Дело № 33-6635/2025

Суть дела

<title></title> <meta content="text/html; charset=windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <meta name="Generator" content="Microsoft Word 11 (filtered)"> <div class="Section1"> <table class="MsoNormalTable" cellspacing="0" cellpadding="0" border="0"> <tbody> <tr> <td valign="top" width="253"></td> <td valign="top" width="397"> УИД 66RS0014-01-2024-001956-18 дело № 33-6635/2025 (2-62/2025)</td> </tr> </tbody> </table> Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20 июня 2025 г. АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Екатеринбург 04 июня 2025 г. Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Мехонцевой Е.М., судей Зайцевой В.А., Доевой З.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой Ю.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусаревой Екатерины Николаевны к акционерному обществу «РЖДстрой» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости объекта недвижимости, убытков, признании недействительной записи о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционной жалобе истца Гусаревой Екатерины Николаевны на решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 10.02.2025. Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения представителя истца Пичугина С.И., представителя ответчика Гарусовой Ю.С., судебная коллегия установила: Гусарева Е.Н. обратилась в суд с иском к АО «РЖДстрой», в котором просила признать недействительной (ничтожной) сделку – договор № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022, применить последствия недействительности сделки и взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу Гусаревой Е.Н. стоимость объекта в размере 1 100 000 руб., затраты по обеспечению сохранности объекта за период с декабря 2022 г. по февраль 2024 г. включительно в размере 292769 руб. 71 коп., затраты, связанные с иными расходами истца по уплате обязательных платежей (налогов), определенных в соответствии с действующим законодательством за 2022 г. в размере 45 909 руб., затраты по оплате государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект в размере 2 000 руб., расходы по налогу на имущество физических лиц в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№> площадью 7 892,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, за период 2023 г. – 2024 г., признать недействительным зарегистрированное за Гусаревой Е.Н. в ЕГРН право собственности на указанный объект незавершенного строительства, взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу Гусаревой Е.Н. уплаченную при подаче иска государственную пошлину. В обоснование исковых требований указано, что 09.11.2022 между Гусаревой Е.Н. (покупатель) и АО «РЖДстрой» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 10-22/10-109, по условиям которого истец приобрела у ответчика по результатам торгов в форме продажи имущества АО «РЖДстрой» без объявления цены в электронной форме № 940Э (лот № 1) согласно протоколу заседания Комиссии АО «РЖДстрой» от 27.10.2022 № 940Э/2, в соответствии с пунктом 3.1 решения Совета директоров АО «РЖДстрой» от 11.04.2022 (протокол № 400; решение по 3-му вопросу повестки дня), объект незавершенного строительства (проектируемое назначение – многоквартирный дом), кадастровый <№>, площадь – 7 892,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 53%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>, общей площадью 4 140 кв.м по адресу: <адрес>. Указанный объект передан истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества от 16.11.2022. Право собственности на объект за истцом зарегистрировано 25.11.2022, номер записи государственной регистрации <№>. Истец полагает, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 по делу № А70-25452/2021 спорный объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой по мотивам не соответствия проектной документации, прошедшей государственную экспертизу и представления угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем подлежащим сносу АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу. 28.02.2023 постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда указанное решение Арбитражного суда Тюменской области оставлено без изменения (Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2023). Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2023 указанные выше судебные акты оставлены без изменения. Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2023 по делу № А70-25452/2021 отказано в удовлетворении заявления АО «РЖДстрой» о его замене на правопреемника Гусареву Е.Н. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 указанное определение оставлено без изменения. При этом в постановлении указано, что государственная регистрация перехода права собственности на покупателя проведена в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2022, о которых истец не знала, а ответчик скрыл от неё данную информацию. В силу действующего законодательства возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект как объект недвижимости, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Таким образом, договор № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 в отношении объекта, признанного самовольной постройкой, является ничтожной сделкой. При исполнении своих обязательств по указанному договору истцом в пользу ответчика была уплачена стоимость приобретенного объекта в размере 1 100 000 руб., а также понесены расходы на содержание объекта в виде затрат по обеспечению сохранности объекта за период с декабря 2022 г. по февраль 2024 г. включительно (договор оказания услуг охраны объекта № ОП-050-12-2022 от 08.12.2022, заключенный между Гусаревой Е.Н. и ООО «Негосударственное частное охранное предприятие АНАКОНДА» на сумму 292 769 руб. 71 коп.; затрат, связанных с иными расходами истца по уплате обязательных платежей (налогов), определенных в соответствии с действующим законодательством за 2022 г. в размере 45 909 руб.; затрат по оплате государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект в размере 2000 руб. Кроме того, поскольку за истцом до настоящего времени зарегистрировано право собственности на спорный объект, то ей необходимо будет оплатить в будущем налог на имущество за самовольную постройку за период 2023 г. и 2024 г. Также указано, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 по делу № А70-25452/2021 право собственности истца на объект самовольного строительства должно быть прекращено, а соответствующие записи в ЕГРН исключены. В судебное заседание истец Гусарева Е.Н. не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, на иске настаивала. В дополнениях указала, что в досудебном порядке компенсировать убытки, причиненные в результате совершенной сделки, ответчик отказался; имущество истец покупала с торгов, уплатив задаток в размере 100000 руб., а о наличии судебного спора узнала только при подписании договора; отказаться от подписания договора не могла, так как в этом случае потеряла бы задаток; целью приобретения спорного объекта была его реконструкция и ввод в эксплуатацию; при государственной регистрации перехода прав на объект ответчик скрыл существенную информацию о запрете регистрационных действий в отношении здания, установленного определением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, что свидетельствует о недобросовестности АО «РЖДстрой». Представитель АО «РЖДстрой» Гарусова Ю.С. в судебном заседании иск не признала, в обоснование возражений на иск указала, что между Гусаревой Е.Н. и АО «РЖДстрой» 09.11.2022 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение – многоквартирный дом), кадастровый <№>, площадь 7 892,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 53%, расположенный по адресу: <адрес>. Объект в эксплуатацию не введен, срок действия ранее выданного продавцу разрешения на строительство объекта №72-304-819-2017 от 18.10.2017 истек 18.04.2021. По результатам инженерно-технического обследования несущих конструкций объекта (недостроенного жилого дома), проведенного в 2016 г. ООО «Западно-Сибирский проектный институт», строительство произведено с нарушениями (выявлены нарушения региональных нормативов градостроительного проектирования (недостаточность площади земельного участка для размещения элементов благоустройства и инфраструктуры) (пункт1.1 договора). Согласно пункту 1.3 договора, подписанием настоящего договора покупатель подтверждает, что в полном объеме проинформирован и ознакомлен с материалами судебного дела (спора), рассматриваемого Арбитражным судом Тюменской области в отношении объекта: дело № А70-25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации г. Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (объекта), в том числе, с заключением комиссии экспертов (судебной экспертизы) № А-090/2022 от 23.05.2022 ООО «АРБИТР Центр Независимых Экспертиз» по делу № А70-25452/2021, с решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-25452/2021 от 01.11.2022 (не вступило в законную силу на дату заключения договора). При этом в договоре указано, что у покупателя отсутствуют какие-либо претензии к продавцу или приобретаемому объекту в связи с указанными исковыми требованиями, судебными разбирательствами, принятыми по делу № А70-25452/2021 решениями. Покупатель, подписавший акт приема-передачи, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию объекта. Покупатель не вправе предъявлять претензии в отношении недостатков состояния объекта, если он принял его по акту приема-передачи без замечаний (пункт 5.5 договора). Акт приема-передачи недвижимого имущества был подписан без замечаний 16.11.2022. Право собственности на объект за истцом зарегистрировано 25.11.2022, номер записи <№>. Также указано, что Гусарева Е.Н. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 07.11.2022, несет соответствующие риски; что на момент рассмотрения настоящего дела спорный объект прекратил свое существование, здание снесено, что исключает применение в сложившихся правоотношениях правил реституции. Представитель третьего лица Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в отзыве на иск указал, что Департамент являлся инициатором судебных разбирательств в Арбитражном суде Тюменской области по исковым требованиям к АО «РЖДстрой» о признании объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>, самовольной постройкой и возложении на АО «РЖДстрой» обязанности в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить снос самовольной постройки, расположенной в границах указанного земельного участка. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 по делу № А70-25452/2021 требования Департамента были удовлетворены. Указано, что действиям ответчика по продаже объекта другому лицу была дана оценка на стадии апелляционного обжалования, в ходе которого в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле (вступлении в дело) третьего лица Гусаревой Е.Н. судом было отказано и при этом отмечено, что решение суда принято 09.11.2022, резолютивная часть объявлена в судебном заседании 01.11.2022, собственником и фактическим владельцем спорного объекта являлось АО «РЖДстрой», регистрация перехода права произведена после вынесения решения судом первой инстанции от 09.11.2022 (после объявления его резолютивной части 01.11.2022), а также после принятия судом определения от 22.11.2022 об обеспечительных мерах в виде запрета регистрации перехода права. По состоянию на 07.09.2023 ОСП по ВЗЮЛ по г. Тюмени и Тюменскому району возбуждено исполнительное производство № 113348/23/72032-ИП. В связи с неисполнением АО «РЖДстрой» требований о сносе самовольной постройки Департаментом на основании утвержденного на территории г. Тюмени постановлением Администрации г. Тюмени от 29.03.2021 № 56-пк Регламента заключения договоров по осуществлению сноса самовольных построек на безвозмездной основе, заключен договор № 1 от 14.02.2024 о сносе самовольной постройки, в рамках которого осуществлен снос нежилого здания с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>. Работы по договору на данный момент не приняты, осуществляется зачистка земельного участка от остатков строительного мусора. Решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 10.02.2025 исковые требования Гусаревой Е.Н. удовлетворены частично. Суд постановил: признать недействительной и исключить из ЕГРН запись о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, площадью 7 892,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> от АО «РЖДстрой» к Гусаревой Е.Н., внесенную 25.11.2022 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 10-22/10-109 от 09.11.2022, восстановив в ЕГРН запись о регистрации права собственности АО «РЖДстрой» на указанное недвижимое имущество; в остальной части иска Гусаревой Е.Н. отказать; взыскать с АО «РЖДстрой» в пользу Гусаревой Е.Н. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. Не согласившись с принятым решением, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части, в которой в удовлетворении исковых требований отказано, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельства дела. В качестве доводов жалобы указано на то, что судом не дана оценка обстоятельствам заключения договора, что судом необоснованно не применены последствия признания ничтожной сделки недействительной. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводах жалобы настаивал. Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражала. Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились. Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.11.2022 между Гусаревой Е.Н. (покупатель) и АО «РЖДстрой» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 10-22/10-109, по условиям которого Гусарева Е.Н. приобрела у АО «РЖДстрой» объект незавершенного строительства (проектируемое назначение – многоквартирный дом), кадастровый <№>, площадь 7 892,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 53%, расположенный по адресу: <адрес>, будучи осведомленной о том, что решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022 (мотивированное решение изготовлено 09.11.2022) по делу № А70-25452/2021 объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой по мотивам не соответствия проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, и представления угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, подлежащим сносу АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу. Согласно пункту 1.3 договора, подписанием настоящего договора покупатель подтверждает, что в полном объеме проинформирован и ознакомлен с материалами судебного дела (спора), рассматриваемого Арбитражным судом Тюменской области в отношении объекта: дело № А70-25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации г. Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (объекта), в том числе, с заключением комиссии экспертов (судебной экспертизы) № А-090/2022 от 23.05.2022 ООО «АРБИТР Центр Независимых Экспертиз» по делу № А70-25452/2021, с решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-25452/2021 от 01.11.2022 (не вступило в законную силу на дату заключения договора). При этом в договоре указано, что у покупателя отсутствуют какие-либо претензии к продавцу или приобретаемому объекту в связи с указанными исковыми требованиями, судебными разбирательствами, принятыми по делу № А70-25452/2021 решениями. Пунктом 1.4 договора закреплено, что в случае принятия судом по делу № А70- 25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации г. Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки (объекта) решения о приведении объекта в соответствие с требованиями действующего законодательства, то соответствующие мероприятия и работы проводятся силами и за счет покупателя без каких-либо компенсаций и возмещений со стороны продавца. Согласно пункту 3.1 договора цена договора (цена объекта) установлена сторонами в размере 1 100 000 руб., в том числе НДС 20 % - 183 333 руб. 33 коп. В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 16.11.2022 объект незавершенного строительства передан Гусаревой Е.Н., переход права собственности зарегистрирован 25.11.2022, что следует из выписки из ЕГРН. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 (резолютивная часть оглашена 01.11.2022) по делу № А70-25452/2021 спорный объект незавершенного строительства признан самовольной постройкой по мотивам не соответствия проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, и представления угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем подлежащим сносу АО «РЖДстрой» в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу. Судом также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером <№> с адресным описанием: <адрес> площадью 4 140 кв.м, с разрешенным использованием – для строительства жилого дома по ГП235 передан Департаментом имущественных отношений АО «РЖДстрой» по договору аренды от 08.09.2006 № 23-26/14, сроком по 24.10.2017. АО «РЖДстрой» уведомлено 20.01.2022 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.09.2006 № 23-26/14 земельного участка с кадастровым номером <№> в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с даты уведомления, указанный договор аренды земельного участка прекратит свое действие. Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие, суд пришел к выводу, что ответчик не обладает правами на земельный участок, на котором находится спорный объект. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023 указанное решение Арбитражного суда Тюменской области оставлено без изменения (Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2023). Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2023 указанные выше судебные акты оставлены без изменения. Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2023, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024, по делу № А70-25452/2021 отказано в удовлетворении заявления АО «РЖДстрой» о его замене на правопреемника Гусареву Е.Н. Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что решение суда о сносе самовольной постройки принято 09.11.2022, резолютивная часть объявлена в судебном заседании 01.11.2022, собственником и фактическим владельцем спорного объекта являлось АО «РЖДстрой», регистрация перехода права в пользу Гусаревой Е.Н. произведена после вынесения решения судом первой инстанции от 09.11.2022 (после объявления его резолютивной части 01.11.2022), а также после принятия судом определения от 22.11.2022 об обеспечительных мерах в виде запрета регистрации перехода права. Таким образом, спорная сделка по продаже объекта незавершенного строительства совершена после проведения судебной экспертизы, из которой усматриваются существенные нарушения при строительстве ответчиком объекта как в части отклонений от параметров проектной документации, так и создания непосредственной угрозы жизни и здоровья граждан. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Учитывая, что по правилам пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, заключенный в отношении такой постройки договор является недействительной (ничтожной) сделкой. В соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения. Принимая во внимание, что действия АО «РЖДстрой» и Гусаревой Е.Н. по заключению сделки купли-продажи спорного объекта признаны Арбитражным судом недобросовестными, а сделка ничтожной, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Гусаревой Е.Н. о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительным заявлены излишне. Вместе с тем, учитывая, что право собственности на спорный объект на основании указанной сделки не могло перейти к Гусаревой Е.Н., а после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022 по делу № А70-25452/2021 право собственности на объект самовольного строительства должно быть прекращено, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительной записи в ЕГРН о регистрации права собственности ( / / )2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, произведенной 25.11.2022 на основании договора купли-продажи № 10-22/10-109 от 09.11.2022, заключенного с АО «РЖДстрой», и исключения данной записи из ЕГРН. Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается. В части удовлетворения исковых требований Гусаревой Е.Н. решение суда не обжалуется. Установив недобросовестное поведение обеих сторон при совершении сделки, суд первой инстанции пришел к выводу, что данное обстоятельство исключает возможность защиты прав стороны данной сделки Гусаревой Е.Н. при рассмотрении настоящего дела, при этом двусторонняя реституция при применении последствий недействительности оспариваемой сделки также невозможна, поскольку здание с кадастровым номером <№>, признанное самовольной постройкой, в настоящее время снесено (Департамент земельных отношений и градостроительства г. Тюмени представил соответствующие сведения на л.д. 141-149), а прекращение существования спорного объекта исключает его возврат продавцу, а также возможность взыскания с АО «РЖДстрой» денежной суммы в размере 1100000 руб., уплаченной Гусаревой Е.Н. по ничтожной сделке. Отказывая Гусаревой Е.Н. в возврате уплаченных по недействительной сделке денежных средств, суд первой инстанции не учел следующее. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, рассматриваются по правилам статей 460 – 462 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае не подлежит применению. В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товару обремененный правами третьих лиц. В силу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Пункт 2 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи в виде возмещения ему продавцом понесенных убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Установленные решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.11.2022 обстоятельства возведения ответчиком АО «РЖДстрой» объекта незавершенного строительства, который признан самовольной постройкой с возложением на ответчика обязанности по его сносу, по сути, свидетельствуют о передаче истцу по сделке товара, не свободного от прав третьих лиц. При этом последствия лишения покупателя товара по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, аналогичны изъятию имущества, предусмотренного пунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случаях, предусмотренных законом или вытекающих из существа обязательства, на сторону может быть возложена обязанность отвечать за наступление или не наступление определенных обстоятельств, в том числе не зависящих от ее поведения, например, в случае недостоверности заверения об обстоятельствах при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации) или при изъятии товара у покупателя третьими лицами (пункт 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации). Положения приведенных норм в отношениях, вытекающих из договора купли-продажи, устанавливают баланс прав и обязанностей покупателя и продавца, в том числе добросовестного, в случае эвикции имущества, являвшегося предметом договора, по различным основаниям. Обстоятельствами, имеющими существенное значение для применения положений статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, является факт изъятия товара у покупателя, а также неосведомленность покупателя при приобретении имущества о наличии оснований для изъятия товара. При этом наличие либо отсутствие вины в действиях продавца для возложения на него обязанности возместить убытки правового значения не имеет. В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этом, в случаях, предусмотренных статьями 461, 462 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец может быть освобожден от ответственности, если докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара третьими лицами (пункт 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации); либо если докажет, что, участвуя в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (статья 462 Гражданского кодекса Российской Федерации). Способы защиты гражданских прав, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенные или оспоренных прав, определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии с названной нормой, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков. Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из материалов дела следует, что ответчик АО «РЖДстрой» передал Гусаревой Е.Н. по ничтожной сделке результат правонарушения – объект самовольного строительства, созданный в нарушение требований законодательства. Являясь результатом правонарушения, объект самовольного строительства не выступает объектом гражданского оборота, в связи с чем, истец как покупатель, уплатив согласованную договором цену, не только не получила встречного предоставления, но и не может получить такое предоставление в связи с отсутствием объекта оборота, указанного в договоре. В такой ситуации уплаченные истцом ответчику денежные средства являются для истца утраченным по вине ответчика имуществом. Доводы ответчика об осведомленности истца относительно того, что приобретаемый по сделке объект незавершенного строительства решением Арбитражного суда признан самовольной постройкой и на ответчика возложена обязанность по его сносу, что в силу положений статей 461, 462 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает продавца от ответственности (в том числе по возврату денежных средств, уплаченных по ничтожной сделке), судебная коллегия отклоняет. Так, Постановлением Восьмого Арбитражного Апелляционного Суда от 27.04.2024 (л.