Дело № 33-1714/2025

Суть дела

<title></title> Судья Лыкина О.С.                                                    УИД 65RS0001-01-2023-003729-53                                             Докладчик - Загорьян А.Г.                                            Дело № 33-1714/2025 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 08 июля 2025 года                            город Южно-Сахалинск Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе: председательствующего Загорьян А.Г., судей Вишнякова О.В. и Марьенковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карабановым А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» о признании инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве, замене стороны застройщика в договоре, возложении обязанности исполнить инвестиционный договор путем предоставления иного жилого помещения встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» к Ф.И.О.1, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» о признании инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, возложении обязанности возвратить полученные по договору денежные средства         по апелляционной жалобе представителя Ф.И.О.1 – Калинина М.Ю. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 15 ноября 2024 года. Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения представителя истца Калинина М.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Энки» Дворникова Д.Н., возражавшего против её удовлетворения, судебная коллегия установила: ДД.ММ.ГГГГ представитель истца Калинин М.Ю. действующий по доверенности от имени и в интересах Ф.И.О.1, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» (далее - ООО «СЗ «ПСК-Рунк»), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» (далее - ООО СЗ «Аврора») о признании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ №договором долевого участия в строительстве, замене стороны застройщика в договоре, возложении обязанности исполнить инвестиционный     договор путем предоставления иного жилого помещения, соответствующего характеристикам, указанным в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ№. В обосновании своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СЗ «ПСК-Рунк» заключен инвестиционный договор №,по условиям которого застройщик обязался выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительства объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями договора, заданием застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, неупомянутые в договоре, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные сторонами и обеспеченные финансированием. Из содержания иска следует, что договором определена общая стоимость работ по договору в размере 5 413 500 рублей, строительство объекта производится на земельном участке общей площадью 7 099 кв.м. с кадастровым номером № предоставленном по договору аренды администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» застройщику в пользование на период строительства объекта на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что между инвестором и застройщиком был составлен акт бронирования квартиры, которая должна была быть передана инвестору после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства-многоквартирного жилого дома, а именно: <адрес> количестве 3-х комнат, расположенная на 4 этаже общей площадью 60,15 кв.м. Ф.И.О.1 в полном объеме исполнил свои обязательства по заключенному инвестиционному договору, однако в связи с финансовыми трудностями, застройщик свои обязательства не исполнил, осуществил продажу объекта незавершенного строительства в пользу ООО СЗ «Аврора», которое завершило строительство объекта. Поскольку обязанность по передаче объекта незавершенного строительства ООО«СЗ «ПСК-Рунк» перед инвестором Ф.И.О.1 не исполнило, то обязанность по передаче объекта истцу возникла у покупателяООО СЗ «Аврора», однако ООО СЗ «Аврора» передать в собственность истца жилое помещение отказалось. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» и обществом с ограниченной ответственностью строительная компания «Энки» заключен муниципальный контракт № на приобретение жилого помещения в Анивском городском округе. В соответствии с актом приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ квартира истца передана в собственность администрации муниципального образования «Анивский городской округ», при этом квартира передана от застройщика – ООО СЗ «Аврора» в пользу ООО СК «Энки», а в последствии администрации муниципального образования. ООО СК «Энки» и ООО СЗ «Аврора» являются аффилированными лицами, совершили действия по заключению сделки с намеренными злоупотреблениями права и лишили истца возможности получить спорную квартиру в собственность. По изложенным основаниям просил суд признать инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «СЗ «ПСК-Рунк» и Ф.И.О.1 договором долевого участия, произвести замену застройщика в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «СЗ «ПСК-Рунк» на ООО СЗ «Аврора», возложить на ООО СЗ «Аврора» обязанность исполнить инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, путем предоставления иного жилого помещения, соответствующего характеристикам, указанным в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено ООО СК «Энки», администрация муниципального образования «Анивский городской округ». ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО СЗ «Аврора», подано встречное исковое заявление к Ф.И.О.1, ООО «СЗ «ПСК-Рунк» о признании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ№ недействительным, возложении обязанности возвратить полученные по договору денежные средства. В обосновании своих требований истец указал, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и ООО «СЗ «ПСК-Рунк» инвестиционный договор № имеет пороки, влекущие недействительность сделки, поскольку договор заключен в нарушение требований части 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», запрещающей привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию, сделка осуществлена в нарушение действующего законодательства. В связи с чем, просил признать недействительной инвестиционный договор № заключенный между Ф.И.О.1 и ООО «СЗ «ПСК-Рунк» ДД.ММ.ГГГГ, обязать ООО «СЗ «ПСК-Рунк» вернуть Ф.И.О.1 все полученное по сделке, а именно денежные средства в сумме 5 413 500 рублей. Решением суда исковые требования Ф.И.О.1, а также встречные исковые требования ООО СЗ «Аврора» оставлены без удовлетворения. В апелляционной жалобе представитель истца Калинин М.Ю. просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 отменить, требования удовлетворить полностью. Считает, что суд первой инстанции пришел к неверным выводам относительно воли сторон (истца и ООО «СЗ «ПСК-Рунк»), что между сторонам не сложились отношения, регулируемые положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку из норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации о порядке её применения основным критерием квалификации договора как договора долевого участия в строительстве является внесение денежных средств в строительство многоквартирного жилого дома. Материалами дела подтверждается, что между истцом и ООО «СЗ «ПСК-Рунк» возникли правоотношения по приобретению в будущем жилого помещения за счет истца, истец внес оплату в полном объеме, обратное суду не представлено, в связи с чем у суда отсутствовали основания считать недоказанным, что инвестиционный договор № не отвечает признакам договора долевого участия. В письменных возражений на апелляционную жалобу представитель ООО СЗ «Аврора» Дворников Д.