Дело № 33-4691/2025

<meta content="text/html; charset=Windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Изготовлено в окончательной форме 27.08.2025г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судья Ивахненко Л.А. Дело №33-4691/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 76RS0024-01-2024-003171-55</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Семиколенных Т.В.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Архипова О.А., Логвиновой Е.С.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">при секретаре Щевелевой К.П.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле 25 августа 2025 года</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ветрова Александра Николаевича, Скрипаль Виктории Валерьевны по доверенности Калининой Оксаны Николаевны на решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 22 мая 2025 года, которым постановлено:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Исковые требования Скрипаль Виктории Валерьевны, <span class="Nomer2">№</span> Ветрова Александра Николаевича <span class="Nomer2">№</span> к ТСЖ "Сокол-37", <span class="Nomer2">№</span> индивидуальному предпринимателю Стефаниди Сергею Федоровичу <span class="Nomer2">№</span> оставить без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Семиколенных Т.В., судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Скрипаль В.В. и Ветров А.Н., обратились в суд с исковым заявление к ТСЖ «Сокол-37», ИП Стефаниди С.Ф. о признании недействительной сделки по передаче земельного участка, являющегося объектом общей собственности в аренду ИП Стефаниди С.Ф. на основании решения правления ТСЖ «Сокол-37», применении последствий недействительности сделки, признании недействительным в силу ничтожности Договора <span class="Nomer2">№</span> аренды на использование общего имущества МКД, заключенного 08.07.2024 года ТСЖ «Сокол-37» и ИП Стефаниди С.Ф., применении последствия недействительности сделки – возложении на ИП Стефаниди С.Ф. обязанности в течение 7 дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок КН <span class="Nomer2">№</span> по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, возложении на ТСЖ «Сокол-37» обязанности вернуть ИП Стефаниди С.Ф. денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по недействительной сделке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>. 01 июня 2023 г. между ответчиками ТСЖ «Сокол-37» и ИП Стефаниди СФ был заключен Договор <span class="Nomer2">№</span> о передаче в пользование общего имущества нашего многоквартирного дома, в соответствии с которым Правообладатель (ТСЖ Сокол 37) передает Пользователю (ИП Стефаниди С.Ф.) права пользования общедомовым имуществом - земельным участком многоквартирного жилого дома по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, в целях размещения временной конструкции (торгового павильона) общей площадью около <span class="Nomer2">№</span> кв. метров, для осуществления деятельности торговой сети быстрого питания.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 15.03.2024г. по делу № 2-198/2024г., вступившим в законную силу 11.07.2024г., договор аренды от 01.06.2023 г. признан недействительным в силу ничтожности, как заключенный в отсутствие волеизъявления собственников дома. Суд применил последствия недействительности сделки, обязав ИП Стефаниди СФ в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок КН <span class="Nomer2">№</span> по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, привести его в первоначальное состояние: демонтировать установленные коммуникации -канализационный колодец, трубы холодного водоснабжения, канализации; восстановить герметичность системы канализации, путем установки заглушки в месте незаконного подключения (врезки) в подвальном помещении дома по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами восстановить герметичность фундамента в местах проколов; после демонтажа восстановить нарушенное земляное покрытие. Обязать ТСЖ «Сокол-37» вернуть ИП Стефаниди СФ денежные средства в размере 100 000 рублей, уплаченные по недействительной сделке».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи со спором по делу 2-198/2024 председатель правления ТСЖ Сокол-37 инициировал проведение в заочной форме собрания собственников дома в период с 01 по 26 апреля 2024года. Согласно протоколу № 14 от 27.04.2024г, которым оформлены результаты означенного собрания, по пункту 2 повестки дня собрание приняло решение: « внести изменения в п. 14.4.9 Устава ТСЖ Сокол-37 и согласно Жилищному кодексу РФ записать в следующей редакции: «Принятие решений о сдаче в аренду, пользование или о передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (не связанных с залогом либо отчуждением такого имущества); представлять документы на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; заключать соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также определять порядок получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением правления.». Обязать <span class="FIO14">ФИО14</span> зарегистрировать Устав в новой редакции»</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Новая редакция Устава ТСЖ-Сокол-37 зарегистрирована МИФНС № 7 по Ярославской области 10.06.2024г. (регистрационная запись <span class="Nomer2">№</span>).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решения общего собрания собственников дома, оформленные протоколом № 14 от 27.04.2024г. оспариваются истцами во Фрунзенском районном суде г. Ярославля в рамках дела № 2-2120/2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">03.07.2024г. Правление ТСЖ Сокол-37 приняло решение о заключении с ИП Стефаниди СФ договора на право пользования общедомовым имуществом по размещению торгового павильона на прилегающей территории, принадлежащей ТСЖ Сокол-37». Решение оформлено пунктом 3 Протокола собрания членов Правления ТСЖ «Сокол-37» <span class="Nomer2">№</span> от 03.07.2024г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">08.07.2024 года Ответчики заключили новый Договор № 10 аренды на использование общедомового имущества. В соответствии с п.1 Договора Правообладатель (Товарищество собственников жилья «Сокол-37») передает Пользователю (ИП Стефаниди С.