д. 47-48) установлено, что договор № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 не порождает каких-либо прав на самовольную постройку и не позволяет сделать выводы о Гусаревой Е.Н. как о добросовестном покупателе. Со своей стороны действия АО «РЖДстрой» по продаже спорного объекта направлены на уход от ответственности в виде затрат по сносу самовольной постройки, возведенной с существенными недостатками, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан, что является нарушением пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, регистрация права произведена в период действия обеспечительных мер, принятых определением от 22.11.2022 Арбитражным судом Тюменской области по данному делу, что также свидетельствует о недобросовестности Гусаревой Е.Н. и АО «РЖДстрой». Таким образом, нарушение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны продавца АО «РЖДстрой» заключается как таковом отчуждении объекта, признанного самовольной постройкой. Недобросовестность покупателя Гусаревой Е.Н. обусловлена приобретением объекта незавершенного строительства, признанного самовольной постройкой, о чем последняя была осведомлена при заключении договора 09.11.2022 (учитывая, что любые сделки в отношении самовольной постройки являются ничтожными, добросовестность приобретателя такой постройки в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключена). Согласно пункту 1.3 договора № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022, продавец обязуется обжаловать решение суда первой инстанции (Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2022) путем подачи жалобы в суд апелляционной инстанции. Согласно пункту 1.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае принятия судом по делу № А70-25452/2021 по исковому заявлению Департамента земельных отношений Администрации г. Тюмени к АО «РЖДстрой» о сносе самовольной постройки решения о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями действующего законодательства, то соответствующие мероприятия и работы проводятся силами и за счет покупателя без каких-либо компенсаций и возмещений со стороны продавца. Предусмотренное в настоящем пункте условие является существенным для заключения и исполнения сторонами договора. Цена договора (цена объекта) установлена сторонами в размере 1100000 руб. (пункт 3.1 договора). Цена объекта определена сторонами с учетом всех недостатков и особенностей объекта, оговоренных в настоящем договоре и / или других документах / уведомлениях, с которыми покупатель ознакомлен до подписания договора, а также с учетом условий, предусмотренных пунктом 1.4 договора, с учетом необходимости проведения в отношении объекта работ по приведению его в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к постройке, предусмотренным законом (пункт 3.2 договора). Таким образом, ответчик АО «РЖДстрой», передавая объект незавершенного строительства Гусаревой Е.Н. по договору купли-продажи от 09.11.2022, не скрывал, что спорный объект в судебном порядке признан самовольной постройкой, вместе с тем, заключенный сторонами договор предусматривал существенное условие, предполагающее обязанность продавца обжаловать решение суда о признании спорной постройки самовольной и ее сносе, а также возможность сохранения объекта незавершенного строительства с приведением его в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к постройке, предусмотренным законом, что зависело только от АО «РЖДстрой», учитывая также, что в замене АО «РЖДстрой» на правопреемника Гусареву Е.Н. было отказано. Принимая во внимание изложенное, конкретные обстоятельства спора, недобросовестное поведение АО «РЖДстрой» (по продаже спорного объекта, возведенного с существенными недостатками, представляющими угрозу жизни и здоровью граждан, в целях ухода от ответственности по сносу самовольной постройки; по включению в целях заключения договора условий о возможном сохранении спорного объекта, при том, что при рассмотрении дела о признании постройки самовольной и ее сносе Арбитражным судом Тюменской области судом предлагалось АО «РЖДстрой» представить доказательства возможности приведения объекта незавершенного строительства в соответствие со строительными и градостроительными нормами и правилами, но такие доказательства ни суду первой инстанции, ни при рассмотрении дела вышестоящими инстанциями представлены не были), судебная коллегия приходит к выводу о наличии со стороны продавца АО «РЖДстрой» противоправных действий, которые привели к возникновению у истца убытков в виде затрат на приобретение объекта в размере 1100 000 руб. При таких обстоятельствах, требование Гусаревой Е.