Дело № 66а-576/2025
Второй апелляционный суд общей юрисдикции (Город Санкт-Петербург)
Административные дела (КАC РФ) - апелляция
Суть дела
<title></title> <span style="TEXT-ALIGN: justify"> <p style="TEXT-ALIGN: right; TEXT-INDENT: 0.5in">№66а-576/2025</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Санкт-Петербург 14 октября 2025 года</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> председательствующего судьи Переверзиной Е.Б.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> судей Подгорной Е.П., Головкиной Л.А.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> при секретаре – помощнике судьи Петровой И.М.,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело №3а-55/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» на решение Верховного Суда Республики Карелия от 15 июля 2025 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Переверзиной Е.Б., объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» - Черепанова Д.В., возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республика Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» - Зайцевой Е.В., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции,</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">установила:</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> общество с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» (далее ООО «Карелия-Сибирь-П», Общество) обратилось в Верховный суд Республики Карелия с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия и государственному бюджетному учреждению Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее ГБУ РК «Центр ГКО») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об оспаривании решения ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> В обоснование требований административный истец указал, что ООО «Карелия-Сибирь-П» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, расположенного по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> (далее земельный участок). Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 2 948 623 руб.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> По инициативе административного истца оценщик государственного унитарного предприятия Республики Карелия Республиканский государственный центреспуРе «Недвижимость» (далее ГУП РК РГЦ «Недвижимость») <span class="FIO10">ФИО</span> подготовила отчёт об оценке <span class="Nomer2">№</span> от 26 декабря 2024 года, согласно которому по состоянию на 18 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1 469 000 руб.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Решением ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года в удовлетворении заявления Общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Административный истец просит суд признать незаконным решение ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в соответствии с отчётом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от 26 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span> в размере рыночной стоимости 1 469 000 рублей, поскольку это влияет на размер арендных платежей, и затрагивает интересы административного истца.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Решением Верховного суда Республики Карелия от 15 июля 2025 года суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в размере равном его рыночной стоимости 2 808 000 рублей по состоянию на 18 декабря 2024 года.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> В удовлетворении административного искового заявления ООО «Карелия-Сибирь-П» о признании незаконным решения ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное решение, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как указывается в жалобе, основанием для принятия спорного решения выступает формальный подход суда к проведённой оценке ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от 26 декабря 2024 года <span class="Nomer2">№</span>, как одному из видов доказательства, предъявленных истцом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, судом истцу было отказано в вызове и допросе оценщика <span class="FIO11">ФИО</span>., подготовившей оценку земельного участка, а также в проведении повторной экспертизы, что поставило истца в неравное положение с иными участниками процесса, поскольку заключение <span class="FIO12">ФИО1</span>. выполнено с существенными нарушениями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так, при описании аналога № 2 на стр. 46 экспертного заключения указано, что «…разрешённое использование: для размещения объектов торговли…», однако на стр. 47 приведена копия интернет-страницы данного объявления, где нигде не указано, что участок продаётся с назначением под «под торговлю», а напротив указано, что «… основные виды использования: промышленные предприятия, склады…».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Приведённая на стр.48 «Справочная информация» имеет сведения о её актуальности на 2016 год. На 15 января 2025 года данный участок уже имеет вид разрешённого использования: «Многоэтажная жилая, застройка (высотная застройка) (2.6). Территориальная зона (Жмп) - зона застройки многоэтажными жилыми домами (перспективной застройки).» Существует вероятность того, что собственник участка мог с 2016 года самостоятельно изменить назначение участка - под производственное назначение для уменьшения налоговой нагрузки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, эксперт не приводит других доказательств того, что дату объявления - март 2021 года данный земельный участок продавался именно с таким видом разрешённого использования.