Дело № 2-777/2025 ~ М-605/2025
Холмский городской суд Сахалинской области
Гражданские дела - первая инстанция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Дело № 2-777/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 65RS0017-01-2025-000904-49</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">РЕШЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">Именем Российской Федерации</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">27 августа 2025 года г. Холмск Сахалинской области</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Холмский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Петрова А.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при помощнике судьи Скрябиной Н.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">с участием истца Казуева Н.С., его представителя Кульбако Ю.Ю.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">третьего лица Земляковой Н.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <span class="FIO2">Казуева Н. С.</span> к <span class="FIO1">Скрепнюк Е. В.</span> о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в квартире и признании права собственности на долю в квартире,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛ:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> <span class="FIO2">Казуев Н.С.</span> обратился в суд с исковым заявлением к <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> о признании добросовестным приобретателем права собственности на долю в квартире и признании права собственности на долю в квартире. В обоснование заявленных требований указано, что истец в <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> заключил с <span class="FIO6">Земляковой Н.В.</span>, <span class="FIO7">Скрепнюк А.В.</span>, <span class="FIO8">Скрепнюк Л.В.</span> договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>. 19.09.2024 межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому району управления Росреестра по Сахалинской области государственная регистрация права приостановлена, поскольку имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий с данным объектом из-за задолженности <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> перед ОСП по Невельскому району УФССП по Сахалинской области.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> 17.04.2025 между истцом и третьими лицами <span class="FIO6">Земляковой Н.В.</span>, <span class="FIO7">Скрепнюк А.В.</span>, <span class="FIO8">Скрепнюк Л.В.</span> заключен договор купли-продажи по ? доли в квартире расположенной по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Истец указывает, что при подписании договора купли-продажи 12.09.2024 и передачи денежных средств действовал добросовестно и осмотрительно, отсутствовали какие-либо сведения о запрете на совершение регистрационных действий с данным объектом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> На основании изложенного истец просит суд признать его добросовестным приобретателем ? доли в квартире, расположенной по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, общей площадью 44,8 кв.м., и признать за ним право собственности на ? доли в указанной квартире.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> В судебном заседании истец <span class="FIO2">Казуев Н.С.</span> и его представитель Кульбако Ю.Ю. настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно пояснили, что при проведении сделки воспользовались услугами риелтора, который пообещал безопасность сделки купли-продажи квартиры. Истцу и представителю от ответчика было известно, что у нее имеется задолженность по коммунальным платежам, которую ответчик обязалась погасить с оплаченных денежных средств от продажи квартиры. О наличии иных обременений на квартиру истцу не было известно. В последующем планировали признать сделку недействительной, однако ответчик уже потратила денежные средства, полученные от продажи квартиры.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Третье лицо Землякова Н.В. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просит их удовлетворить. Пояснила, что им как продавцам не было известно о наличии запрета на регистрационные действия на долю <span class="FIO4">Склепнюк Е.В.</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Ответчик <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span>, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания не явились.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Выслушав истца и его представителя, третьего лица Землякову Н.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Статьей 223 ГК РФ регламентировано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом установлено, что ? доли в квартире по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> принадлежит на праве собственности <span class="FIO2">Казуева Н.С.</span>, право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 28.04.2025, ? доли в квартире принадлежит ответчику <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span>, право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН 28.05.2008.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">12.09.2024 между <span class="FIO6">Земляковой Н.В.</span>, <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span>, <span class="FIO8">Скрепнюк Л.В.</span> в лице <span class="FIO7">Скрепнюк А.В.</span> (продавцы) и <span class="FIO2">Казуевым Н.С.</span> (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект недвижимости - квартиру, по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, общей площадью 44,8 кв.м. Цена квартиры, согласно п. 3 договора, составляет 2 600 000 рублей. И оплачена покупателем продавцам в равных долях в день подписания договра 12.09.2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно расписке от 12.09.2024, продавцы получили от покупателя денежные средства в сумме 2 600 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от 12.09.2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">12.09.2024 <span class="FIO2">Казуев Н.С.</span> обратился в межмуниципальный отдел по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">19.09.2024 межмуниципальным отделом по Холмскому и Невельскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области в адрес истца направлено уведомление № <span class="Nomer2">№</span> о приостановлении государственной регистрации прав в отношении квартиры с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в связи с наличием в ЕГРН запретов на совершение регистрационных действий с объектом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2025, в ЕГРН внесены записи о запрете совершения регистрационных действий в отношении ? доли <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> в квартире по адресу: <span class="Address2"><адрес></span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- 16.01.2019 на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 11.01.2019 по исполнительному производству <span class="Nomer2">№</span>-ИП.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">- 13.01.2022 на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 11.01.2022 по исполнительному производству <span class="Nomer2">№</span>-ИП.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно сведениям ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области в отношении <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> на исполнении находится исполнительное производство <span class="Nomer2">№</span>-ИП, возбужденное 20.06.2016 на основании судебного приказа мирового судьи судебного участка <span class="Nomer2">№</span> <span class="Address2"><адрес></span> <span class="Nomer2">№</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> о взыскании алимсентов на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ? всех видов дохода и заработка ежемесячно до его совершеннолетия, в пользу ГКУЗ «Дом ребенка».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Невельскому району УФССП России по Сахалинской области от 11.01.2019 и 11.01.2022 наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении ? доли квартиры <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, в связи с наличием задолженности по алиментам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно постановления о расчете задолженности от 30.07.2025, задолженность <span class="FIO1">Скрепнюк Е.В.</span> по алиментам на 30.07.2025 составляет 1 275 400,15 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если: в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из обстоятельств по делу, на момент обращения <span class="FIO2">Казуева Н.С.</span> в регистрирующий орган и в настоящее время, у регистрирующего органа отсутствовали сведения о снятии ограничительных мер, предоставленные в установленном порядке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По смыслу пункта 37 части 1, части 6 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав в отношении имущества, на которое наложен арест, приостанавливается до снятия ареста или запрета.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из приведенных норм в их совокупности следует, что внесение в ЕГРП сведений о запрете совершать действия по регистрации спорного имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом приведенных положений закона, переход права собственности от покупателя к продавцу не может быть осуществлен до снятия ограничений по распоряжению спорным имуществом с продавца, поскольку приведет к нарушению прав третьих лиц, в отношении которых были установлены указанные ограничения в установленном законом порядке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Суд полагает, что добросовестность приобретателя имущества <span class="FIO2">Казуева Н.С.</span> опровергается материалами дела, так как на момент совершения сделки купли-продажи от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> уже существовал зарегистрированный в установленном законом порядке запрет на распорядительные действия со спорной квартирой, о чем истец при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от покупателя по характеру обязательства и условиям оборота, имел возможность проверить сведения о регистрации запрета, однако, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки, то есть в полном объеме не проверил достоверность информации, содержащейся в договоре купли-продажи, о том, что квартира в споре и под арестом не состоит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Возможность проверить сведения об ограничениях в отношении приобретаемой квартиры, содержащиеся в ЕГРН, у <span class="FIO2">Казуева Н.С.</span> на момент передачи денежных средств имелась, при этом, истец не проявил должную осмотрительность, а потому не может быть признан добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества, проявившим достаточную разумность и осмотрительность при его покупке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Учитывая вышеизложенное оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">РЕШИЛ:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В удовлетворении исковых требований <span class="FIO2">Казуева Н. С.</span> к <span class="FIO1">Скрепнюк Е. В.</span> - отказать.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда с подачей жалобы через Холмский городской суд.</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Судья А.А. Петров</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Решение в окончательной форме изготовлено <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>.</p></span>