Дело № 11-2474/2025

<meta content="text/html; charset=Windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 74RS0049-01-2024-002044-27&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Судья Журавель А.О.</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">Дело №2-1503/2024</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">Дело №11-2474/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">24 февраля 2025 года г.Челябинск</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Шалиевой И.П.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Бас И.В., Тимонцева В.И.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Вырышеве М.Д.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Рахматулиной Ольги Анатольевны на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 10 декабря 2024 года по иску Рахматулиной Ольги Анатольевны к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области, администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, изменить срок действия разрешения на строительство, по встречному иску Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области к Рахматулиной Ольге Анатольевне о возврате земельного участка, прекращении в ЕГРН аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Бас И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика администрации г. Троицка Челябинской области Вдовина И.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">УСТАНОВИЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Рахматулина О.А. обратилась с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области, администрации г. Троицка Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, изменении срока действия разрешения на строительство.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование заявленных требований указала на то, что 29 июня 2022 года ею был приобретен в собственность объект незавершенного строительства со степенью готовности 47%, расположенный по адресу: Челябинская область, г. <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>. Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан истцу в аренду сроком на три года, то есть до 23 июля 2024 года. Вместе с тем, 10 июня 2024 года в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области истцу отказано. Помимо этого, Рахматулиной О.А. отказано в продлении срока действия разрешения на строительство. Между тем, с момента покупки истец пользуется земельным участком, тратит время на различные согласования, без которых невозможно приступить к строительству. С заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду и продлении срока действия разрешения на строительство истец обратилась своевременно. Полагает, что действует добросовестно и предпринимает все усилия для завершения строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области обратилось в суд со встречным иском к Рахматулиной О.А. о возврате земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, прекращении в ЕГРН аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> путем продажи с публичных торгов.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование встречных требований указало на то, что 22 июня 2021 года Юлдашевой Д.Ш. в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> сроком на три года для завершения строительства. В последующем права арендатора по договору аренды перешли к Рахматулиной О.А. и до настоящего времени объект не построен, а продление срока аренды законом не предусмотрено. В период действия договора аренды Рахматулина О.А. объект незавершенного строительства не достроила и не ввела в эксплуатацию.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 10 декабря 2024 года исковые требования Рахматулиной О.А. к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области, администрации г. Троицка Челябинской области оставлены без удовлетворения; встречные исковые требования Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области к Рахматулиной О.А. о возврате земельного участка, прекращении в ЕГРН аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства оставлены без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе Рахматулина О.А. просит решение суда отменить в части, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Рахматуллиной О.А.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование доводов жалобы приводит фактические обстоятельства дела, указанные в исковом заявлении. Указывает на то, что продолжительное время после приобретения объекта незавершенного строительства она занималась согласованием различных проектов по благоустройству объекта, однако ответчик при получении проектов на согласование сроки рассмотрения необоснованно затягивал. Рахматулиной О.А. и ее предшественником по договору аренды осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе действия по разработке проектной документации, прокладке инженерных коммуникаций, выполнению иных подготовительных работ, направленных на получения проектов, согласований, технических отчетов, разрешения на строительство и подготовке градостроительного плана земельного участка с целью его использования в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды. Из указанного следует, что Рахматулина О.А. с момента покупки объекта действовала добросовестно, оценить возможность окончания строительства в срок, на который выдано разрешение, истец не имела возможности ввиду отсутствия специальных знаний в области строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В письменных пояснениях по делу администрация г. Челябинска полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Истец-ответчик Рахматулина О.А., представитель ответчика-истца Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, третьи лица ООО «Фортуна», Юлдашова Д.Ш. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав представителя администрации г. Троицка Вдовина И.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как установлено судом и следует из материалов дела, 22 февраля 2008 года между Управлением муниципальной собственности администрации г.Челябинска и ООО «<span class="others1">&lt;данные изъяты&gt;</span>» заключен договор №<span class="Nomer2">№</span> аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> сроком на 2 года, участок предоставлен на период проектирования здания сервисного центра по обслуживанию грузового автотранспорта (т.1 л.д.44-46).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Соглашением от 01 марта 2011 года договор аренды №<span class="Nomer2">№</span> от 22 февраля 2008 года расторгнут (т.1 л.д.52 оборот).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">02 декабря 2014 года Управлением муниципальной собственности администрации г. Челябинска с ООО «Фортуна» заключен договор аренды <span class="Nomer2">№</span> данного земельного участка сроком на 3 года для проектирования и строительства оптовой базы (т.1 л.д.126-128). 05 декабря 2017 года между Управлением муниципальной собственности администрации г. Челябинска и ООО «Фортуна» заключен договор аренды <span class="Nomer2">№</span> сроком на 3 года также для проектирования и строительства оптовой базы (т.1 л.д.69-72).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">23 июля 2019 года права и обязанности ООО «Фортуна» по этому договору аренды уступлены Юлдашовой Д.