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учётом того, что эксперт в своём экспертном заключении (стр. 9, 12), указывала на необходимость чёткого следования при выборе аналогов - только аналогичного назначения (сегменту рынка) - недоказанность факта существования для аналога №2 назначения «под объекты торговли» ставит под сомнение, даже с точки зрения эксперта, возможность его применения в расчёте. А с учётом использования в расчётах его при обосновании выводов на ответ 2, ставит под сомнением достоверность ответа эксперта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При описании аналога №4 на стр. 50-52 заключения эксперта не приводится никаких доказательств, что на июнь 2021 года - цена аналога №4 была такой как использовано экспертом.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Приведённая на стр. 51 выписка из ЕГРН не является данным доказательством, т.к. не подтверждает величину стоимости в приведённой копии интернет-странице объявления, что нарушает статью 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 73-ФЗ), - объективность, всесторонность и полнота исследований. Данное нарушение важно, так как в дальнейшем эксперт производит расчёты стоимости в зависимости от даты объявления (поправка на «дату сделки» стр. 90-91).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Аналогичное нарушение статьи 8 Закона №73-Ф3 эксперт допускает при описании аналога 7 (стр. 57-59 экспертного заключения) - нет подтверждения даты объявления.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При описании аналога 5 (стр. 52-55 заключения эксперта) эксперт указывает, что использует в расчёте данные аукциона о продаже «здания с земельным участком», что точно не соответствует сегменту рынка объекта оценки - свободного земельного участка, как того требует статья 20 ФСО 7; «…при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный…».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, с учётом высказываний эксперта (стр. 9 заключения эксперта) о необходимости чёткого следования «своего сегмента рынка» при выборе аналогов и невозможности использования «Аналога по продаже №8» (стр.59-60 заключения эксперта), допускается двойственное (неоднозначное) толкование экспертизы и подвергается её достоверность как доказательство.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Аналогичное нарушение статьи 20 ФСО 7 эксперт допускает при использовании аналога 6 (стр. 55-57 экспертного заключения).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При выборе аналогов (стр. 43-60, стр.94 заключения эксперта) и проведения расчётов эксперт опирается на данные, в основном, 2021 года, при этом анализ на поиск актуальных данных и проведённых земельных аукционов фактически не проведено, все данные приведены для среза 2020-2021 г.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Необходимость использования актуальной информаций регламентирована статьёй 5.3 ФСО V «Подходы и методы оценки»: «...значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки…» и статьёй 10.3 ФСО V: «учитывать, что сделки, совершённые ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершённые в более ранний срок особенно на нестабильных рынках…» (стр. 90 эксперт использует данные для неактивного рынка).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На стр. 65 экспертного заключения отмечено: «…ру6./кв.м Исследования показали, что период экспозиции объектов коммерческого назначения составляет более 1 года (колеблется от 3 месяцев до 3 лет)».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Источника данного утверждения не приведено. Однако данные сайта «Статриэлт», на который ссылается эксперт (стр. 75 экспертного заключения) приведены другие данные,- Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции – типичные для рынка земельных участков и массивов на 1 июля 2024 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, применение основной информации для расчётов со «сроком давности», даже, по утверждению эксперта, 3 года - существенно снижает точность расчётов, а отсутствие мотивированного обоснования неиспользования ни одного аналога с датой предложения в 2024 году, ставит под сомнение проведённого анализа рынка объекта оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как указывает податель жалобы, «Справочник оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. Часть 1 и Часть 2» под ред. Л.А. Лейфера, который использует эксперт при обосновании своих расчётов, имеет в своём составе корректировку «Функциональное назначение объектов» (стр. 76-77 экспертного заключения), которую мог применить эксперт, используя даже аналоги, проанализированные им при ответе на вопрос №1 в экспертном заключении. Не раскрыв данные обстоятельства, эксперт нарушает статью 16 Закона №73-ФЗ.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При проведении расчётов определения корректировки «Поправка на дату сделки» (стр. 90-91 экспертного заключения) эксперт проводит расчёты по сегменту «коммерческие здания и помещения» используя справочники для соответствующего сегмента рынка недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как уже неоднократно отмечалось выше, использование данных из других сегментов рынка, самим же экспертом отмечалось как недопустимым.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В данном случае вычисления произведены по рынку аренды торговых помещений, что не только не соответствует, даже укрупнённо сегменту рынка объекту опенки (земельные участки), но и приведены, так же для рынка аренды, который отличается от рынка продажи (на основании которого определяется рыночная стоимость участка). Поэтому применение расчётов экспертом на основании данных арендной платы за торговые помещения не может являться корректным.