Н. просит не рассматривать апелляционную жалобу истца в отсутствии представителя. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Ф.И.О.1, представители ответчика конкурсный управляющий ООО СЗ «ПСК-Рунк» Сумченко Б.В. и третьего лица администрации муниципального образования «Анивский городской округ», которые извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 и 2 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы процессуального и материального права. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отмененной части принять по делу новое решение в силу следующего. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.1 и ООО«ПСК-Рунк», в лице генерального директора Ф.И.О.3, заключен инвестиционный договор № на строительство многоквартирного жилого дома (том 1, л.д. 9-16). По условиям инвестиционного договора застройщик принимает на себя обязательство по оказанию услуг застройщика и выполнению функций технического заказчика на объекте, за оказанные услуги инвестор выплачивает застройщику вознаграждение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 2.1 договора). Застройщик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего договора, заданием застройщика и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации, согласованные сторонами и обеспеченные финансированием. Застройщик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый объект инвестору в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.2 договора). В соответствии с разделом 1 инвестиционного договора, под «Объектом» строительства являлся многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществлялось по адресу: <адрес>; под «Строительной площадкой» - земельный участок общей площадью на земельном участке площадью 7 099 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, назначение земельного участка - многоквартирная жилая застройка Ж-2, находящемся в аренде, предоставляемой администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» застройщику на период строительства объекта на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (пункт 1.1 договора). Стоимость работ, выполняемых застройщиком по договору, составляет 18 % от стоимости фактически выполняемых работ на объекте, что составляет 5 413 500 рублей (пункты 4.1, 4.2 договора). Пунктом 12.1 инвестиционного договора предусмотрено, что инвестор вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае: -застройщик лишен лицензии на право выполнения предусмотренных договором работ; - застройщик признан финансово несостоятельным; - застройщик систематически нарушает условия договора (подтверждается не менее чем двумя соответствующими двухсторонними актами).Застройщик вправе потребовать расторжения договора с инвестором в случае, если инвестор регулярно нарушает условия оплаты по настоящему договору (не менее двух фактов задержки платежей) (пункт 12.2 договора). В соответствии с пунктом 12.6 инвестиционного договора, по соглашению сторон настоящий договор подлежит расторжению, в случае заключения договора между сторонами о долевом участии. При этом, задолженность по настоящему договору может быть зачтена в счёт оплаты по договору о долевом участии, заключенному между инвестором и застройщиком. Настоящий договор считается расторгнутым с даты подписания сторонами соглашения о расторжении. Согласно разделу 15, приложением к договору являются: - Акт о передаче площадки под строительство (приложение №); - график подготовки исходно-разрешительной документации (приложение №); - протокол согласования сроков реализации договора (приложение №); - график финансирования работ (приложение №); - форма акта выполненного этапа работ (приложение №);- График разборки рабочей документации (приложение №); - Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства. В соответствии с актом бронирования квартиры (без даты), подписанному сторонами договора, застройщик забронировал для истца квартиру в строящемся жилом комплексе по адресу: <адрес> участок с кадастровым номером №, <адрес>, количество комнат 3, этаж 4, площадь квартиры (предварительная) 60,15 кв.м (том 1, л.д.17). Обязанность инвестора по оплате стоимости строительства по договору исполнена истцом Ф.И.О.1, что подтверждается представленными квитанциями к приходным кассовым ордерам: от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 1 000 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 1 000 000 рублей, от 27 августа (год не указан) № на сумму 670 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 093 500 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 1 400 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250 000 рублей, а всего: 5 413 500 рублей (том 1, л.д. 18-23). ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ПСК-Рунк»(продавец) и ООО СЗ «Аврора»(покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя три незавершенные строительством здания, а покупатель обязуется принять объекты и уплатить за него цену в размере и порядке, установленных договором. Покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право имущественной аренды на земельный участок с кадастровым номером № (пункт 2.2. договора). Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, покупателем ООО СЗ «Аврора» приняты три здания, не завершенные строительством в собственность, и земельный участок, принадлежащий продавцу на правах аренды.ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация права собственности на указанные объекты (том 1, л.д. 160-168). ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Аврора» получено разрешение на строительство № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 70-89). Проверяя доводы ООО СК «Аврора», заявленные во встречных исковых требованиях, руководствуясь положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для признания инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным. Поскольку в указанной части состоявшееся по делу судебное постановление сторонами не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Разрешая исковые требования Ф.И.О.1, дав анализ представленным по делу доказательствам, в том числе постановлению Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу №, вступившему в законную силу, руководствуясь статьями 8, 218, 421, 431Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,суд первой инстанции исходил из того, что условия инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, акт бронирования квартиры не содержат признаков, позволяющих расценить возникшие обстоятельства, как обязательства ООО «ПСК-Рунк» перед Ф.И.О.1по договору долевого участия в строительстве, при этом из буквального толкования условий договора следует, что целью сторон являлось строительство объекта, а не приобретение истцом квартиры в будущем, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для квалификации инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома- договором долевого строительства, отказав в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом не приняты во внимание существенные для дела обстоятельства, без анализа и оценки которых решение суда нельзя признать законным и обоснованным в силу следующего. Так, в силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Исходя из системного толкования части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и разъяснения, содержащегося в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, наименование заключенного между сторонами договора как инвестиционного само по себе не свидетельствует о том, что при заключении названной сделки действительная общая воля сторон была направлена на возникновение правоотношений по профессиональному инвестированию. В Письме Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого домаили иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. Как следует из содержания инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, ООО СЗ «ПСК-Рунк», именуя себя застройщиком, приняло на себя обязательство по осуществлению строительства и ввода Объекта в эксплуатацию в установленные договором сроки, а Ф.