля 2020 года многоквартирный дом, в котором расположены квартиры истцов, должен строиться на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer40">№</span>:3905.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с разрешением от 29 декабря 2021 года в эксплуатацию введен многоквартирный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer41">№</span>:3905.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По акту от 02 апреля 2022 года Галеевой М.А. передана <span class="Address2"><адрес></span>, по акту от 04 апреля 2022 года Артикову Р.Х. передана <span class="Address2"><адрес></span>, по акту от 05 апреля 2022 года Васяниной Т.Е. передана <span class="Address2"><адрес></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из материалов дела, 01 августа 2022 года земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer42">№</span>:4696 передан ООО «СЗ «Зилантова Гора» в аренду ответчику ИП Файзрахманову М.Ш.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Соглашением от 01 июля 2023 года договор аренды от 01 августа 2022 года расторгнут.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что многоквартирный дом, в котором расположены квартиры истцов, расположен только на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer43">№</span>:3905, договоры участия в долевом строительстве не содержат обязательств ООО «СЗ «Зилантова Гора» передать Галеевой М.А., Артикову Р.Х., Васяниной Т.Е. земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer44">№</span>:3905 и <span class="Nomer45">№</span>:4696 или машино-места, поэтому у истцов не возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer46">№</span>:4696.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судебные постановления не отвечают требованиям и критериям законности и обоснованности, изложенным в статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Российская Федерация как правовое государство обязана обеспечивать эффективную систему гарантирования защиты прав и свобод человека и гражданина посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16 марта 1998 года №9-П, от 10 февраля 2006 года №1-П и др.).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 названного постановления).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 2 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч.4).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, однако такая оценка не может быть произведена произвольно и с нарушением закона, каждое доказательство суд должен оценить не только в отдельности, но также в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами, что судами при рассмотрении данного дела не выполнено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 5 статьи 16 вышеназванного Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 года №12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не учтены судами при разрешении спора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Обращаясь в суд с иском, истцы указывали на то, что разрешением на строительство №16-RU16301000-290-2021 от 22 ноября 2021 года многоквартирного жилого <span class="Address2"><адрес></span> в разделе 4 «иные показатели» предусматривалось требуемое количество машино-мест 204, на поверхности в границах проектируемой территории (кадастровый номер <span class="Nomer47">№</span>:3905) жилого дома 153 м/м; на территории, выделенной под парковку (кадастровый номер <span class="Nomer48">№</span>:4696) – 56 м/м.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию «многоквартирного жилого <span class="Address2"><адрес></span>» №16-RU16301000-344-2021 от 29 декабря 2021 года предусмотрено 209 парковочных мест.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исходя из содержания договора №2/71 от 22 мая 2021 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного с Галеевой М.А., следует, что жилой дом по тексту договора имеет следующее значение, а именно многоквартирный жилой <span class="Address2"><адрес></span> Республики Татарстан, строительство которого ведет застройщик с привлечением целевого кредита и денежных средств участников долевого строительства на земельных участках общей площадью 20 491 +/- 50 кв.м и 12 055 +/- 38 кв.м с кадастровыми номерами <span class="Nomer49">№</span>:3905 и <span class="Nomer50">№</span>:4696, соответственно, принадлежащих ООО «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20 июля 2020 года №№16-0-1-219/4002/2020-4026 и 16-0-1-219/4002/2020-4025 (записи в реестре от 18 декабря 2017 года №№<span class="Nomer51">№</span>:3905-16/001/2017-1 и <span class="Nomer52">№</span>:4696-16/001/2017-4). В соответствии с разрешением на строительство многоквартирного жилого <span class="Address2"><адрес></span> Республики Татарстан от 24 апреля 2020 года №16-RU16301000-73-2020 на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer53">№</span>:3905 планируется расположить жилой дом, а также обустроить 150 машино-мест. На земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer54">№</span>:4696 планируется разместить 78 машино-мест.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ссылаясь на вышеперечисленные обстоятельства, истцы указывали на то, что в нарушение принятых на себя обязательств ответчик ООО «СЗ «Зилантова Гора» передал в аренду земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer55">№</span>:4696, на котором находятся объекты благоустройства многоквартирного дома и включенная в проект его строительства автостоянка для транспорта жильцов дома, чем нарушены права собственников помещений многоквартирного дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судами вышеприведенные истцами обстоятельства в обоснование заявленных требований не исследовались и не получили надлежащей правовой оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отказывая в удовлетворении требований истцов, суды не исследовали обстоятельства на предмет проверки соответствия отведенного под многоквартирным жилым домом земельного участка нормативам градостроительного проектирования и межевания с учетом положений статей 38, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судами оставлено без внимания, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами <span class="Nomer56">№</span>:3905 и <span class="Nomer57">№</span>:4696 находились в собственности застройщика ООО «СЗ «Зилантова Гора» и на нем лежала обязанность по передаче гражданам в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разрешительной документации на строительство дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из изложенного следует, что собственник - застройщик не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, судами при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм земельного и жилищного законодательства, градостроительных норм, определяющих порядок формирования участка под многоквартирным домом и параметры этого земельного участка, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих последствия совершения сделок, нарушающих требования закона и посягающих на права и законные интересы третьих лиц.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Если утверждения истцов о том, что в границах участка, принадлежащего ответчику, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствовали действительности, то сделка по распоряжению таким участком ничтожна на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащая существу законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 названного кодекса принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающая охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, суды подошли к разрешению настоящего спора формально и фактически уклонились от установления обстоятельств, имеющих значение для его правильного разрешения, правовой оценки соответствующим доводам истцов не дали, допустили существенное нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила подготовки дела к судебному разбирательству, правила доказывания в гражданском процессе, а также исследования и оценки доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции находит, что решение Авиастроительного районного суда г.Казани от 07 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 февраля 2025 года подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Авиастроительного районного суда г.Казани от 07 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 февраля 2025 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Авиастроительный районный суд г.Казани.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное кассационное определение изготовлено 01 сентября 2025 года.</p></span>