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Так же, эксперт в своём заключении на стр. 12, 13 отмечает неактуальность использования «Справочника оценщика недвижимости-2022», так как имеется более актуальный выпуск справочника, здесь же эксперт сам использует издание «Справочника оценщика недвижимости 2022» хотя уже на дату оценки имелся «Справочник оценщика недвижимости-2023. Торговая недвижимость. Доходный подход» и сам противоречит себе.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, доводы, изложенные выше, свидетельствуют о сомнительности и недостоверности результатов заключения эксперта. Кроме того в нём содержатся многочисленные противоречия.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно апелляционной жалобе, представленную истцом рецензию суд оценил, как не надлежащее и недостоверное доказательство по делу. По тем основаниям, что невозможно установить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки. При этом суд не указывает на то, какие это факторы, - внешние или внутренние, а также влияют ли они на стоимость, или влияют на процесс оценки. Суд проигнорировал тот факт, что рецензия указывает на ключевые факторы, включающие в себя местоположение, состояние объекта, рыночные условия, юридические аспекты и экономическую ситуацию. При этом суд ссылается на выводы рецензента как обоснование правильности выводов эксперта (стр.6 спорного решения).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, вывод суд о рецензии, как не о надлежащем и не достоверном доказательстве по делу не подкреплён конкретными выводами и противоречив.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как приводится в апелляционной жалобе, решением ГБУ РК «Центр ГКО» от 22 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в размере его рыночной стоимости, определённой вышеуказанным отчётом об Оценке. Выводы ГБУ РК «Центр ГКО» о выявленных неточностях (стр.70 и 89; 65-67; 71-90; 77 и 96 отчёта; применение корректировок) носят формально-оценочные суждения и не влияют на конечные итоги оценки.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, не все нарушения, на которые указало ГБУ РК «Центр ГКО» не подтвердились в результате заключения эксперта. Заключением эксперта отрицались аналоги, приведённые оценщиком ГУП РК РГЦ «Недвижимость».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вместе с тем, ответчиком проигнорированы предписания приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно стандартов оценки, оценщик при проведении исследования (включая эксперта) обязан указать описание месторасположения объекта недвижимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Петрозаводска, утверждёнными решением Петрозаводского городского Совета от 16 июня 2023 года № 29/18-268, земельный участок с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> расположен по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, категория земель – «Земли населённых пунктов», находится в производственной зоне, в подзоне «Коммунально-складских объектов III-V классов опасности». В данной зоне вид разрешённого использования – «для эксплуатации центра оптовой торговли» не включён.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В связи, с чем, можно утверждать о наличии допущенного при определении кадастровой стоимости несоответствия порядка определения кадастровой стоимости Методическим указаниям.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Совокупность данных сведений ответчиком и экспертом не брались во внимание такие несоответствия земельного участка и здания, расположенного на нём, что повлекло непоправимые ошибки при оценке отчёта ГУП РК РГЦ «Недвижимость». Так на стр. 7 заключения эксперта указано, что рядом расположены торговые и офисные помещения, что исключает наличие производственной зоны.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка приняты не корректные аналоги. Так, аналоги №4 (<span class="Address2"><адрес></span>); №5 (<span class="Address2"><адрес></span>); №6 (<span class="Address2"><адрес></span>) расположены в центре <span class="Address2"><адрес></span>, а исследуемый, участок на окраине города.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Совокупность данных нарушений кадастровой оценки, решения ответчика и заключения эксперта, свидетельствуют о сомнительности, недостоверности и противоречивости решений административного органа и заключения эксперта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В своих возражениях на апелляционную жалобу административный ответчик ГБУ РК «Центр ГКО» просил решение Верховного суда Республики Карелия от 15 июля 2025 года оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как указывает административный ответчик, судом первой инстанции сделан справедливый вывод о том, что оснований не доверять заключению эксперта <span class="FIO13">ФИО1</span> <span class="Nomer2">№</span> от 17 июня 2025 года не имелось. Приведённые в апелляционной жалобе доводы административного истца о допущенных экспертом нарушениях при производстве судебной экспертизы не могут быть приняты как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Эксперт <span class="FIO14">ФИО1</span> была допрошена в судебном заседании, со стороны истца были заданы вопросы, на которые эксперт дал подробные и исчерпывающие пояснения в части произведённых расчётов и применяемых методов. Новых замечаний сторона административного истца в своей жалобе не приводит.