И.О.1 -оплатить стоимость Объекта застройщику. Актом бронирования определены индивидуальные признаки квартиры, обязательство по строительству которой принял на себя застройщик, а именно: <адрес>, участок с кадастровым номером №, <адрес>, количество комнат 3, этаж 4, площадь квартиры (предварительная) 60,15 кв.м. Таким образом, с учетом существа заключенного между Ф.И.О.1 и ООО СЗ «ПСК-Рунк» договора, судебная коллегия приходит к выводу, что заключая договор, стороны имели в виду именно участие в долевом строительстве, так как все существенные условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, сторонами согласованы, воля сторона направлена на привлечение денежных средств гражданина для строительства жилого помещения с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру, площадью 60,15 кв.м. При этом отсутствие даты в акте бронирования квартиры не влияет на вывод судебной коллегии о согласовании сторонами предмета договора участия в долевом строительстве, наделенного определенными признаками. Принимая во внимание, что Ф.И.О.1 представлены доказательства, бесспорно, подтверждающие факт полной оплаты стоимость объекта недвижимости в сумме 5 413 500 рублей, как то предусмотрено пунктом 4.1 договора, что также подтверждено пояснениями генерального директора ООО СК «ПСК-Рунк» Ф.И.О.3 при этом обстоятельства того, что вносимые дольщиком поэтапно денежные средства не нашли отражение в бухгалтерской отчетности застройщика, по мнению судебной коллегии, правого значения не имеют, поскольку ответственность за нарушение правил ведения бухгалтерской документации юридическим лицом, не может быть возложена на гражданина, добросовестно исполнившего условия договора. Поскольку толкование условий заключенного между сторонами договора, позволило судебной коллегии прийти к выводу о том, что сторонами в действительности при заключении договора имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, который направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства с последующим приобретением им права собственности на жилое помещение площадью 60,15 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 подлежит отмене с принятием нового решения о признании инвестиционного договора на строительство многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Ф.И.О.1 и ООО СЗ «ПСК-Рунк», -договором участия в долевом строительстве жилого помещения. Кроме этого, как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Аврора» по договору купли-продажи приобрело три объекта незавершенного строительства у ООО СЗ «ПСК-Рунк», следовательно, к покупателю одновременно с передачей права собственности на объекты перешло право имущественной аренды на земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены приобретенные объекты недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона. Частью 8 указанной статьи предусмотрено, что право залога сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона. Следовательно, приобретение ООО СЗ «Аврора»трех объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена квартира истца, не освобождает данное общество от исполнения обязанностей по договору, заключенному между Ф.И.О.1 и ООО СЗ «ПСК-Рунк», что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства. Как следует из материалов дела, трехкомнатная <адрес>, площадью 60,6 кв.м, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого <адрес> на основании муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ № приобретена администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» и акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ передана новому собственнику. В последующем по договору социального найма от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира предоставлена Ф.И.О.2 (том 1, л.д 191-202; том 2, л.д. 3-6). Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований Ф.И.О.1 о признании недействительным акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Строительная компания «ЭНКИ» и администрацией муниципального образования «Анивский городской округ». С учетом заявленных исковых требований о предоставлении иного жилого помещения, судебная коллегия полагает необходимым произвести замену стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №с ООО СЗ «ПСК-Рунк» на ООО СЗ «Аврора», с возложением на последнего обязанность предоставить Ф.И.О.1 иное жилое помещение, соответствующее характеристикам, предусмотренным заключенным договором, а именно: в границах населенного пункта <адрес>, состоящее не менее чем из трех комнат, общей площадью не менее чем 60,15 кв.м, благоустроенное относительно условий села Троицкое, Анивского района, в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу апелляционного определения. Руководствуясь положениями статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указанный срок судебная коллегия полагает достаточным, что выполнения ответчиком обязанности по восстановлению нарушенных прав истца. На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 15 ноября 2024 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Ф.И.О.1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» о признании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ № договором долевого участия в строительстве, замене стороны застройщика в договоре, возложении обязанности исполнить инвестиционный договор путём предоставления иного жилого помещения. В указанной части по делу принять новое решение, которым исковые требования Ф.И.О.1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» о признании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ № договором долевого участия в строительстве, замене стороны застройщика в договоре, возложении обязанности исполнить инвестиционный договор путём предоставления иного жилого помещения, удовлетворить частично. Признать инвестиционный договор на строительство многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Ф.И.О.1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» договором участия в долевом строительстве. Произвести замену стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» и Ф.И.О.1 с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПСК-Рунк» на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора». Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» обязанность предоставить Ф.И.О.1 жилое помещение в границах населенного пункта <адрес>, состоящее не менее чем из трех комнат, общей площадью не менее чем 60,15 кв.м, благоустроенное относительно условий села Троицкое, Анивского района, в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу апелляционного определения. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. В остальной части решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 15 ноября 2024 года оставить без изменения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции в трехмесячный срок со дня изготовления мотивированного апелляционного определения. Мотивированное апелляционное определение составлено 16 июля 2025 года. Председательствующий                        А.Г. Загорьян Судьи:                                   О.В. Вишняков                                                                                  А.В. Марьенкова