Ф.) права пользования общедомовым имуществом (земельным участком) многоквартирного жилого дома по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, согласно схеме расположения, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в целях благоустройства придомовой территории и размещения временной конструкции (нестационарного торгового объекта- НТО), именуемой в дальнейшем павильон, общей площадью около <span class="Nomer2">№</span> м 2 для осуществления деятельности <span class="others4">&lt;данные изъяты&gt;</span> и сдачи части площади в субаренду.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Договор предусматривает предоставление Пользователю беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу МКД (земельному участку) для установки и эксплуатации торгового павильона (п.2.1.1.), предоставление Пользователю точки подключения к сетям электроэнергии с мощностью до 20 кВТ (380 кВоль), с установкой при вводе автомата 32А (п.2.1.4), предоставление Пользователю точки подключения к инженерным сетям холодного водоснабжения и водоотведения в подвале МКД ( п.2.1.5). Установка павильона осуществляется силами Пользователя ( ИП Стефаниди СФ ( п.2.3.7 Договора). В силу п.2.3.6 Договора Пользователь принял на себя обязательство внести арендную плату (100 тысяч рублей) в течение 5 дней с даты подписания договора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Копия Договора № 10 от 08.07.2024г. и протокола собрания членов правления <span class="Nomer2">№</span> от 03.07.2024г. предоставлена ответчиками 11.07.2024г. суду апелляционной инстанции в рамках дела 2-198/2024.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу действующего законодательства, ТСЖ в лице своего Правления, как управляющая организация, ограничена в пределах реализации своих прав по распоряжению общим имуществом многоквартирного, дома. ТСЖ «Сокол-37» не вправе самостоятельно принимать решение о распоряжении общедомовым имуществом, поскольку не является и не может быть признано самостоятельным хозяйствующим субъектом в указанных правоотношениях. Передача общедомового имущества в пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников, принятого в соответствии со статьей 44 ЖК РФ на общем собрании.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Ни положения Устава ТСЖ ни решения Правления не могут подменять волеизъявление участников иного сообщества- всех собственников помещений МКД.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В установленном порядке собственники помещений дома не принимали решений о передаче в пользование ИП Стефаниди С.Ф. земельного участка и коммуникаций дома. ТСЖ Сокол-37 не имеет законных полномочий на заключение оспариваемой сделки от своего имени.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, договор № 10 от 08.07.2024г. заключен неполномочным лицом, не имеющим права разрешать вопросы владения, пользования и распоряжения общедомовым имуществом многоквартирного дома по адресу <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>. Заключение оспариваемого договора, намерение Ответчиков установить на придомовой территории торговый павильон с подсоединением к общедомовым сетям водоснабжения и канализации нарушает права истцов, как собственников общего имущества МКД.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судом постановлено указанное выше решение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, вынесении по делу нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению судом норм материального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав Скрипаль В.В., а также представителя Скрипаль В.В. и Ветрова А.Н. по доверенности – Калинину О.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя ТСЖ «Сокол-37» Бусурина А.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В силу ч. 3 ст.36, п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве высшего органа управления многоквартирным домом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из материалов дела следует, что в заочной форме было проведено собрание собственников помещений дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> в период с 01 по 26 апреля 2024года. Согласно протоколу № 14 от 27.04.2024г, которым оформлены результаты указанного собрания, по пункту 2 повестки дня собрание приняло решение: « внести изменения в п. 14.4.9 Устава ТСЖ Сокол-37 и согласно Жилищному кодексу РФ записать в следующей редакции: «Принятие решений о сдаче в аренду, пользование или о передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (не связанных с залогом либо отчуждением такого имущества); представлять документы на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; заключать соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме; о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также определять порядок получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением правления.». Обязать Черанёва Игоря Анатольевича зарегистрировать Устав в новой редакции».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Из содержания протокола от 27.04.2024г. № 14 следует, что на общем собрании был разрешен вопрос не только об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены заключать договоры об использовании общего имущества, что предусмотрено п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, но и о передаче указанным лицам (правлению ТСЖ «Сокол-37» полномочий по принятию решения о сдаче в аренду, пользование или о передаче иных прав на общее имущество (не связанных с залогом либо отчуждением такого имущества), то есть полномочий, установленных п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ и отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционным определением от 13.02.2025г. решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, проводившееся в форме заочного голосования с 01 по 26.04.2024г, результаты которого оформлены протоколом от 27.04.2024г. № 14 признано недействительным в силу ничтожности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В заявленном в настоящем деле споре, Скрипаль В.