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">По своей сути доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, основанных на надлежащем образом проверенных и оценённых судом обстоятельствах и доказательствах по делу, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного истца участвовал в судебном заседании посредством системы видеоконференц-связи, поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республика Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» - Зайцева Е.В. просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение Верховного суда Республики Карелия от 15 июля 2025 года без изменения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, представитель административного истца просил рассматривать дело в их отсутствие, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения – введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания её результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона №237-ФЗ (редакция 19 декабря 2022 года).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in"> Постановлением Правительства Республики Карелия от 9 марта 2021 года № 72-п датой перехода к применению на территории Республика Карелия положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 апреля 2021 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С указанной даты на территории Республики Карелия установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт до даты снятия его с государственного кадастрового учёта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подаётся представителем заявителя (часть 5).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно положениям части 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Как следует из материалов административного дела, административный истец ООО «Карелия-Сибирь-П» на основании договора аренды земельного участка <span class="Nomer2">№</span> от 6 августа 2001 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью 1270 кв.м, местоположение: <span class="Address2"><адрес></span>, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования – для эксплуатации центра оптовой торговли. Срок аренды с 15 октября 2001 года по 8 апреля 2047 год. Расчёт арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 2 948 623 руб., дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Не согласившись с установленной по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, ООО «Карелия-Сибирь-П», обратилось 27 декабря 2024 года в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставив отчёт об оценке <span class="Nomer2">№</span> от 26 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ГУП РК РГЦ «Недвижимость» <span class="FIO15">ФИО</span>., в соответствии с которым по состоянию на 18 декабря 2024 года рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 1 469 000 руб.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Решением ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в размере рыночной стоимости отказано</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Основанием для отказа ООО «Карелия-Сибирь-П» в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке ГУП РК РГЦ «Недвижимость» <span class="FIO16">ФИО</span> <span class="Nomer2">№</span> от 26 декабря 2024 года, а именно: в соответствии с информацией, приведённой на стр. 70 и 89 отчёта об оценке, описывая корректировку на права, оценщик не уточняет, что именно он считает корректировкой на долгосрочную аренду и по какому принципу разносит корректировки. Так, объекты недвижимости, использованные им в качестве аналогов №№ 1,2,5 (<span class="Nomer2">№</span>) находятся в аренде на 13 лет 2 месяца, объект аналог №3 – 4 года 10 месяцев, а аналог № 5 <span class="Nomer2">№</span>) 3 года 2 месяца, при этом аналоги №№1,2 идут как долгосрочная аренда, аналог № 3 как аренда до 20 лет, а аналог №5 (у которого разный срок аренды) как аренда до 20 лет.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с информацией, приведённой на стр. 65-67 отчёта об оценке, в объявлении к аналогу № 4 указано, что объект недвижимости расположен по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, при этом на стр. 87 отчёта об оценке в расчётной таблице для аналога № 4 площадь указана как 900 кв.м. Кроме того, без какого-либо подтверждения, кадастровый номер данного объекта недвижимости определён оценщиком как <span class="Nomer2">№</span>, расположенный по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, площадь 778 кв.м.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Вышеизложенное свидетельствует о допущенных оценщиком при подготовке отчёта об оценке нарушениях положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требований пункта 10 Федерального стандарта оценки III, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки VI и повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Судом первой инстанции по ходатайству административного истца ООО «Карелия-Сибирь-П» назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП <span class="FIO17">ФИО1</span>. (том 2 л.д. 161-166).</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Согласно заключению эксперта ИП <span class="FIO18">ФИО1</span> <span class="Nomer2">№</span> от 17 июня 2025 года при составлении отчёта об оценке оценщиком <span class="FIO19">ФИО</span> допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении ГБУ РК «Центр ГКО» от 22 января 2025 года. Оценщиком неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, использованная оценщиком информация не является достоверной.