Основная информация

УИД дела: 65RS0001-01-2023-003729-53

Результат рассмотрения: решение (осн. требов.) отменено в части с вынесением нового решения

Дата рассмотрения: 08.07.2025

Судья: Загорьян Альбина Георгиевна

Категория дела: Споры, связанные с жилищными отношениями → Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Администрация МО "Анивский городской округ"

ИНН: 6510003232

ОГРН: 1036500602093

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Дворников Дмитрий Николаевич

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Калинин Михаил Юрьевич

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Лещенко Вадим Александрович

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: ООО СК "Энки"

ИНН: 6501265697

ОГРН: 1146501004880

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: ООО Специализированный застройщик "Аврора"

ИНН: 7840011219

ОГРН: 1047839001980

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк"

ИНН: 6501190890

ОГРН: 1086501000178

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Пак Мен Гю

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Сумченко Борис Владимирович

Движение дела

02.06.2025 15:54

Передача дела судье

17.06.2025 15:20

Судебное заседание

Место: 218

Результат: Отложено

08.07.2025 15:20

Судебное заседание

Место: 218

Результат: Вынесено решение

16.07.2025 08:42

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

17.07.2025 08:43

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

18.07.2025 08:43

Дело № 33-1714/2025

Гражданские дела - апелляция

Суть дела

Основная информация

Участники дела

Движение дела

Передача дела судье

Судебное заседание

Судебное заседание

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

Передано в экспедицию