В. и Ветров А.Н. просят признать недействиетльной сделку по передаче земельного участка, являющегося объектом общей собственности в аренду ИП Стефаниди С.Ф., заключенную на основании решения правления ТСЖ «Сокол-37», применении последствий недействительности сделки, признании недействительным в силу ничтожности Договора аренды № 10 заключенного 08.07.2024г. ТСЖ «Сокол-37» и ИП Стефаниди С.Ф.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При рассмотрении заявленных исковых требований, суд установил, что после проведения общего собрания собственников МКД, результаты которого были оформлены протоколом от 27.04.2024г., 3.07.2024г. Правление ТСЖ Сокол-37 приняло решение о заключении с ИП Стефаниди С.Ф. договора на право пользования общедомовым имуществом по размещению торгового павильона на прилегающей территории, принадлежащей ТСЖ «Сокол-37». В соответствии с указанным Решением, 08.07.2024г. ТСЖ «Сокол-37» в лице председателя правления Черанева И.А. и ИП Стефаниди С.Ф. заключили Договор № 10 аренды на использование общедомового имущества (ТСЖ передает ИП Стефаниди права пользования общедомовым имуществом (земельным участком) многоквартирного жилого дома по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, согласно схеме расположения, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в целях благоустройства придомовой территории и именуемой в дальнейшем павильон, общей площадью <span class="Nomer2">№</span> для осуществления деятельности <span class="others3">&lt;данные изъяты&gt;</span> и сдачи части площади в субаренду).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Также судом установлено, что до принятия решения судом апелляционной инстанции от 13.02.2025г. между ТСЖ «Сокол-27» в лице председателя ТСЖ Черанева И.А. и ИП Стефаниди С.Ф. заключено соглашение о расторжении договора аренды №10 с 5.11.2024г. Каких-либо действий во исполнение договора № 10 стороны не совершили.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отказывая в удовлетворении заявленных в настоящем споре исковых требований, суд указал, что договор аренды № 10 от 8.07.2024г. является оспоримой сделкой, а требование признании недействительной может быть заявлено в отношении существующей сделки, учитывая, что на момент вынесения решения договор аренды № 10 являлся расторгнутым, оснований для признания его недействительным не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Также суд отметил, что ранее, решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 15.03.2024г. по делу № 2-198/2024, вступившим в законную силу 11.07.2024г. договора аренды от 01.06.2023г. признан недействительным в силу ничтожности, как заключенный в отсутствие волеизъявления собственников дома, Судом применены последствия недействительности сделки: на Стефаниди С.Ф. возложена обязанность в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок <span class="Nomer2">№</span> по адресу: г. Ярославль, пр.Фрунзе, 37\18, привести его в первоначальное состояние: демонтировать установленные коммуникации – канализационный колодец, трубы холодного водоснабжения, канализации; восстановить герметичность системы канализации, путем установки заглушки в месте незаконного подключения (врезки) в подвальном помещении дома по адресу: г. Ярославль, пр-т Фрунзе 37/18, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами восстановить герметичность фундамента в местах проколов; после демонтажа восстановить нарушенное земляное покрытие.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доказательств того, что на земельном участке повторно проводились работы по подключению торгового павильона к сетям коммуникаций ТСЖ материалы дела не содержат.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с квалификацией договора арены № 10 от 08.07.24г., как оспоримой сделке, апеллянт полагает, что судом необоснованно отказано в признании договора арены № 10 недействительной сделкой в силу ничтожности, в то время как у истцов имеется охраняемый законом интерес в признании судом оспариваемой сделки недействительной в силу ничтожности.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия полагает, что указанные доводы не являются основанием для отмены принятого судебного акта в виду следующего.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п.1,2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное возвращается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, последствия у ничтожных и оспоримых сделок общие – как правило, их стороны должны вернуть все полученное по сделке</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В рассматриваемом споре договор аренды № 10 от 08.07.2024г. не исполнялся, оснований для реституции не имеется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия считает, что признание ничтожным договора, который расторгнут, возможно только, если у истца есть интерес в правовых последствиях.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В рассматриваемом деле, правовые последствия признания ничтожным договора № 10 от 08.2024г. отсутствуют, соответственно отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия отмечает, что представленные по делу доказательства суд первой инстанции исследовал и оценил в соответствии со статьей 67 ГПК РФ с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Положения статей 55-57 ГПК РФ при оценке доказательств судом не нарушены.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене решения, судом не допущено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 22 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ветрова Александра Николаевича, Скрипаль Виктории Валерьевны по доверенности Калининой Оксаны Николаевны – без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p></span>