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> Информация в отчёте о расположении спорного участка в производственной зоне (зоне коммунально-складских организаций), а также расположение рядом производственной зоны вводит в заблуждение, поскольку по <span class="Address2"><адрес></span> расположено большое количество магазинов автозапчастей и сервисов по обслуживанию транспортных средств и офисных зданий и помещений АО «Прионежская сетевая компания». Ошибочно также указание в отчёте об оценке об отнесении объекта оценки к земельным участкам под объекты коммерческого назначения (торговлю и административные объекты) (исходя из справочника под редакцией Лейфера Л.А., таблица 5). В нарушение пункта 22 ФСО №7 оценщиком использованы объекты-аналоги, не соответствующие сегменту рынка объекта оценки (аналоги №№1,2,3,5 относятся к сегменту рынка – под индустриальную застройку). Некорректно применены корректировки, в том числе «на набор прав на недвижимость» для аналогов, находящихся в долгосрочной аренде, «на торг», «на местоположение», «на площадь».</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Заключение эксперта в приведённой части выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством несоответствия спорного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы, содержащиеся в заключении эксперта подтверждают допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на размер рыночной стоимости. Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чём есть соответствующая расписка. Само экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и на основании этого исследования дан ответ на поставленный судом вопрос.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">При таких данных суд первой инстанции справедливо пришёл к выводу, что при рассмотрении заявления ООО «Карелия-Сибирь-П» у ГБУ РК «Центр ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем решение ГБУ РК «Центр ГКО» от 22 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> является законным, принятым в пределах компетенции, соответствующим нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, следовательно, оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ РК «Центр ГКО» от 22 января 2025 года <span class="Nomer2">№</span> незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании отчёта ГУП РК РГЦ «Недвижимость» №109 от 26 декабря 2024 года, не имеется.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Определяя кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> в размере её рыночной стоимости, суд исходил из следующего.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">В приведённом выше заключении <span class="Nomer2">№</span> от 17 июня 2025 года эксперт <span class="FIO20">ФИО1</span> пришла к выводу, что действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, площадью 1270 кв.м, расположенного по адресу: <span class="Address2"><адрес></span>, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования – для эксплуатации центра оптовой торговли, по состоянию на 18 декабря 2024 года составляет, с учётом принятого округления (не более 5 %) 2 808 000 руб.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">В ходе рассмотрения дела стороной административного истца представлена рецензия специалиста относительно заключения эксперта <span class="FIO21">ФИО1</span>. с указанием на то, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта содержит существенные противоречия, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Допрошенная в порядке статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт <span class="FIO22">ФИО1</span> суду первой инстанции подтвердила, что использование при сравнении объектов аналогов более раннего периода предложения осуществлено экспертом с применением соответствующих корректировок, обоснованно. Замечания специалиста, подготовившего рецензию, <span class="FIO23">ФИО2</span> не состоятельны. Более подробные пояснения по данным обстоятельствам, были приведены экспертом <span class="FIO24">ФИО1</span> в письменном виде (т.3 л.д. 174-186).</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия согласна с судом первой инстанции, что заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством несоответствия спорного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы, содержащиеся в заключении эксперта подтверждают допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на размер рыночной стоимости. Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чём есть соответствующая расписка. Само экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и на основании этого исследования дан ответ на поставленный судом вопрос.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что при рассмотрении заявления Общества у ГБУ РК «Центр ГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем признал решение ГБУ РК «Центр ГКО» законным, принятым в пределах компетенции, соответствующим нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и отказал в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ РК «Центр ГКО» <span class="Nomer2">№</span> от 22 января 2025 года незаконным, установив кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Составленное экспертом заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Выбор экспертом подходов к исследованию объекта оценки и его методов, подробно и убедительно аргументированы, соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки II, III, IV, V, VI утверждённых Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200, а также требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Эксперт <span class="FIO25">ФИО1</span>. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Кроме того, в суд апелляционной инстанции представлены пояснения эксперта <span class="FIO26">ФИО1</span> на апелляционную жалобу административного истца, из которых следует, что на стр. 52 заключения эксперта приведена информация о разрешённом использовании аналога №2 на дату публикации предложения на продажу. При анализе рынка установлена информация о разрешённом использовании аналога по продаже №2, приведена информация, подтверждающая вид разрешённого использования на дату предложения.