Н. о взыскании с АО «РЖДстрой» уплаченных по договору № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 денежных средств в сумме 1100000 руб. подлежит удовлетворению. В данной части постановленное решение подлежит отмене с вынесением нового решения. В удовлетворении требований Гусаревой Е.Н. о взыскании убытков в виде затрат на охрану объекта, по оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности, по уплате налоговых платежей, суд первой инстанции отказал обоснованно, поскольку регистрация перехода права собственности признана Арбитражным судом недобросовестным поведением как продавца, так и покупателя Гусаревой Е.Н. (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), вопрос охраны самовольной постройки не зависел от поведения ответчика, сделка с охранной организацией совершена истцом по собственному усмотрению, при осведомленности истца о самовольном характере постройки и принятом решении о ее сносе (отсутствует совокупность условий в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации), а аннулирование из ЕГРН сведений об истце как о собственнике объекта недвижимости исключает начисление налоговых платежей (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Доводы апелляционной жалобы в данной части, по сути, повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, выражает лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержит каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения в данной части, в связи с чем признаются коллегией несостоятельными. В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (часть 1). Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (часть 2). Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения); требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации); требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (часть 1 статьи 111 указанного кодекса). Учитывая, что решение суда в части взыскания уплаченной по договору стоимости объекта незавершенного строительства отменено, требования истца в данной части удовлетворены, оспариваемое решение в части размера взысканных с ответчика в пользу Гусаревой Е.Н. расходов по оплате государственной пошлины подлежит изменению с увеличением расходов по оплате государственной пошлины до 22452 руб. 24 коп. (статья 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Поскольку требования иска носили имущественный характер, как подлежащие оценке, так и не подлежащие оценке, апелляционная жалоба истца удовлетворена в части, а правила о пропорциональном распределении расходов в данном случае не применяются, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб. Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 10.02.2025 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Гусаревой Екатерины Николаевны к акционерному обществу «РЖДстрой» о взыскании стоимости объекта недвижимости, принять по делу в этой части новое решение, которым взыскать с акционерного общества «РЖДстрой» (ОГРН 1067746082546) в пользу Гусаревой Екатерины Николаевны (СНИЛС <№>) уплаченные по договору № 10-22/10-109 купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 денежные средства в сумме 1100000 руб. Решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 10.02.2025 изменить в части размера взысканных с акционерного общества «РЖДстрой» в пользу Гусаревой Екатерины Николаевны расходов по оплате государственной пошлины, увеличив их размер до 22452 руб. 24 коп. Взыскать с акционерного общества «РЖДстрой» в пользу Гусаревой Екатерины Николаевны уплаченную при подаче апелляционной жалобы государственную пошлину в размере 3000 руб. В остальной части решение Алапаевского городского суда Свердловской области от 10.02.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Гусаревой Екатерины Николаевны – без удовлетворения. Председательствующий Мехонцева Е.М. Судьи Зайцева В.А. Доева З.Б. </div>

Основная информация

УИД дела: 66RS0014-01-2024-001956-18

Результат рассмотрения: решение (не осн. требов.) отменено в части с вынесением нового решения

Дата рассмотрения: 04.06.2025

Судья: Доева Залина Бабиевна

Категория дела: Споры, связанные с имущественными правами → Об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество

Участники дела

ОТВЕТЧИК

ФИО/Наименование: Акционерное общество РЖДстрой

ИНН: 7708587205

ОГРН: 1067746082546

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ

ФИО/Наименование: Гарусова Юлия Сергеевна

ИСТЕЦ

ФИО/Наименование: Гусарева Екатерина Николаевна

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Департамент земельных отношений Администрации города Тюмени

ТРЕТЬЕ ЛИЦО

ФИО/Наименование: Управление федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Тюменской обаласти

Движение дела

22.04.2025 14:42

Передача дела судье

04.06.2025 11:50

Судебное заседание

Место: 4 этаж зал № 17

Результат: Вынесено решение

20.06.2025 15:30

Составлено мотивированное апелляционное определение в окончательной форме

04.07.2025 15:30

Дело сдано в отдел судебного делопроизводства

09.07.2025 10:40