Ш. (т.1 л.д.58-59).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Троицкого городского суда Челябинской области от 29 марта 2021 года, вступившим в законную силу 20 апреля 2021 года, на Управление муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области возложена обязанность заключить с Юлдашовой Д.Ш. договор аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> (т.1 л.д.197-198).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">22 июня 2021 года между Управлением муниципальной собственности администрации г. Челябинска и Юлдашовой Д.Ш. заключен договор №105.21.02.01.01 аренды земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью 7915 кв.м, расположенного по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> (т.1 л.д.18-21). В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды он заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> сроком на 3 года, вступает в силу с момента подписания и регистрации в установленном законом порядке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">16 июня 2022 года Юлдашовой Д.Ш. выдано разрешение на строительство <span class="Nomer2">№</span> (т.1 л.д.26).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По договору купли-продажи от 29 июня 2022 года Рахматулина О.А. приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> степенью готовности 47% у Юлдашовой Д.Ш. (т.1 л.д.11-13, 17).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи с приобретением объекта недвижимости права и обязанности по договору аренды <span class="Nomer2">№</span> от 22 июня 2021 года перешли к Рахматулиной О.А. (т.1 л.д.34-40).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно справке ООО «<span class="others2">&lt;данные изъяты&gt;</span>» от 16 октября 2024 года объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, имеет процент готовности 70% (т.1 л.д.170).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установив, что ранее спорный земельный участок дважды предоставлялся в аренду ООО «Фортуна», Юлдашевой Д.Ш. (правопреемником которых является Рахматулина О.А.) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01 марта 2015 года, не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, кроме как путем однократного приобретения в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства, приняв во внимание, что при приобретении объекта незавершенного строительства степенью готовностью 47%, Рахматулина О.А., действуя разумно и добросовестно, имела возможность оценить возможность окончания строительства в срок, на который выдано разрешение на строительство, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 39.6, 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчиков обязанности заключить договор аренды спорного земельного участка, и, как следствие, отсутствии оснований для продления срока действия выданного 16 июня 2022 года Юлдашевой Д.Ш. разрешения на строительство. В удовлетворении встречных исковых требований Управления судом отказано на основании статей 222, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Рахматулина О.А. принимала меры к завершению строительства, использует земельный участок по целевому назначению, доказательств нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта недвижимости, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц суду не представлено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка сторонами не обжалуется, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверке в апелляционном порядке не подлежит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований не соглашаться с решением суда об отказе в удовлетворении требований Рахматулиной О.А. судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Закона №171, действующей с 01 марта 2015 года, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Предыдущий собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> и арендатор земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> Юлдашова Д.Ш. реализовала право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок действия договора аренды от 22 июня 2021 года истек 22 июля 2024 года, строительство объекта недвижимости не закончено, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для возложения на Управление либо администрацию г.Троицка обязанности заключить договор аренды спорного земельного участка с Рахматулиной О.А.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вопреки доводам апелляционной жалобы, представленные истцом-ответчиком документы, подтверждающие различные ее обращения в государственные органы по вопросу согласования откорректированного архитектурного решения (т.1 л.д.22, 23), о предоставлении земельного участка в собственность либо в аренду без проведения торгов (т.1 л.д.24, 25) не подтверждают уважительных причин, по которым Рахматулина О.А. не смогла в установленный срок завершить строительство объекта недвижимости в течение срока действия договора аренды, а также не свидетельствуют о совершении Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка либо администрацией г. Троицка действий, направленных на воспрепятствование завершению строительства объекта незавершенного строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">То обстоятельство, указываемое заявителем, что ее предшественники по договору аренды осуществляли действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе действия по разработке проектной документации, прокладке инженерных коммуникаций, выполнению иных подготовительных работ, направленных на получения проектов, согласований, технических отчетов, разрешения на строительство и подготовке градостроительного плана земельного участка с целью его использования в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, не является основанием для заключения договора аренды спорного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта. Из представленных в материалы дела документов по обращению ООО «Фортуна» за предоставлением земельного участка, получением разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, технологическим присоединением объектов электроэнергетики, разрешением съезда с федеральной дороги на участок (т.1 л.д.171-183, 196, 199-204) следует, что они имели место до заключения договора аренды 22 июня 2021 года с Юлдашовой Д.Ш. и покупки Рахматулиной О.А. объекта незавершенного строительства в июне 2022 года, что не подтверждает создание ответчиками каких-либо препятствий истцу в завершении строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как правомерно указано судом первой инстанции, действуя разумно и добросовестно, Рахматулина О.А. при покупке объекта незавершенного строительства, имела возможность ознакомиться как с договором аренды и сроком, на который он заключен, сроком действия разрешения на строительство, так и увидеть непосредственно сам приобретаемый объект, соответственно, могла оценить возможность окончания строительства в предусмотренный вышеуказанными документами срок.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">ОПРЕДЕЛИЛА:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 10 декабря 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рахматулиной Ольги Анатольевны – без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 марта 2025 года.</p></span>