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Информация об изменении разрешённого использования не доступна эксперту, информация об изменении вида разрешённого использования содержится в Реестровом деле по земельному участку с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>. В публикации о продаже указаны виды разрешённого использования для зоны, в которой расположен аналог №2, а не разрешённое использование земельного участка.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Как указывает истец в апелляционной жалобе «существует вероятность того, что собственник участка с 2016 года мог самостоятельно изменить назначение участка». Данное утверждение не обосновано и является предположением, что также не подтверждено и данными Росреестра. Административный истец надлежащим образом не опроверг приведенные данные и не представил доказательств недостоверности указанной информации.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">На основании таблицы соответствия классам земельных участков категориям и видам разрешённого использования, аналог №2 отнесён к группе объектов под коммерческую застройку, как и объект исследования.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">При описании аналога №4 на стр.50-52 заключения эксперта не приводится никаких доказательств, что на июнь 2021 года - цена аналога №4 была такой как использовано экспертом. Данная информация также вводит в заблуждение, так как в копии интернет-страницы объявления указана дата – 17 июня 2021 года.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">При описании аналога №7 на стр.57-59 заключения эксперта не приводится никаких доказательств, что цена аналога №7 была такой как использовано экспертом. Данная информация вводит в заблуждение, так как в копии интернет-страницы объявления указана дата – 1 мая 2023 года и указана цена предложения в размере 5 500 00 рублей.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО № VI)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату её появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчёт об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Аналогом №5 является сделка по продаже здания с земельным участком. В публикации имеется информация о начальной цене продажи здания противотуберкулезного диспансера с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>, общей площадью 730,5 кв.м и земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> площадью 2117,0 кв.м, расположенных по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> - 11 467 000 рублей без учёта НДС, в том числе стоимость земельного участка - 3 377 000 рублей без учёта НДС. (сделка - 22 360 650 руб., в том числе стоимость земельного участка - 6 585 150 руб. (=22360650*(3377000/11467000)) рублей без учёта НДС).</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Аналогом №6 является сделка по продаже здания с земельным участком. В публикации имеется информация о начальной цене продажи объектов недвижимого имущества - здания нежилого с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> общей площадью 5383,6 кв.м и земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> общей площадью 5138 кв.м, расположенных по адресу: <span class="Address2"><адрес></span> - 16 624 000 рублей без учёта НДС, в том числе стоимость земельного участка - 3 754 000 рублей без учёта НДС. (сделка - 24 104 800 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 443 300 руб. (=24104800*(3754000/16624000)) рублей без учёта НДС).</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Для расчёта использовались данные о сумме сделки по земельному участку, стоимость земельного участка выделена из состава имущественного комплекса.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 20 Федерального Стандарта Оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> определена как незастроенного, предназначенного для использования в соответствии с видом его фактического использования (торгово-офисное назначение), в связи с чем нарушения пункта20 ФСО №7 отсутствуют.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Согласно пункту 22 Федерального Стандарта Оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утверждён Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Как указывает эксперт, он обладал информацией о стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости, поэтому были введены корректировки по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога ((метод сравнения продаж).</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Сегмент земельных участков под торгово-офисную застройку на территории Республики Карелия находится в стадии развития: рынок характеризуется не большим количеством предложений, однако цены на них могут отличаться в разы, в зависимости от характеристик земельных участков. Наибольшая активность рынка присуща столице Республике Карелия - г.Петрозаводск. В районах Республики Карелия и административных центрах имеются единичные предложения о продаже и сделке с аналогичными объектами по состоянию на дату оценки.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом проведён поиск данных о предложениях на продажу и сделок по аналогичным земельным участкам в 2021 -2024 года. Информация по аналогам по продаже № 7 и №8 опубликована в 2023 году. Информации о предложениях на продажу и сделок по аналогичным земельным участкам, сегменте рынка торгово-офисного назначения, за 2024 год не выявлено. При сроке реализации предложения о продаже более 1 года (колеблется от 3 месяцев до 3 лет), срок анализа рынка 3 года не является существенным и сохраняется актуальность рыночной ценовой информации.