Дело № 8Г-5497/2025 [88-6894/2025]

<meta content="text/html; charset=Windows-1251" http-equiv="Content-Type"> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">I инстанция – Естенин М.В.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">II инстанция – Дорошенко В.Г., Шамратов Т.Х., Дементьева О.С. (докладчик)</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">Дело №88-6894/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">УИД 0</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">О П Р Е Д Е Л Е Н И Е</p> <table cellspacing="0" cellpadding="2" align="center"> <tbody> <tr> <td> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">20 марта 2025 года</p></td> <td> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">город Москва</p></td> </tr> </tbody> </table> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">председательствующего Кочневой Е.Н.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">судей Величко М.Б., Забелиной О.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Репко <span class="FIO13">ФИО13</span>, Репко <span class="FIO14">ФИО14</span> к ООО «Бульвар Сити» о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество (номер гражданского дела, присвоенный судом первой инстанции 2-1-472/2024)</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по кассационной жалобе ООО «Бульвар Сити» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Донецкой Народной Республики от 10 октября 2024 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Кочневой Е.Н.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">у с т а н о в и л а:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Репко И.А., Репко Е.Н. обратились в суд с иском к ООО «Бульвар Сити» о признании предварительного договора основным, признании права собственности на недвижимое имущество.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В обоснование иска указали, что <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № <span class="Nomer2">№</span>, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры под инвентарным <span class="Nomer2">№</span>, общей площадью 130,90 кв.м., расположенной на 3-м этаже в жило доме со встроенными и построенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, относительной которой истцы выступали в качестве покупателей. Согласно п.2 договора по договоренности сторон сумма договора купли-продажи квартиры будет составлять 3035538 руб. Договор купли-продажи вышеуказанной квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней с даты ввода жилого дома в эксплуатацию. Дата ввода в эксплуатацию 1 квартал 2017 года. При этом договором установлен график, согласно которому истцы должны были перечислить ответчику указанную выше сумму. Истцами условия по договору выполнены, перечислена ответчику указанная сумма в полном объеме согласно графику. В то же время ответчик взятые на себя обязательства не выполнил, основной договор не заключен, при этом ответчик не предпринимает никаких действий по его заключению. Жилой дом, в котором находится квартира, относится к объектам незавершенного строительства, однако спорная квартира фактически существует и может являться предметом гражданского оборота, жилой дом выстроен и существует реально.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 15 июля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики от 10 октября 2024 года решение межрайонного суда отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Предварительный договор купли-продажи квартиры № <span class="Nomer2">№</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, заключенный между Репко И.А., Репко Е.Н. и ООО «Бульвар Сити», признан договором купли-продажи квартиры под инвентарным <span class="Nomer2">№</span> в доме № <span class="Nomer2">№</span> по <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> в <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>. За Репко И.А., Репко Е.Н. признано право собственности в равных долях на квартиру, расположенную по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>, инвентарный номер квартиры № <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В кассационной жалобе заявитель просит об отмене апелляционного определения как незаконного.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к следующему.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.205, 209, 635, 655, 656, 658 Гражданского кодекса Украины, установив, что предварительный договор не удостоверен нотариусом, является ничтожным, пришел к выводу об отказе в иске.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Отменяя решение, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст.205, 209, 635, 655, 655, 658, 215, 216, 220, 316, 392, 331 Гражданского кодекса Украины, ст.ст.549, 551, 429 Гражданского кодекса РФ, установив, что между сторонами был заключен предварительный договор, фактически, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, оплата по данному договору произведена истцами в полном объеме, ответчик принял исполнение, в связи с чем ссылка застройщика на отсутствие нотариального удостоверения сделки не может быть принята во внимание, пришел к выводу о наличии оснований для признания договора основным и признании права собственности на квартиру за истцами.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Доводы кассационной жалобы о ничтожности предварительного договора купли-продажи не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ч.ч.1, 2 ст.220 Гражданского кодекса Украины в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;В силу ст.635 Гражданского кодекса Украины предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Законом может быть установлено ограничение относительно срока (срока), в который должен быть заключен основной договор на основании предварительного договора.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно ч.1 ст.655 Гражданского кодекса Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Положениями ст.657 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Пунктом 1 предварительного договора купли-продажи квартиры № <span class="Nomer2">№</span> от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, заключенного между ООО «Бульвар Сити» в лице директора Кузнецова В.В., и Репко И.А., Репко Е.Н. предусмотрено, что стороны, в срок указанный в п.3 настоящего договора, договорились заключить договора купли-продажи квартиры и купить в равных долях квартиру под инвентарным <span class="Nomer2">№</span> общей площадью 130,90 кв.м. (отделка квартиры согласно Приложение <span class="Nomer2">№</span>, эскиз квартиры Приложение <span class="Nomer2">№</span> к настоящему Договору), расположенной на 3 этаже в жилом доме со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> в <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span>.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с п.7 предварительного договора покупатели должны с даты заключения настоящего договора перечислить продавцу сумму будущего договора купли-продажи в размере 3035538 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, договор, поименованный сторонами как предварительный, содержит в себе обязательство не только по заключению основного договора, но и по оплате товара.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установив, что договор, поименованный сторонами как предварительный, содержит все существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, пункт 7 договора предусматривает осуществление оплаты, Кузнецовым В.В., являвшимся генеральным директором ООО «Бульвар Сити» на момент заключения договора, факт заключения договора не оспаривался, истцами представлены доказательства исполнения обязательств по договору, принятия ООО «Бульвар Сити» исполнения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, основания для признания договора ничтожным отсутствуют, имеются основания для признания предварительного договора действительным договором купли-продажи будущей вещи.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учетом признания договора основным договором купли-продажи, разрешения требования о признании права собственности на дату принятия судебного акта, т.е. в период действия российского законодательства, судом апелляционной инстанции признано право собственности истцов на квартиру.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Между тем, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, высказанной в п.14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span>, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечена для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В пункте 16 Обзора указано, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно Уведомления от <span class="Data2">ДД.ММ.ГГГГ</span> в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span></p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с информацией Минстроя ДНР ООО «Бульвар Сити» с заявлением на прием (ввод) в эксплуатацию законного строительством объекта, расположенного по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> не обращалось.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно информации Департамента земельных отношений Администрации городского округа Донецк информацией о присвоении указанному объекту недвижимости почтового адреса: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> Департамент не располагает.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно справке ООО «Бульвар Сити» готовность объекта составляет 58%.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, жилое помещение, на которое претендуют истцы, расположено в объекте, являющемся объектом незавершенного строительства.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Между тем, судом апелляционной инстанции признано право собственности не на объект незаверенного строительства в виде квартиры, а на квартиру, что предполагает фактическое завершение строительства объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит допущенные нарушения норм материального и процессуального права при разрешении требования о признании права собственности существенными, повлиявшими на исход дела.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным апелляционное определение отменить в указанной части и дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">о п р е д е л и л а:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Донецкой Народной Республики от 10 октября 2024 года в части признания права собственности за Репко И.А., Репко Е.Н. в равных долях на квартиру, расположенную по адресу: <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> инвентарный номер квартиры № <span class="Nomer2">№</span>, <span class="Address2">&lt;адрес&gt;</span> отменить.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;Дело в отмененной части направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Донецкой Народной Республики в ином составе судей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Донецкой Народной Республики оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Бульвар Сити» - без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное определение изготовлено 28 марта 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p></span>