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Экспертом введена корректировка на дату сделки. Для определения величины поправки на дату сделки были использованы данные «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.» / под ред. Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. 2018. - С.131, и «Справочника оценщика недвижимости-2022. Характеристики рынка в новых условиях. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Динамика цен и арендных ставок. Валовые мультипликаторы. Ожидания и прогнозные характеристики. Скидки на торг» / под ред. Л.А. Лейфера. - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Июль 2022. - С.42.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Введение корректировки на основании данной информации является корректным, так как в данных справочниках приведена информация по сегменту рынка офисно-торговой недвижимость и сходных типов объектов. Данная информация приведена для единого объекта недвижимости и применима для его составных частей, т.е. земельных участков торгово-офисного назначения.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется. Экспертом представлены аргументированные пояснения относительно проведённого исследования, даны ответы на поставленные вопросы. Доводы апелляционной жалобы в указанной части признаются судебной коллегией несостоятельными.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">С учётом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что приведённая информация в заключении эксперта <span class="FIO28">ФИО1</span> о рыночной стоимости земельного участка не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in">При таком положении суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span>:49 в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта <span class="FIO29">ФИО1</span>. от 17 июня 2025 года № 25-06/267, в размере 2 808 000 рублей.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Указанные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые приводились в суде первой инстанции, проверялись судом первой инстанции и с учётом устных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, обоснованно не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На все представленные по административному делу замечания, совпадающие с доводами апелляционной жалобы, экспертом <span class="FIO30">ФИО1</span> даны ответы с представлением подробных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, как следует из экспертного заключения и устных пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Экспертом был проведён полный и всесторонний анализ фактических данных объектов, максимально сопоставимых с объектом оценки по своим основным ценообразующим факторам.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судебная коллегия считает, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Подателем жалобы по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков экспертного заключения значение определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">При таких обстоятельствах оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению, судебная коллегия не усматривает.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, по своей сути повторяющим замечания административного истца, на которые экспертом, допрошенным в судебном заседании, были даны устные пояснения, составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а выводы и расчёты эксперта в заключении судебной экспертизы мотивированы, подробны, обоснованы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Само по себе несогласие с результатами экспертизы не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">В соответствии с положениями части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению после всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования всего комплекса имеющихся доказательств по делу. Указанные требования были соблюдены судом первой инстанции в полной мере и с учётом правила о том, что ни одно из имеющихся в деле доказательств не должно иметь для суда заранее предустановленной юридической силы, после оценки представленных доказательств в их совокупности, судом были положены в основу оспариваемого решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта <span class="FIO31">ФИО1</span>., как наиболее объективные и соответствующие требованиям допустимости и относимости, с чем соглашается судебная коллегия.</p> <p class="MsoClass1" style="TEXT-INDENT: 0.5in"> С учётом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <span class="Nomer2">№</span> должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по делу не допущено.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">С учётом изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции</p> <p style="TEXT-ALIGN: center; TEXT-INDENT: 0.5in">определила:</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">решение Верховного суда Республики Карелия от 15 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью «Карелия-Сибирь-П» - без удовлетворения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Третий кассационный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Карелия в течение шести месяцев со дня его вынесения.</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Председательствующий</p> <p style="TEXT-ALIGN: justify; TEXT-INDENT: 0.5in">Судьи</p> <p style="TEXT-INDENT: 0.5in">Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 октября 2025 года.</p></span>